第四代住房骗局！网红小区交房后只有10户入住，竟变蚊子天堂？

说起“第四代住房”你还有印象吗象君之前曾写过两篇再来帮大家回顾下我们的住房在经过第一代茅草房， 第二代砖瓦房第三代电梯房之后第四代住房就是人与自然和谐共生的“城市森林花园”其实就是有点像垂直花园在住宅内部每户都拥有个几十平的私家院子平时种种花草、养养宠物遛遛狗建筑外墙上还长满了绿植在自家阳台上就能接触到大自然的气息01国内首个“第四代住房”最近国内有个小区建成了第四代住房的模样央视都对其进行了报道它就是成都七一城市森林花园小区作为国内首个城市森林花园建筑整个社区由8栋、30层的大楼组成每户阳台外墙采用了垂直绿化设计层层叠叠种满了各类植物看起来就像是居住在“森林”中一样如此大胆前卫的设计再加上媒体的疯狂宣传小区的销售情况可以说是相当火爆一共826套住宅早就一售而空还有不少人前来打卡拍照成为了名副其实的网红小区这8栋住宅楼的空中绿化面积高达到了2.72万平方米依照户型面积不同每家的庭院大小从44平方米到117平方米不等每个庭院内都种有 20种不同的植物包括乔木、灌木、常春藤、桂花、三角梅等等所有庭院内都配有自动洒水系统住户也无需手动替植物浇水尽可能省去打理的麻烦不过庭院的产权是归开发商所有庭院里的植物也全部都是物业统一负责和种植这就意味着户主无权改造花园想要种菜估计不太可能最近《环球时报》的一篇报道说是这个小区现在仅有10户入住众多的绿色植物让还未入住用户的阳台成为蚊虫的大本营象君特地去网路上搜集了一波发现小区在去年年底才交的房由于疫情的影响装修几乎都是5/6月份才开始所以入住率低下，也情有可原从照片上就可以看出由于现在入住较少所以植物长期缺乏专人修剪打理疯狂生长，已经漫出了阳台和栏杆不仅影响了套内采光还存在植物高空坠落等问题（毕竟疫情期间，那些肆意生长的植物大家都有目共睹）更有网友表示晴天绿油油一片看着让人心情大好但是万一遇上阴天就像是盗梦空间的垂直沼泽一样强烈的压迫感让人挺不舒服02被夸大的“第四代住房”第四代住宅将将森林与住宅建筑相结合建立一个生态功能的建筑群对于城市来说，这绝对是一件好事但这样的住宅对于普通大众来说仍然心存很多疑问（不针对成都这一小区， 而是讨论垂直森林住宅在国内可能会遇到的一些问题）1、气候的代价成都相对来说比较潮湿还是非常适合种植植物的其次在广东、福建等温暖的地区植物容易成活并可以一年四季生长但这个方案，一旦往北发展到了四季分明的北方植物生长就会变得比较困难上海 1000 trees冬天温度低，风力大，还伴随着降雪植物在室外几乎无法存活更何况把植物搬到百米高空被风刮倒或冻死几乎是必然的命运夏季就不用多说了有植物的地方，自然蚊虫就多加上晚上室内开灯更是容易吸引蚊虫另外，沿海地带每年还有台风阳台这么多植物如何保证不被台风吹走、吹倒楼层这么高， 高空坠物砸到人后果不堪设想以安全的角度来说有很大的隐患但凡遇上暴雨天气也是十分考验内部的排水系统万一再遇上排水管堵塞估计家里就要水漫金山了2、消防安全庭院中种植了那么多植物特别是在秋冬季节容易有落叶，树枝也多干枯这时候但凡遇到点火都极可能导致火灾更何况，楼上楼下也全部都是植物所以喷淋及灌溉系统也值得关注3、激增的成本普通的建筑楼板只要承担家具、家电等重量一旦有了空中花园增加了土层和水分的重量必定要额外增加钢筋混凝土来提高楼板的承重能力还要做另外的防水处理成本也因此水涨船高新加坡 EDEN花园住宅大风天气对于植物影响非常大植被根系延伸对建筑物的破坏也不容小觑极可能导致墙体裂缝、楼面受损等这些同样意味着材料和结构造价的提升其次是绿化种植、修剪和除虫卫生清理、灌溉系统和防水保修等等涉及人工和植物养护的管理这也是一笔账米兰 垂直森林公寓还有最重要一点住房面积建筑面积和套内面积到底如何来算庭院的产权究竟是归开发商还是个人这涉及到购房者最根本的利益同时也是最大的成本03适合国情的设计当然也不能完全否认这样的垂直森林建筑在意大利木兰就有一座震惊全世界的米兰“垂直森林”双塔公寓由意大利建筑师斯坦法诺·博埃里（Stefano Boeri）设计一举拿下了世界上多个建筑大奖这两栋高度分别是110米和76米的住宅楼从下至上建了相互错列的混凝土阳台成为种植树木的苗圃整栋楼种植了超过 900株成年树木4000颗灌木植物，以及15000棵藤本植物等这些植物全部都是由植物学家Laura Gatti和Emanuela Borio精心挑选的分布规律根据每个立面的日照情况而定所以在不同季节建筑上植物的颜色也各不相同针对大家非常关心的 安全性问题为了保证树不会被大风吹倒工程团队与植物学家和园艺师还专门去到美国做了1:1的风洞测试才最终确认了建筑结构的荷载为了提高安全系数较大的树木上都有一个安全的钢筋笼起到固定作用同时，混凝土阳台也采用钢筋加固设计，以确保稳固在防蚊防虫上米兰“垂直森林”另辟蹊径地引进了许多昆虫和鸟类“入驻”形成一个平衡的“生物多样性”共同体在植物的修剪维护上请到了专业的修剪人员进行高空作业每2-4个月，就要进行一次维护在不改变植物形状和美感的条件下尽可能缩小树冠由于树木是属于开发商的所以住户每年还需要额外支付3-6次高昂的植物修剪费用米兰“垂直森林”双塔公寓耗时3年斥资5个亿人民币才得以完成当然售价也不便宜根据面积不同价格大概在600万~2000万人民币不等另外，再说起垂直绿化不得不提的就是 花园城市新加坡 了新加坡总面积小，人口密度高绿化却占整个国土面积的58%这其中极大一部分要归功于不占地面土地的「垂直绿化」新加坡 海军部村庄当然除了政府的对垂直绿化的支持当地的热带气候 常年温暖潮湿适合植物生长另外他们国家 防蚊灭蚊措施非常严格所以蚊虫也相对较少新加坡 皮克林酒店新加坡 Cecil 写字楼还有一点需要注意在新加坡大多数的垂直绿化，空中花园多在写字楼、酒店、学校、机场等公共建筑中首先是能够统一标准，利于管理其次在结构、造价、生态和技术角度也更容易实施新加坡 樟宜机场总的来说，在空中建造花园把绿植从地面，引入到高空建筑中很明显这即将成为一个新的绿化趋势“第四代住房”不仅可以有效的优化环境对空气和人体的感受也会更佳至于国内住宅是否适合这种方式从施工和管理上来说需要切实解决居住在使用中采光、通风、供水、卫生以及后期植物管理与维护问题剩下的，就只能用时间来验证了……毕竟，住宅服务的是人，而不是植物

看样板房也有大学问 这些细节万不可忽略

小心样板间空间陷阱为什么有些样板间看起来空间很大呢？大家要重点留意以下三点问题：1.非承重墙被打通。有的样板间将墙体打掉换成一面玻璃，这就大大增加了空间的宽阔度，在这种情况下，样板房会显得比同样大小的房屋使用面积大。2.一些开发商为让样板间看上去更宽敞，会将房间做得比实际房间面积大一些，不光是面积上扩大，高度也会增加。3.家具尺寸“缩水”。比如，市场上的床一般尺寸是1.8米×2米，但样板间里的床往往不足尺寸，致使样板间的卧室看起来宽敞的多。衣柜、桌子、窗帘等都有可能被动手脚，尺寸不足。所以，大家在看样板间时最好带上卷尺实地测量一下。询问管线的位置细心的购房者会发现，在样板间里基本看不到管线。无论是厨房的煤气管道，还是卫生间的水管，都看不到。但是，这些管道在交房时都会出现。所以在观察样板间时，要仔细询问销售员屋内管线分布情况，如厨房、卫生间的管道位置，卧室、客厅的管线分布。如果日后要装修改线路，了解清楚这些很重要。关灯看自然采光样板间，为了体现它的宽敞、明亮，很多时候是整天开着灯，这样就容易影响购房者对屋内采光的判断。关灯后屋内是否采光良好，是您买房必须考虑的问题。建议最好关灯感受一下样板间的自然采光，尤其是厨房和卫生间。精装房问清具体交房标准购房者要清楚，大部分精装样板间，并非交房后的最终标准，很多精装产品样板间也会有“并非交房标准”的字样。销售员会给出一个装修标准，没有装修的专业知识，很难分辨装修品质优劣的。这时大家就有必要询问各种装修材质的，型号、价格和品牌，以免上当。

置业指南：看样板房也有大学问

一、小心样板间空间陷阱为什么有些样板间看起来空间很大呢？大家要重点留意以下三点问题：1.非承重墙被打通。有的样板间将墙体打掉换成一面玻璃，这就大大增加了空间的宽阔度，在这种情况下，样板房会显得比同样大小的房屋使用面积大。2.一些开发商为让样板间看上去更宽敞，会将房间做得比实际房间面积大一些，不光是面积上扩大，高度也会增加。3.家具尺寸“缩水”。比如，市场上的床一般尺寸是1.8米×2米，但样板间里的床往往不足尺寸，致使样板间的卧室看起来宽敞的多。衣柜、桌子、窗帘等都有可能被动手脚，尺寸不足。所以，大家在看样板间时最好带上卷尺实地测量一下。二、询问管线的位置细心的购房者会发现，在样板间里基本看不到管线。无论是厨房的煤气管道，还是卫生间的水管，都看不到。但是，这些管道在交房时都会出现。所以在观察样板间时，要仔细询问销售员屋内管线分布情况，如厨房、卫生间的管道位置，卧室、客厅的管线分布。如果日后要装修改线路，了解清楚这些很重要。三、关灯看自然采光样板间，为了体现它的宽敞、明亮，很多时候是整天开着灯，这样就容易影响购房者对屋内采光的判断。关灯后屋内是否采光良好，是您买房必须考虑的问题。建议最好关灯感受一下样板间的自然采光，尤其是厨房和卫生间。四、精装房问清具体交房标准购房者要清楚，大部分精装样板间，并非交房后的最终标准，很多精装产品样板间也会有“并非交房标准”的字样。销售员会给出一个装修标准，没有装修的专业知识，很难分辨装修品质优劣的。这时大家就有必要询问各种装修材质的，型号、价格和品牌，以免上当。

楼盘为什么会有备案名和推广名两个名字

大家知道吗，上海嘉定有一条路叫做高潮路，它旁边的小区叫做高潮新苑，北京的一个二手房小区比上海更狠，直接就叫做高巢小区...所以每次公交到站的时候，车上的乘客都会听到这么一句：您乘坐的公交即将到达，高巢小区。想想那画面，是不是有点尴尬。不过放到现在，我敢保证，高潮路，高巢小区这样的名字大概率很难会通过审批。这样奇葩小区名字在全国并不少见，但从2009年开始，政府对于地名，建筑命名都有非常严格的规定。特别在房地产行业，楼盘的备案名，有着更精细化的约束。我们在广告上看到楼盘，大多使用的是推广名，并不是楼盘的备案名。虽然楼盘备案名不常出现，但它却非常重要。一个叫做“XX花苑”的普通小区名字背后，其实有着很多我们想象不到的严格要求和限制。1一个在楼市里非常普遍的现象就是，大部分楼盘会有两个名字。前期营销阶段，往往楼盘都是用那个比较高端洋气的推广名，而真正落实到房屋备案阶段，推广名就完成了阶段性任务，楼盘的备案名才是这个小区的购房合同和房产证上的真名。比如：万科翡翠滨江的备案名叫滨江璟园；万科启辰的备案名叫万科智云新苑；中兴路壹号的备案名叫静雅名邸；古北天御的备案名叫金科嘉颐苑。相比来说，是不是推广名显得大气、洋气，备案名就朴实无华，并且很多名字都是似曾听过的感觉呢。其实这一切都是有原因的。备案名，是一个商品房项目前期在政府有关部门申报注册并通过审批的正式名称，是报给政府主管部门的，有详细的规范，限制较多。各个地方在建筑物管理时，往往对城、花苑、大厦、中心、广场、公园、府邸、等案名均有详细要求，具体每个城市还不一样，后面我们会详细聊到。推广名，就像艺人的艺名，对外宣传用，在后期营销推广时，大部分推广名都会比较广告化，都是出于营销包装的一种需求。所以因为不同的用途，不同的限制，导致了一个楼盘会出现两个名字的情况。2有一份文件，限制了上海楼盘备案名的命名红线。首先，是2009年由上海市人大及常委会修订的《上海市地名管理条例》。在这份文件里，道路，河流，公园，建筑物等等都包含在所管束的地名里，所以上海所有楼盘的命名，都要依这份地名管理条例作为参考。第二份文件，叫做《上海市居住区和建筑物命名规则》，上海的居住区、建筑物取名不能随心所欲，得按标准说明白，这才是上海楼盘备案名命名的最终守则和指南。文件上明确规定了，居住区及居住类的建筑物可使用的通名为：楼、厦、园、苑、城、都、村、寓、墅、庭、舍、庐、居、邸、轩、筑、庄、阁、里、坊等；非居住用途的建筑物可使用的通名为：楼、厦、园、苑、城、都、广场、中心、馆等；所以大多数项目备案名还是选择用XXX苑，XXX都，XXX园，这样比较保险，也比较不会在审批环节花费太多时间。这份文件不仅给到一本活字典，告诉那些字可以用，更明确提到一些特定词汇，需要楼盘达到什么样的硬性指标才可以使用。取名XX花园、XX花苑的，这一居住地的绿化率必须达到50％或以上，没达到的不能以此命名。比如中环花苑，绿化率就达到了50%。所以它才有资格以“花苑”两个字命名。所以未来上海的一手房备案名如果叫做XX花苑的，从名字可以就判断这个项目的绿化，景观配套不会差。取名XX城的，其用地面积必须在2万㎡以上，并且建筑面积要达到10万㎡以上。取名XX山庄的，就应该是靠山，而且用地面积在1万㎡以上。取名XX广场的，用地面积必须是在8000㎡以上，并且有2000㎡以上的集中空地。取名XX新村的，对小区的体量提出了要求，如果是外环线内，用地面积3万㎡以上或者建筑面积5万㎡以上，如果是外环线外，必须是相对独立的居住用途的建筑群。取名XX中心的，指用地面积2万㎡以上且建筑面积10万㎡以上，具有某种专门功能的非居住用途的建筑物，通常是商办综合体类型。取名XX大厦的，指12层以上或者建筑高度在36米以上的建筑物。取名XX别墅的，指容积率不超过0.35的居住用途的建筑物、建筑群。由于近年来的限墅令，所以直接叫做XX别墅的楼盘未来上海几乎不会再有。大部分别墅项目都叫XXX云墅，XXX原墅，为的就是避免踩到这条命名的红线。......所以，花苑，广场，大厦这些我们看起来普普通通的小区名字，其实能有资格使用的楼盘并不多，对它们的要求也不简单。与此同时，不同的城市对于楼盘名字的限制还不一样。如苏州，为了避免与苏州古典园林混淆，特别提出苏州楼盘都不得以“园”字命名。楼盘备案名，有绿化率的限制，高度的限制，容积率的限制，不同的城市文化的限制...一个看起来简单的命名背后，房企都有很严格的规则需要去遵守。32018年底，政府发了一份《关于进一步清理整治不规范地名的通知》，对于这两年楼盘名字，进行了大规模的整改。什么叫做不规范地名呢？比如“宇宙、天下、万国、世界”字眼；属于不规范地名；“林肯公寓、哥伦布广场、曼哈顿社区、香榭丽舍小区”，这属于崇洋媚外的洋名；“99大厦、加州1886”是含有随意数字且无实际含义的地名；“皇庭、御府”是带有浓厚封建色彩的地名。以上类似，统统都不能使用。据网易数读的统计，中国楼盘曾经非常痴迷欧化的洋名，可特别是对意大利偏爱有加，对法国也是情有独钟，随便拿出几个楼盘的名字，就能装下全世界。（数据来源：网易数读）所以，不少地方为了响应号召，大行楼盘去洋名化之风，还将备案名和推广名统一管理，要求楼盘备案名和推广名要一致。4这样做有很多好处，希望可以大力在全国各地推行下去，因为很大程度上可以为购房者避免一些不必要的风险。由于推广名不需要登记，如果楼盘突然换了个推广名，会造成很多购房者会以为这是一个新楼盘的情况发生。最近在嘉定的小区业主身上就发生了这样事情，新房明明买在“文通拾里间”，住进去却成了“盐湖新居”，名字换了倒也没什么，但没想到竟要和十多年前的老小区共享配套。原来，这个项目备案名叫做“盐湖新居”，文通拾里间是项目的第四期。在销售新楼盘时采用了“文通拾里间”的名字，其实是楼盘的推广名。但有些购房者，却并不知情。这个事例也提醒我们，对购房者来说，要记住备案名才代表楼盘的前世今生，是一个楼盘的根本，也是它真正具有法律权力的名字。

关于选户型，我有话要说

在我们的各种分发平台的私信里中，除了一些求买房选地段、房产置换投资建议的留言外，问的最多的，就是“老师，最近在看房，能帮忙看一看这两个户型哪个更好吗？”买房，就是一件不断选择不断纠结的事情，虽然每次都会左右思量给出一个建议，但还有很多人仍旧陷于其中，既然这样的烦恼很多，那今天就把挑选户型这件事系统的说一说。1那些我们看过的惊艳户型虽然房产市场争奇斗艳，每一个项目都有自己的华丽卖点，但真正能沉淀下来，为消费者设计好产品的开发商并不多。所以即使看过了千千万万套房子，能让我们念念不忘的房子依旧很少。每次聊起户型，我都会想起那几个我们内部一致好评的户型。我们曾在“万科称王”的东莞，看过一套面积没有丝毫浪费的住宅。这套面积仅115㎡的住宅，万科做到了四房，而同面积段下，很多开发商甚至做3房产品都很局促。从户型图上可以看出，这是一个全明户型，格局方正，南北通透，房间L型围绕餐客厅排布，整个布局基本没有过道浪费，室内的每一寸面积都被合理规划。入户双玄关，空间利用妥帖，门口有足够空间置放家庭出行便携品，U型厨房，厨房可同时容纳两人，且“取洗切炒”都在一转身的距离间。处处细节，都是匠心的体现。与之媲美的把空间极致利用的，还有这个郑州和昌的户型产品。见惯了南方90多平的三房两卫的产品设置，回到郑州一水的独卫户型还真叫人有点不能接受。可是和昌做了，不仅做了还把这个九十平的户型做得性价比十足。单从户型图上来看，这依旧是一套南北通透的全明户型，厨房贴近入户门，采购的菜品入户后可以很快得到归置，三开间朝南，使用率最高的房间坐拥好朝向，另外公卫还做到了干湿分离，这个95㎡的户型功能完备，布局合理，更是叫一位看过却没买到朋友想起一次心痛一次。最后再看一个户型，如果你看过样板间，你大概很难猜到这个户型的面积，单是看到这个敞亮的洗手间，很多人可能就把心理的面积抬上了120㎡。可实际上，这又是一个不足百平的小三房，建面仅96㎡。除了和上面两套差不多的优势外，且听我再细细盘一遍这个户型的优势。1. 房间全明，都是正常配建房间，没有偷面积，且带五个大飘窗；2. 公卫和厨房布置于入户门两侧，洗手置物，回家必须先做的两件事，都被布置在了门口；3. 巧妙利用飘窗面积，厨房洗菜洗碗池和主卧卫生间台面都利用了飘窗面积，给屋内释放了更多的空间面积；4. 餐客厅面宽5.9米，主卧面宽3.3米，采光面充足；5. 主卫加飘窗面积大于6㎡，宽敞不局促，公卫干湿分离，各有优势。整套房屋5个全送大飘窗一个半送阳台，合理合规的高赠送率+巧妙的设计布局，高得房率又贴合居住需求的好户型就这样诞生了。2那些挑选户型时需要注意的细节房子是我们与生活共情的载体，想要选择一个好户型，这些细节不能忽略。1. 面宽和进深这里需要介绍一个小知识点，关于房屋的进深和面宽：进深：房子南北墙之间的宽度，决定相同面积能得到的居室数量。面宽：房子东西墙之间的宽度，决定能有几个南向厅室，越大越好。通常来说，进深开间比介于1：1.5之间较好。其中客厅进深需要4-5米，不能太深，否则采光不好，卧室面宽需要3-4米，越宽则居住越舒服，卧室、卫生间面宽至少1.6米以上。2. 空间布局买一间户型方正的房子是很平凡的追求，这样的住宅通透性都比较好，也不容易被浪费面积，对比一些不规则形状的房屋，缺角、长走廊等都大大浪费了房屋的使用面积，方正的户型这样的问题就少很多。3. 房间尺寸面宽和进深部分大致告诉了大家房间的尺寸标准，现实中有很多人，明明买房时看样板间配置齐全，可是等到自己收房入住，卧室却摆不下两个床头柜。看户型图时明明3*4米的卧室，收房也就10平多一点，为什么呢？是被欺骗了吗？并不是。一般户型图的尺寸是标在墙体中缝处的，不要忘了家里的每一面墙都是有厚度的，计算房屋的净面积，是要减掉这些墙体的厚度的。通常墙体分为厚墙和薄墙，厚墙24公分，薄墙12公分，如下图示意：例如图中的主卧，实际面积应该是：（4.2米-0.12米）*（3.2米-0.18米）≈12.3㎡这样算出来的面积才是室内净面积，在添置家具时，也是要以这个尺寸去衡量的。4. 动静分区动区是指家中的客厅、厨房、餐厅这样的区域，静区则是卧室、书房这样需要安静的区域。动静分区即这两部分区域没有或尽可能少量的交割，这样的好处就是尽可能的，让处在不同居住空间的家人间不相互干扰，各自都能更轻松自在的享受空间。另外需要跟大家强调的是，100㎡以内户型，没必要讨论动静分区，这样的户型得房率按照75%来算，套内也就七八十平，家里但凡有点声响，在哪间房屋都听得一清二楚，非要讨论动静分区没有意义。5. 朝向选择我们有些过关于选择朝向的内容，大家可以点击详细了解《房子朝向怎么选？95%的人都不清楚》。这里就简单的提醒大家，不论选择何种朝向的房屋，客厅和主卧都位于主采光面的户型才是比较好的，例如一套南向房中，客厅和主卧都位于正南向的户型最好，因为这两间房屋的使用频率最高，值得最优势的朝向。3那些全生命周期的户型全生命周期户型又被叫做“会长大的房子”，这样的户型产品，可以陪伴我们不同的成长阶段。之所以能称为全生命周期的房子，原因就在于这样的户型，是可以对室内空间进行自由改动的，在不同的阶段我们可以根据个人的居住需求，决定要在这套房子里设置几个房间，以此实现房屋的居住价值。这类房屋的特点一般是承重墙（不可改动）在外围，房屋内部基本都是可以改动的非承重墙，这样我们就可以实现扩大厨房、餐厅，打掉次卧与客厅墙面制造大横厅等的空间改动。同样是一个我们看过的中海某项目的户型，便符合我们说到的全生命周期的户型特征。下图中是一个面积为85㎡的三房户型，房屋内框架，仅卫生间处为承重墙，可改造空间非常大。因此在开发商的户型图中也展示了房屋的改造方案。厨房区域可以改造成中西双厨形式再加一个吧台，主卧与客厅间的次卧，即可以改造成功能区，做成儿童游乐区或茶台，也可以与主卧打通，做成套间，变成衣帽间和书房为主人提供服务，当有二孩或者三代同堂时，又可以回归卧室的居住功能。在传统的户型中，这样全生命周期式的改造是无法实现的，不过这样的户型在近几年越来越多的出现了，意味着在置换成本高昂的当下，我们有了可以一步到位的选择，一开始就购买这样的全生命周期大户型，给未来预留改动的空间，又缩减了自己的置换成本，美事一桩。结在我们买房子的过程当中，地段、学位、物业等都有可能比户型本身更重要，好的户型是锦上添花，为的是我们的居住更便利和舒适，因此不必过于抬高。挑房子时，多想象我们在房子的生活场景，最终，适合自己的才是最好的。

购房常见误区有哪些？

购房常见误区有哪些？挑选房子时，不要以为周围绿化好，景观“中看”就行，不要过多追求环境个性。下面为消费者介绍一下购房常见误区。  1、环境＝绿化率  小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33％，它包括绿化硬质铺装，围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。  就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式，而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能，如无障碍设计就有规范的严格规定，艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说，环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域，而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组合起来。  2、小区景观“中看”就行  注重人的主体性是对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动，它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应，从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。  住宅小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说居民可以徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求，开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。所以说景观不仅是给人看的，同时也应该是给人用的。  3、过多追求环境个性  而居住区中的环境设计应该是丰富多彩的，会有许多视觉上、使用上的兴奋点，而这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中有序的画面，否则就是一盘散沙，而这一切的最终目的是为居民服务，而非设计师表现个人色彩的场所。  环境设计是一门综合的学科，从历史上看，西方在城市公共环境的设计中有许多不朽的典范及相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到的意匠，就像油画与国画一样以不同的手法创造不同形式，但同样是美的生活图景，当今的环境设计则应是博采众长，继承传统来为今天的生活很好地服务。当世界经济面临修复，当未来依然存在不确定，或是危机、或是机遇，一份对未来经济发展的指引正当时。风财讯对话顶层智慧，22场云端对话，10城落地论坛，9月1日-9月6日，与您相约！

这件事千万别做，它会让你的房子贬值50%

作者 | 陈一朵大家都知道，房子除了居住功能，还有保值的属性。大河涨水小河满，很多人以为，只要区域或地段选对，就能跟着涨。但是要注意，有一件事情千万不能做，因为它很可能直接拉低你的房价，甚至让你的房子直接贬值50%以上。这件事就是——把住宅租给办公人群。有一部分业主，喜欢把房子租给公司，因为公司的租期一般比较长，租金可以稍微高于住家租户，而且通常不会拖欠租金。但长远来看，这个决定绝对是错误的，就像上面所言，它可能让你的房子贬值一半以上。你可能会质疑，没那么严重吧？就算租给办公人员，但地段和房子都摆在那，该卖多少钱还是能卖多少钱，最多贴个修补房屋的小钱。现实情况却没那么简单。我们以广州的珠江新城为例。大家都知道，珠江新城分为东区、中区、西区，东区的汇悦台、广粤尊府差不多卖20万，中区的中海花城湾、利雅湾也能卖到10万。而西区呢？和中区才隔1公里不到，居然有大把五六万的房子，比如南天广场、名门大厦、星辰财富港、新大厦国际公寓、丽晶华庭等等，令人不解。同样是珠江新城，为何差别那么大呢？要论地段，西区比东区更中心呢！珠江新城代表性住宅7月参考均价一个10万+，一个5万出头，这价差是不是有点大？要知道，珠江新城总共才6.19平方公里，如果按地段或房龄，肯定不会有这么大的价差。西区住宅之所以这么便宜，很大程度上是因为太多小区被商住两用了。我有好几个想买珠江新城的朋友，一开始被西区的价格吸引，抱着捡漏的心态去看房，但看了一圈就都放弃了。“西区卖得便宜是有道理的，很多居民楼被办公人群攻陷了，对这个小区房价的影响太大。“01户型被改得乱七八糟比起把房子租给个人或家庭，租给办公用户，主要有这么几个问题：一是房子做办公用途，一般都需要改格局，好好的户型可能被改得乱七八糟，不利于下次出租或转卖。我在链家APP上，看到西区某楼盘的一套房源：121.44方，挂牌价669万，单价5.5万。乍一看图片，厅挺大的，户型方正。别急，再看看户型图，一大波问题即将来袭：这么大的客厅，仅有一个4.1方的小扇形阳台，真是别致呢；餐厅离厨房十万八千里，是为了帮助厨子减肥吗？沙发位右侧、后侧分别有一个卫生间，大家上着厕所的同时，还能隔空聊天哦！别说住进去了，这个户型图多看两遍都觉得难受。很显然，正常开发商都不会设计出这样的户型，这套房子肯定是被租用成办公室，户型才会被改得如此乱七八糟。现在业主想卖，又懒得恢复原样，这个价格看起来在珠城是很低的了，然而挂了近半年，至今仍未卖出去。02不利于保养，影响卖相买过二手房的朋友都知道，一般来说，住家的房子比出租的房子装修、保养条件都更好，租给家庭的房子卖相又好过租给公司的房子。所以，租给公司的房子处于房产链的底端，是被市场嫌弃的。这个很好理解，当你的房子变成了办公室，使用人员增多，流动性强，房子被损伤的概率也就越大。马桶的使用次数增加，可能更容易坏；门窗被频繁开关，被损坏的几率在加大；地板、墙面的白净也更难保持了......这样一来，房子的卖相肯定大打折扣，房价必然受到影响。03严重影响居住体验第三个问题也是最致命的——办公人员太多太杂，进出频繁，对整个小区的秩序、环境和居住体验都将产生不好的影响。我有个朋友就深有体会，他住的小区有几乎一半的房子租给了公司，每天都能在电梯间、大堂遇见各种不认识的人。这还没什么，最烦人的是每天早上8-10点、中午11-13点、下午5-7点，电梯特别繁忙，好不容易等到电梯来，却根本进不去。为了上班不迟到，他每天必须至少提前10分钟出门等电梯。有几次实在等不及，他直接从20层走楼梯下去了。如果是有孩子的家庭，遭遇的困扰会更多。比如，下楼遛娃，旁边都是不认识的人，而且每天都不一样，你会不由自主地提高警惕。再比如，小朋友中午要睡午觉，外面却有人大声说笑，楼上或旁边的脚步声不停，你说窝火不窝火。而且，做办公室的房子多了后，整个小区装修的频次也会提高，今天这里钻钻，明天那里敲打，让你无处可躲。04殃及整个小区更可怕的是，一个小区一旦有一套房子租给了办公人员，就会有第二套、第三套......第N套，久而久之，这个小区就成了皮包公司的乐园。对于想租办公室的人来说，这是个好消息，毕竟住宅的租金比写字楼优惠很多。但对于同小区的业主们来说，简直糟糕透了，不仅居住体验直线下降，房子的价值也将大打折扣。就像上面提到的珠江新城西区的那些房子，明明房子本身不差的，却因为大量出租做办公用途，导致户型大改、小区人员杂乱，整个小区的环境和档次都大打折扣，房价比东区、中区的房子差不多便宜了一半。最无辜的是那些一直自住的业主，明明没做错什么，却因为邻居们的一个决定，导致自己的房子受牵连、大贬值。最近，上面提到的那个、住在商住两用小区的朋友终于打算置换了，他说，以前贪图性价比，以为住宅商住两用，并不会对自己产生太大影响，后来嫌麻烦，也一直没动。现在想对自己好一点，宁愿比市场价便宜几十万，也要忍痛“甩”掉这套房。而对下一套房，他的首要要求就是：纯粹住宅小区，有住家氛围。所以，奉劝各位业主，房屋出租时，千万不要贪图小利而租给办公人群，不然会因小失大，不仅影响邻居的生活环境，也影响房子的升值。

定金租金设下圈套 毕业生如果避开租房陷阱

随着毕业季到来，住房租赁市场逐渐恢复活跃。工作找好了，房子还没找到；好不容易谈妥了租金，签合同时又冒出其他费用……作为“租房小白”，毕业生们该如何保护自己的合法权益，避开租房黑中介挖的坑？日前，围绕毕业生租房问题，合肥、深圳、十堰等多地发布风险提示。  北京市通州区人民法院法官曹森认为，毕业生常见的租房纠纷主要包括四类：与房东之间的纠纷、与“二房东”之间的纠纷、与合租人之间的纠纷、与“黑中介”之间的纠纷。  其中，“黑中介”常常以低租金或零佣金引诱租房人，随后以想租该房的人很多、本人或房东较忙不能见面等为由，要求租房人先交定金、租金等，此后很有可能卷款逃之夭夭。  据了解，明显过低的租金和零佣金，往往是“黑中介”为骗取定金、租金等设下的圈套。在租房过程中，一些黑中介设下种种“陷阱”，涉世未深、经验不足的毕业生极易中招。  毕业生如果通过没有办理工商登记、未向房地产主管部门登记备案的“黑中介”租房，很可能面临租金、押金被卷走，租赁合同未到期就被驱逐，或者租赁期间随意涨租、到期退租时无故被扣押金、投诉举报无门等风险。  对此，十堰市房屋租赁管理中心提醒，毕业生对明显低于市场租金或零佣金的房源信息要提高警惕，查找租赁房源信息及承租住房时，可向经过当地房产部门备案的正规中介机构或者主流房地产信息网站等正规渠道获取。  近年来，一些不规范的长租公寓或住房租赁企业，为了快速筹集资金，采用房租“高进低出”“长收短付”的经营模式。这种模式不可持续，极易出现资金链断裂，会给房东和租客带来重大经济损失。  “高进低出”即高租金向房东收房，低租金向租客出租；“长收短付”即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金。一些不法企业和个人还利用这种模式形成“资金池”，等待积累大量资金后卷款跑路。  “租客不要受过低租金或租金打折的诱惑，在租房之前，要了解并比较周边或同地段类似房屋的市场租金水平，对明显低于市场租金出租的房屋信息和房屋出租行为不要轻信，以防落入圈套上当受骗。”对此，中国房地产估价师与房地产经纪人学会提醒社会大众以及广大房地产中介机构及其人员，在房屋出租、承租以及提供租赁中介服务过程中，务必谨防此类陷阱，免遭经济损失，防止房屋租赁纠纷缠身。  “被租金贷”也是租房时常见的陷阱之一。有的中介机构或住房租赁企业借助新兴网贷平台，故意隐瞒网贷事实，以“按月付租”诱骗租房人办理租金分期贷，导致租房人在不知情下“被贷款”，面临贷款不易取消、退租时难以退贷、贷款逾期失信等多重风险。  为防范此类陷阱，毕业生要特别留意租赁合同中有无租金贷相关条款或内容，“按月付租”是否要额外签订相关补充协议等，防止“被贷款”。如了解清楚租金贷规则后愿办理租金分期贷款的，则要选择信誉良好、规模较大的贷款平台，并在签订贷款合同时仔细阅读合同中的借款金额、贷款利率、贷款期限、解约及违约条款等。  “押金并非违约金，解除合同不能直接扣除。”曹森表示，无论租期长短均应签订书面房屋租赁合同。合同应尽量采用各地区房地产主管部门发布的房屋租赁合同示范文本，签订合同前仔细阅读合同条款，特别关注房屋租金、押金、合同解除、违约责任等条款，合同签订后，提醒房东向有关部门登记。  如果是非产权人本人出租且由中介或他人转租的，一定要了解转租行为是否取得产权人同意，不要草率签订租赁合同。  法官提醒，如果发生中介机构、出租人无视法律法规和合同约定毁约、涨租、驱逐租房人，无故扣留押金等，应保持冷静，及时收集保存证据，依法维权。

外地房贷已还清，在北京买房能算“首套”吗？

李先生与妻子结婚两年，想要告别租房生活，在北京朝阳区买一套自己的房子。听闻近期深圳、宁波、南京等城市相继出台新政，购房政策方面都有所调整，李先生想进一步了解清楚北京的购房政策。  据介绍，李先生是北京户口，妻子王女士是南京户口，他们在北京没有房子，但王女士婚前在南京贷款买过一套一居，贷款已经还清。那么以李先生夫妇的这种情况，能在北京买房吗？假如能买的话，是算首套房还是二套房呢？  解答：  按照北京现行政策，如果要购买通州以外区域的住宅，京籍家庭已婚的可购2套，单身的可购1套，非京籍家庭缴纳社保或纳税连续满60个月可购1套；而通州区域限购更为严格，在北京限购政策的基础上，若是京籍家庭要购买2套住宅、非京籍要购买1套住宅，需额外要求至少最近三年社保或个税是在通州缴纳。  李先生一家想在北京朝阳区买房，就其家庭情况来看，由于李先生是北京户口，所以李先生一家为京籍家庭，对照政策规定可以发现，他们在北京买房是没问题的。  那么再来看，他们要买房的话，究竟是算首套还是二套呢？两者的税费和贷款可有着不小的区别。对此，麦田房产专业人士指出，北京的政策是“认房又认贷”，也就是说，必须是北京无房且全国无住宅贷款记录，才能算首套。按李先生一家的情况来看，王女士曾在南京贷款买过一套房，虽然其贷款已经还清，但也已有贷款记录。所以，即使他们在北京无房，要买的话也只能算“二套”。  而值得注意的是，假设王女士在南京的房子是全款买的，那么情况就不一样了，因为没有贷款记录，在北京又无房，所以要买房的话可以算“首套”。  对于北京“认房又认贷”的规定，总结起来就是，“无房无贷款记录，算首套；有房或是有贷款记录，都算二套。”  而首套房和二套房的区别，除了在税费环节有差别外，更大的差异是在贷款方面。按照规定，一般首套房首付最低3.5成，二套房首付最低6成。而从利率来看，北京首套房利率不低于LPR(贷款市场报价利率)+55个基点，二套房不低于LPR+105个基点。

合肥发布毕业生租房风险提示与防范，警惕“被租金贷”陷阱

7月8日，合肥市住房保障和房产管理局发布风险提示称，毕业季到来，大学毕业生陆续步入社会，很多人需要租房居住。但毕业生在租房时，因阅历不丰、经验不足，极易遭遇上当受骗、蒙受损失的情况。  对此，合肥市住房保障和房产管理局提示广大毕业生警惕六大租房陷阱，并采取必要的防范措施。  一是识别和提防“黑中介”陷阱。如果通过没有办理工商登记、未向房地产主管部门登记备案的“黑中介”租房，很可能面临租金、押金等被卷走，租赁合同未到期就被驱逐，或者租赁期间随意涨租、到期退租时无故被扣押金、投诉举报无门等风险。  为防范此类陷阱，在签订租赁合同前，要查看中介机构有无营业执照以及有无办理登记备案，不要通过没有营业执照、没有在房地产主管部门登记的“黑中介”租房。  二是警惕低租金和零佣金陷阱。明显过低的租金和零佣金，往往是“黑中介”为骗取定金、租金等而设下的圈套。“黑中介”常常以低租金或零佣金引诱租房人，随后以要租该房的人很多、本人或房东较忙不能见面等为由，要求租房人先交订金、租金等，而后很有可能卷款消失。  为防范此类陷阱，在租房前最好先比较一下邻近房屋的市场租金水平，对明显低于市场租金或零佣金的房源信息要提高警惕，不要轻信。  三是躲开不合法不安全房屋陷阱。出租房多种多样，有的是违法违规出租的，随时有可能被取缔；有的在房屋结构、消防等方面不符合要求，或者违规打隔断，存在安全隐患；有的是“黑二房东”未经房东同意私自转租的，可能会产生租赁纠纷；有的是违规合租甚至是群租的，居住人员复杂，可能影响身心健康和财产安全。  为防范此类陷阱，要查看出租房有无房屋权属证书，不要租住没有房屋权属证书的房屋；要到出租房实地查看，不要租住墙体倾斜开裂、电线私拉乱接、违规打隔断、群租等有安全隐患的房屋；要查看出租人的身份证件，确认出租人是否为房东本人，如出租人不是房东本人的，还要查看是否有房东同意转租的书面证明；对合租房屋的，要了解合租人的数量、性别、职业、生活习惯、联系方式以及水电气等费用分摊规则，并尽量将相关事宜写入租赁合同中。  四是避免不规范租赁合同陷阱。有的出租人口头承诺很好，但事后不承认、不兑现；有的出租人采用不公平、不合理的租赁合同文本，存在出租人可单方涨租、单方解除合同、租房人不得提前退租、要一次性预付全年租金等霸王条款。  为防范此类陷阱，要签订书面租赁合同，并尽量采用我局发布的租赁合同示范文本，不要轻信出租人的口头承诺。签订合同前要仔细阅读合同条款，特别是要关注涨租、解约、退租、赔偿等条款，不要草率签订租赁合同。在押金和租金支付上，押金不宜超过一个月房租，租金不宜一次性预付超过三个月。首次签订租赁合同时，租期宜在一年以内，避免日后因对房屋设施设备、居住环境、合租人等不满意而提前退租带来经济损失。  五是关注押金扣留条款陷阱。“黑中介”往往在租赁合同中不明确约定或设立不合理的押金扣留条款，当退租时，常常以房屋受到污损、设施设备家具等损坏丢失、水电气欠费等为由而强行扣留押金。  为防范此类陷阱，要在租赁合同中明确押金退还、扣留的具体情形，最好是约定如需扣留押金，应由出租人提供证据。如合同对扣留押金的举证责任和扣留押金的情形约定不明确的，要在房屋交接入住时，同出租人一起对出租房及室内设施设备家具等进行仔细检查，填写物品交接清单并标明损坏状况等；要记录好水电气表的数值，必要时拍照存证。  六是谨防“被租金贷”陷阱。有的中介机构或住房租赁企业借助新兴网贷平台，故意隐瞒网贷事实，以“按月付租”诱骗租房人办理租金分期贷，导致租房人在不知情下“被贷款”，面临贷款不易取消、退租时难以退贷、贷款逾期失信等多重风险。  为防范此类陷阱，要特别留意租赁合同中有无租金贷相关条款或内容，“按月付租”是否要额外签订相关补充协议等，防止“被贷款”。如了解清楚租金贷规则后愿办理租金分期贷款的，则要选择信誉良好、规模较大的贷款平台，并在签订贷款合同时仔细阅读合同中的借款金额、贷款利率、贷款期限、解约及违约条款等。  七是遇上纠纷要依法依规维权。尽管采取上述种种措施可以在一定范围内防范租房风险，但不排除租房人仍有可能遇到某些纠纷，例如：中介机构、出租人无视法律法规和合同约定毁约、涨租、驱逐租房人，无故扣留押金等等。  如遇上纠纷，应保持冷静，及时收集保存证据，依法维权。可拨打市民服务热线12345，也可向公安机关、消费者协会、房地产中介行业组织等投诉举报，也可通过调解、仲裁、诉讼等手段，依法维护自身合法权益。

混合贷款和公积金贷款有什么区别

对于大多数购房者来说，无法使用纯公积金贷款的情况下，会选择混合贷款，而两者之间的区别在于贷款利率不同、放款速度不同等等，当然具体需要了解清楚混合贷款和公积金贷款有什么区别？  1、贷款利率区别：  纯公积金贷款的利率，按照现行公积金贷款利率执行；而组合贷款中，商业贷款部分按照商业贷款利率执行，公积金贷款部分按照公积金贷款利率执行。纯公积金贷款额度不够但是利率低，纯商业贷款额度足够，组合贷款是折中的办法。  2、放款速度区别：  公积金贷款与组合贷款的放款速度，其实没有太大的差异，二者差不多都在两到三个月左右。  3、首付比例不同：  目前大多数城市已将首套房公积金贷款首付比例降至两成；而组合贷款的首付比例为三成。  4、贷款要求不同：  公积金贷款要求各地略有差异，但有一条基本一致；而申请组合贷款的客户，需要同时满足公积金贷款与商业贷款要求。  组合贷款能转公积金吗  组合贷款是可以将其中的商业转公积金贷款的，但是要申请组合贷款转公积金贷款首先要符合以下的几个条件：  1、申请贷款钱，需在本地无间断足额缴纳住房公积金。  2、转贷业务只接受原住房贷款的借款人或配偶的申请。  3、申请人需向银行确定，其购房贷款尚未结清，同时向银行提出提前结清贷款的申请。一旦银行同意，就能办理接下来的业务。  4、申请人要保证原商业性购房贷款还款在1年(含)以上，且个人征信记录良好并无逾期行为。  5、申请商转公时，确保所购房产已取得当地房地产登记部门出具的房屋所有权证，且之前申请人没有申请过住房公积金贷款。  6、申请的商转公贷款额度应在当地住房公积金管理委员会公布的住房公积金贷款最高贷款额度和原商业性购房贷款余额内，才能被受理。而商转公的贷款利率则是按我市住房公积金的现行贷款利率来执行的。

购房买高层时，这几个问题一定要事先搞清楚，不然后悔莫及！

环境、采光、噪音等问题，人们在选择购房时，越来越倾向于购买高层产品。现在，我们努力工作不容易，怎么买我们喜欢的房子？如何让你的钱花的有意义和有价值，是购房者迫切需要了解的问题。那么在购买高层产品的时候需要从那几个方面考虑呢？1、户型格局大多数高层住宅都采用框架结构。一个楼层一般2户及以上户型居多，既有朝南的房间，也有朝北的房间，有的甚至只有东西窗的小房间，再加上一些室内隔墙现浇混凝土无法打通，户型的布局也不易改变。2、产品密度以及景观密度是高层园区生活品质的关键。密度越低，生活质量越高。在低密度的基础上，注意观察景观，特别是在选择顶层或比较高的楼层时，不仅要特别注意景观，还要考虑周边地区的未来规划，如果窗口前有几栋高楼要建，风景再好都是暂时的。将来景观将被遮挡。3、户数与电梯买房时，一定要选择电梯质量可靠的企业，并询问维修人员发生故障时如何抢救。也可以与开发商签订责任书，就如何赔偿电梯事故达成一致。4、相关生活配套设施一般来说，高层住宅在顶层有水箱，供水前先抽到顶层，这样高层居民就不会因为压力不足而用水；应急发电机组的配置也非常重要。确保电梯在停电的情况下也可以临时运行。5、物业服务大楼底层是否有值班警卫室，是否有保安在大楼内巡逻，紧急情况下人员的安全疏散。6、停车问题买房时，即使是目前没有车的居民也应该提前计划，因为未来停车位很可能会比房价贵。

晒晒我家130平的大房子，设计师脑洞大开，洗脸台设计在入户玄关

房子面积130多平，装修花了4个月，简直是个大工程，庆幸找的设计师很可靠，最终的成果我很满意，给朋友们展现下。进门玄关，一侧是玄关鞋柜，另一侧是洗手盆，没想到吧。洗漱台放到这里，日常洗漱很便利，最重要的是，一回家就能洗洗手洗把脸，有没有很机灵？洗漱台旁便是全身镜和换鞋凳，想得很周全。玄关鞋柜旁另外隔出了一个区域，当作书房用，做了满墙的书橱，再加上书桌椅，立即新增一个区域。我们家客厅，总体风格很偏美式，钟爱这样的古典气质，皮质沙发、实木茶几和挂画框都很有高级感。客厅一边便是餐厅，并没有做隔断，看上去区域更通透写，我们家餐桌买的圆形餐桌，这样子家中来朋友能多坐一点人。厨房改成U型格局，橱柜台面的区域变大许多，使用起来很便利，但是人转动的地儿偏小点，只够一个人在厨房做菜。我们的主卧，简单的壁纸装饰，实木的床和床头柜看起来就很显档次。儿童房，空间不算太大，专门给孩子定做的家具，墙纸和窗帘都很童真乐趣。我们家卫生间的空间还算较大的，因此卫生间里还是放了一个洗漱台，淋浴区有花洒和浴缸，也是隔开安装的，用起来更方便。朋友们觉着我们家装修如何？有没有美观又特别？（本文由齐家小编编辑，图片来源于网络，如有侵权请告知我们删除！）

房住不炒时代，逢买必涨疯狂不再，买房更应关注这个指标

文 | 华商韬略 倪晨如今各地经济陆续重归正轨，整体的经济形势也正在恢复，这一点尤为体现在楼市之上。然而与房价形成鲜明对的是，房租却在下跌。根据近日发布的物价数据显示，2020年3月4月CPI涨幅都在3%以上，而房租CPI同比下降-0.2%和-0.3%，创下历史新低。相对于房价的持续上涨，各地租金却处于下跌趋势。数据显示，2020年5月，全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平/月，环比-0.95%，同比-1.56%，降幅均有所扩大。相比一年前，房租跌幅最大的5个城市：三亚（-13.98%）、杭州（-6.56%）、深圳（-5.94%）、郑州（-5.21%）、武汉（-4.19%）。值得一提的是，即使在2008年金融危机期间，也没出现全国房租同比负增长的情况。因此有更多的人开始产生疑问：为什么出现房价涨、房租跌的情况？这并不意味着，房地产出现泡沫。事实上，一直以来，在房地产较为成熟的市场，房租和房价的涨跌一直呈反比。在房租跌幅前5的城市中，深圳和杭州都是近期房价涨势喜人的城市。此外，房租和房价定价机制并不相同，房价取决于买得起房的有钱人能调动多少资源，房租取决于这个城市工薪族承受能力。而这背后，有钱人买房靠信贷，普通人租房靠工资。因此，房价可以无限高，房租却很难一直涨。经济不好时候，普通人收入低，不能负担其高房租，但经济不好时候，地方信贷会放水，那么这些钱就会被掌握资源的有钱人拿到楼市去买楼。现在中国房地产市场的租售比实在太低了，很不正常。比如，北上广深租金回报率均不足2%，厦门更是只有1.2%，与国际4-5%的平均水平相距甚远。别看做房东赚得多，但其实对于他们而言，这也是不划算的买卖。如果房东想要靠着出租赚回买房的成本，起码需要五六十年时间。但一套房子的产权年限也只有70年，而且还算上开发商拿地开发的时间。所以，住宅的有效产权只有60年，在一线城市靠房租根本就不可能赚回购房成本。除非“早上车”，否则对于普通人而言，买到房子就甭想靠租金赚回来了。也因为如此，所有持有房产的房东，唯一指望也就是房价上涨了。但如今，房住不炒一城一策，一线城市暴涨窗口变小了，或许逢买必涨将成为过去式，房租的收益也需要考虑在内。

现在该不该买房？首付付多点还是少点？

如果你有购房困惑，可以咨询我们！如果你想投资置业，可以咨询我们！如果你在纠结选房，也可以咨询我们！我们全方位帮你答疑解惑，出谋划策，并在买房之路上助你一臂之力！01现在该不该买房？提问：目前打算买房，但是又怕在房价高位的情况下接盘。买贵了吃亏，不买又怕房价涨，到时候又买不起。该不该买？回答：很多刚需为什么举棋不定？其实是炒房思想作怪，好像房价一直上涨，住着才舒服。其实 ，有套自己满意的房子，温暖的家足矣！房价上涨你也不卖，因为你要住房；房价下跌你也不卖，因为同样要住。值得高兴的是，你有自己的房子，不用到处租房。我觉得对刚需者来说，在目前房价相对稳定的情况下，不要过分纠结于房价上涨还是下跌，真正要考虑的，是购房能力问题，但需要提醒大家的是：买房的话记得认准性价比和品质。02目前在售的公寓有哪些？提问：目前手头上有点钱，想买一套单身公寓作为婚前财产，九江有哪些公寓在售，买哪里的比较保值？回答：你好，目前九江有29个在售或即开的公寓，选择还是挺多的。保值性比较强的一般考虑以下几点：①区位好②易出租③该区域公寓的稀缺性，越稀缺后期升值可能越大。03公积金缴多久可以使用？提问：公积金买多久后才能用公积金货款？回答：连续缴纳满6个月及以上，可申请公积金贷款！04大城市投资哪更好？提问：如果纯投资，南昌，长沙，东莞，重庆我在哪投资更好?回答：具体投资哪里，需要看你的钱票和房票具体分析了，若钱票充足，优先入北京和深圳，深圳更优。一线城市北京和上海都在赶人，但是深圳还是”来了就是深圳人”。再者，可以关注武汉，重庆。武汉有房票就入武汉，没房票就去重庆。重庆之所以推荐因为重庆目前在全国来看，都是洼地，也是唯一一个顶着压力不限购的城市。钱票再少点可以关注沈阳，弱二线城市里面，唯一房价没有过万，且重点发展的城市就是沈阳了。05买房是不是得房率越高越好？提问：请问买房是不是面积越大，得房率越高越好？回答：一般来说是这样的，但在选择的时候也不要一味的追求高数值，应该结合实际情况，全面的进行考究。面积越大意味着总房价就越高，压力就越大。“得房率”的数值受很多方面影响，一、多层和高层的差异，高层需设置电梯，往往得房率低于多层。二、公共门厅等部位的差异，往往越气派的楼盘得房率越低。为什么？气派通过大门厅、大走道、大电梯来实现，但是也消耗了套内面积。三、房型搭配的差异。一梯一户、一梯两户、两梯四户等不同户型组合形式对得房率影响也很大。一梯一户，一个电梯的共用面积需要一户分摊，当然比一梯两户得房率低。一般的高层，得房率在75%以上就可以接受了，80%左右就很好了。06父母不能按揭，我能作为还款人吗？提问：想给爸妈买一套房，爸妈70岁，若再买，他们应该不能按揭了吧，我能作为还款人吗？谢谢回答：谁名下的房，谁就是主借款人，但主借款人是必须要有贷款资格的，你的父母70岁，他们是没有贷款资格的，那你作为共同还款人也没用。07二套房认定标准是怎样的？提问：有一套房是全款，还有一套是贷款买的，如果再买一套的话是算二套房还是算三套房啊？回答：分银行，各银行二套房的认定标准不一样，有的银行认房有的银行认贷，有的既认房又认贷，在认贷的银行那的算是二套房，认房的就是第三套，具体情况可咨询下各银行的信贷部。08首付该付多点还是少点？提问：贷款买房是首付低好还是首付多点？哪种更划算？回答：其实贷款买房多交首付和少交首付都是可取的，具体可以从自己付首付的压力，还款能力以及银行的贷款利息考虑。多付首付现下的压力大，以后每个月就可以少花一些钱在还贷上，可自由支配的金额会比价多，少交首付对现下的压力要小一些，但是后期的还款压力要大。从短期的角度看，少交首付比较可取。从长远的角度来看，多交首付更佳。投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考

首次买房，牢记“5个忠告”，省钱又省心

获取更多房产资讯，请关注一点号：一点合肥房产现在买房的很多人都是刚需购房者，而刚需购房者中大部分是首次购房。首次购房时，很多人或多或少都会有点担心，担心买的房子价格贵、买的房子不好、买房过程中上当受骗等，毕竟很多家庭大半辈子的积蓄只能付个首付买房。这里有“5个忠告”要分享给大家，买房时记住这“5个忠告”，省钱又省心。01买房别忘了讲价很多人认为买新房是不能讲价的，其实这个想法是错误的。买新房在享受开发商的优惠后，仍然可以讲价。在看到合适的房子后，别着急交定金，可以先和售楼人员讲价，售楼人员的手里一般都是有优惠点数的，如果超过了售楼人员的优惠点数，售楼经理还有优惠点数。100万的房子，优惠1个点，就是1万元，对于普通家庭来说，不是一个小数目，所以买房时别忘了讲价。02买房别忘了看商品房预售许可证新房一定要买五证齐全的，不用记住五个证，只需记住《商品房预售许可证》就行了。开发商只有拿到了《商品房预售许可证》，才能卖房，否则是不能卖房的。如果购房者买了五证不全的房子，那么很难得到保障。03尽量在首次开盘买房一般情况下，开发商首次开盘的宣传力度是最大的，优惠力度也是最大的。如果确定要买哪个楼盘，能赶在首次开盘购买，一般来说是最划算的，除非楼市低迷、房价下跌，但是这样的情况极少。04能选小三房不要大两房现在二胎放开了，有不少家庭都是有二胎打算的，而且现在城市的生活压力较大，很多年轻人买房后，都会让父母帮忙带孩子，这样年轻人能上班挣钱。这种情况下，两房是不太够住的，特别是再来个亲戚朋友，家里就更拥挤了。所以如果在面积相差不大的情况下，能选小三房不要大两房。05买房后及时网签备案购房者在签订完购房合同后，一定要让开发商及时网签和备案。网签和备案都能有效地防止开发商“一房两卖”，如果开发商迟迟不办理网签和备案，那很有可能房子存在问题，不能进行网签和备案，这意味着购房者的房款有风险。以上是笔者给首次购房者的“5个忠告”，希望能帮助购房者少走弯路，有效避免买到不合心意和有风险的房子。作者：房简单责编：戴岑

开发商延期交房该怎么去维权 还不了解的看这里

不少楼盘在开盘时，房子销售十分火爆，但是在交房的候却频频出问题，甚至会出现“交房即维权”、“交房即退房”的情况。不少楼盘迟迟不肯交房的话，这让原本就计划着装修入住结婚生孩子的人愁坏了，因为这样的话就会使他们的人生计划打乱。那么，开发商延期交房该怎么办？交房时间遥遥无期，业主又该如何维权？开发商延期交房，要承担什么责任，赔偿怎么算？  业主维权的步骤  1、审查相关证明材料  在交房的时候，购房者应审查开发商是否办理了综合验收备案证明（即竣工验收备案表）等材料。在现实中，有一部分开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋实际尚未达到入住条件的时候，便通知购房者入住。  因此，购房者在实际验收房屋的时候，应当注意水、电、气是否已经开通，是否达到入住的基本条件，规划是否被擅自更改，同时应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则，购房人就有权拒绝接收该房屋，由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。  2、不可抗力非全免责  “如延期交房并非开发商的原因，但是并不必然免除赔偿责任。”相关律师说，开发商对延期交房的解释多种多样，例如恶劣天气、小区设计变更等，从而以非开发商原因为由而拒绝承担延期交房的违约责任。  但是大家应该清楚，非开发商原因并不等同于不可抗力。根据我国《合同法》的规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。而如果主张延期交房是不可抗力造成的，开发商应当提供相关机构的证明文件，证明该情况是符合法律认可的条件。不然的话，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。  3、保留好相关证据材料  小编在这里提醒购房者注意保留相关证据材料。在发生延期交房的纠纷的时候，购房者一方面应当搜集开发商延期交房的相关证据，另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。  因为掌握好证据的话，无论在与开发商协商过程中还是在提起诉讼时，都能够明确其违约事实，既可以按照合同条款主张约定的违约金，在实际损失超过约定的违约金的情况下，也可以要求开发商按照购房者的实际损失承担赔偿责任，从而以事实为依据充分地维护自身的合法权益。  4、注意诉讼时效  由于房屋延期交付的时间存在不确定性，购房者应当注意诉讼的时效问题。根据我国相关法律的规定，购房者应当自约定的交房之日起两年内向开发商索赔延期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效就自主张之日起重新计算两年。  以上就是关于买房时，遇到开发商延期交房该如何维权等的相关解答。小编在这里建议大家在遇到开发商延期交房的问题的时候，一定要及时的维护自身的权利！最后小编希望大家都能买到让自己满意的房子！  （华龙网综合）

房屋正规出租合同包括什么内容 租房中介费标准

出租房屋的时候一定要签订正规的租赁合同，合同具有法律保护的作用，对于出租双方都有约束的作用，所以如果要出租房屋或者是租住房子的话，具体的合同内容和条款是需要了解的内容，那么你知道房屋正规出租合同包括什么内容是什么吗，租房中介费标准是什么，下面就来看看相关的内容，看看中介是如何收费的。  房屋正规出租合同包括什么内容  正规的房屋租赁合同范本当中应该是包括所要出租房屋的一些基本状况，房屋租赁的期限，租金，水电费的交纳、违约责任、还有房屋日常的维修责任等。  1、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。  2、第二百一十三条：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。  租房中介费标准  1、在北京：在市区，一般分为季付、半年付和年付，中介费为一个月租金，由租户支付，例如：房租为每月1500，拿季付算，首月需支付7500（付4500押1500，再加上1500为中介费）。但各中介有所不同，都可协商决定。一般中介都会给予一定额度的打折优惠。  2、在上海：房东与租客各支付月租金的30％-35％作为租房中介费。也有房东与中介商谈后，将房租提高，以免去房东的中介费。不过一般都会有谈价格的余地的。  3、在成都：在城区南门一带房东和客户各给半个月租金，常用的付款方式“押一付三”。西南及西门上多半由客户付一个月租金给房屋中介方。  4、在重庆：大部分地区中介费的收取都是支付月租金的50％作为租房中介费，有的是房东和客户都需要支付，也有的只收取租客的中介费，大多都可以商量。  关于房屋正规出租合同包括什么内容这个问题，大家都了解了吧，具体的租房合同的内容包括有很多方面，比如说双方的身份证件啊，还有租房的基本状况，以及房屋租赁的期限还有费用等问题，都是需要在房屋合同中写清楚的。租房中介费标准是什么，不同地区的一些收费规定不同，这些内容可以参考。  

买房少上当！这些开发商的套路你了解吗？

随着中央再次强调“房住不炒”，2020年楼市行情基本维持横盘，虽然，近段时间，先是深圳出现房抵经营贷的投机潮，再是杭州近来出现的万人摇号潮。但这种重点城市局部过热的情况，难以发展成上轮周期中全国普涨的行情，大多三四线城市仍有较大的下行压力。值此行业调整期时，有关房屋质量问题又集中出现。对于开发商的卖房套路，购房者可谓防不胜防，此次小编就将大家在买房过程中常见的几种套路总结一下，你看看在买房过程中有没有遇到过？示意图套路1：只谈规划忽视现状大多数人买房子，最关注的点始终是交通、教育、配套等问题。所以开发商往往把“地铁盘”“学区房”等卖点大肆渲染。开发商尤其热衷将未来的规划作为当下卖点。但规划这东西过于遥远，未来谁也不能保证会不会有变化。尤其是，项目规划图中的道路、地铁等，有很多还只是政府出的草案，从规划到正式建成不知道要多久时间，更悲剧的是，万一规划改了，那就真的没有了。从前些年开始，地铁的建设批复已经被中央收上去了，所以对于规划中的地铁，一定要多加注意，最好就买建好的，或者在建中的，至少可买个放心。关于地铁，还有个距离问题，比如开发商告诉你距离轻轨站的500米很可能是直线距离，步行前往或许超过1公里……同时，还要注意周边交通的拥堵情况，避免入住后产生各种不便时后悔。再比如学区房，一定要弄清楚楼盘具体的学区划分，同时还要考虑到周边人口数量，万一适龄孩童数量远超本学区招生指标，那学区房也不一定保证入学成功。套路2：夸大宣传难以兑现买房之前，一定要把握楼盘实际信息和周边情况。很多楼盘的营销宣传，往往在项目动工之时就开始了， 不过，这些宣传往往带有一定夸大成分，把某种优势无限放大。作为购房者，更需要关注一些开发商没有告诉你的劣势。尤其是关注规划图中那些用途不明确的地块。置业顾问在介绍时，往往只会简单告诉你这是“市政设施用地”或者“规划中地块”。殊不知，某些标注为市政设施用地的地方，很可能是污水处理厂、垃圾站、化粪池、变电站等。而且有些看似是优势的宣传，其实也隐含了不少现实不利因素：“与繁华近在咫尺”很可能意味着晚上的喧嚣；“享受宁静生活”则有可能意味着地处偏远，周围交通尚不发达……所以买房时，一定要分时间段多去几次项目现场，只有实地考察取得的信息才具有参考价值。套路3：沙盘和样板间的秘密看沙盘、逛样板间，是看房的必要流程，置业顾问介绍楼盘时，也往往围绕这些东西来讲。但不要认为沙盘和样板间就等于真实的建筑效果。沙盘或模型的边角处，往往有些不起眼的小字：“一切解释权归本公司所有”“具体以实际建设效果为准”等等，这就是开发商的文字游戏，明确告诉你：模型仅供参考！所以，你能看到的实景往往跟沙盘模型相比差了N个档次，比如沙盘上的路面精美，呈现出鹅卵石铺装的效果，实际可能只是水泥路、沥青路。沙盘上绿树成荫，实际也许就几棵刚种下的小树苗！此外，针对楼宇布局、配套设施、楼间距、绿化率、公共用地等数据，也要借助规划设计图纸，结合实际场地进行参考，不要认为销售人员说什么就是什么。同理，样板间质量、结构与实际所交房不符，装修中也利用了视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。因此，购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时要把样板房的情况全部载入合同中，这样才有保证。套路4：擅改规划在业主与开发商的纠纷中，因为开发商变更规划设计，前期承诺的某些配套设施未实现或规划项目用地被挪作他用的现象屡见不鲜。比如规划的林地草坪被改成停车场，说好的商业中心变成了公寓+酒店，或者原本的空地修了房屋用于经营等等。事实上，开发商变更规划设计是需要向相关部门进行备案的，获批后也应及时通知业主，公开信息。至于擅自改变用途的区域，则违反了合同，侵犯了业主应有的权益。所以，出现规划变更的情况，业主一定要积极应对，收集好相关证据，然后到相关部门举证。套路5：先收房再验房一般先验房再最终办收房相关手续，是正常的流程。但是有初次购房者缺乏经验，同意了开发商先办理手续再验房的要求，遇到结果房里的一些小问题被各种拖延，久久无法解决。因为一旦签字确认，就表明业主已经完成验房并认可房屋情况，所以出现问题需要整改，就只能联系物业慢慢修整，这往往很耽误时间。所以购房者一定要先仔细验房，确保房屋没有问题，才能签字接房。最后，买套房真不是件容易的事，既要掏空家底去买去供，还要应付各种杂七杂八的事，没谁愿意去跟开发商扯皮，顶着烈日冒着寒风站在街上拉横幅也不好受。各位购房者，买房没有捷径，别人的建议只能作为参考，要想买到符合自己心意的房子，最佳办法还是自己多跑多看，当你看够了10个盘，相信对于如何判断一个楼盘的好坏应该心中有数了。关注小编，给你分享更多购房知识。欢迎大家在评论区说说你买房过程遇到过哪些套路。

买房思维的4大误区，十年经验总结！

来源|楼市团长过去十年，我身边有很多朋友都问过我是否要买房，如何买房。这些朋友之中，有些已经实现了数千万的资产身价，当然，也有一些直到现在还在犹豫要不要买房，整天神神叨叨地问：今年适合买房吗？现在价格已经很高了。  可见，很多人在买房过程中存在种种纠结。从观念到行动，再到对于政策和利率的认识，我发现每多人的思维误区十分接近。今天我做了一个汇总，供大家参考，方便大家纠正自己的思维误区。  内容导读：  1.看不清楼市真相  2.资金不足却追求完美  3.执著过去的价格，忽略长远价值  4.纠结利率和害怕贷款  5.总结与展望  01  看不清楼市真相  一说到房地产，大部分人都会认为房地产是实体经济的对立面，认为发展房地产，会破坏实体经济。  曾经有一个农村人来到城市，他非常纳闷：我们农民和工人在农田、工厂里实实在在地干活，我们才是实体经济。你们这些白领躲在办公室里面打字能创造什么价值呢？  其实严肃的经济学里面根本不存在所谓的实体经济，虚拟经济，因为每个人都是产业链上的一个环节。农民他们永远想不明白，正是办公室里面的人在设计化肥广告，上传农产品信息到天猫，又或者审核农户的贷款条件，才保证了整个行业的发展。  不光看得见的产品是价值创造，其实提供信息，资金，技术同样也是价值创造。互联网就是虚拟经济吗？试想，如果没有天猫，自媒体直播撮合买卖双方的信息，会有多少农民的瓜果因为滞销而烂在地里。正是因为互联网这个撮合信息的平台，使得新疆的瓜果，义乌的小商品能够行销全球。  房地产就是虚拟经济吗？它冲击了实体经济？试想没有房地产，中国的工业制造早就产能过剩了，钢铁水泥，瓷砖家电行业如何生存？难道这些行业都是虚拟的？轻薄的人喜欢把经济一分为二，一曰虚拟经济，一曰实体经济，实际上经济并无虚拟与实体之分。  曾经有人说：求求政府认真发展实体经济吧，不要搞金融这些虚的东西了。其实他们没有想到，如果不是有金融，企业因为无法贷款早就倒闭了。哪怕改革开放也是靠引进资本搞起来的，就连我们用的微信、天猫购物以及其他种种技术便利等等都是资本家创造的。  回到房地产，普通人以为高层恨透了房地产，其实看看疫情过后，各个城市拼命卖地，并且土拍价格屡创新高就知道房地产是个捞钱的好东西了，捞钱谁不喜欢呢？  今年以来，全国50个大城市土地市场成交额合计达1.6万亿元，同比上涨12%；27个城市的卖地收入超过200亿元，49个城市超过百亿元，均刷新历史记录。开发商比我们更早看到后市的走势，不出180天，中国的楼市一定此起彼伏地上涨。  那么发展房地产，会挤压企业生存空间么？很多人说深圳房价贵啊，所以华为搬走了，其实任何一个城市的土地都是追求使用效率的。郊区一块土地本来种菜的，后来工厂来了，很明显，这土地用来搞工厂比种菜回报更高，所以农民要迁走。再发展几年，工厂陈旧了，很明显，把工厂搬走，用来做金融和技术研发中心更有效益。不是房地产挤走了企业，而是一座城市的产业升级，逆淘汰了落后行业。华为是把制造工厂搬离了深圳，但是它的研发依然留在深圳。这就是城市土地价值的最大化，而不是什么房地产罪恶。  现在深圳的土地就应该用来发展高端服务业，不然都是暴殄天物，浪费资源。大家可以试想一下，深圳现在如果不把这些土地用来搞金融和现代服务业，城市最中心的地方反而是一些鞋厂、玩具厂，模具厂，这个城市还有未来么？不是房地产挤走了企业，而是这个城市本来就不需要这种落后产业了，它产业升级了，土地让给了效率更高的金融和现代服务业。  同理，在中国其他一二线城市也是如此，某些核心地段，就是该用来做这座城市的CBD，这样才能最大化利用土地。  企业如此，人亦同理。总是有人说：中国一二线城市的房价很高啊，这样会挤走人才的，不利于长远发展。其实他们不知道，正是因为人才扎堆一二线城市的房价才贵，否则农村房价够低啊，怎么没人去呢？  因果倒置，然后得出的结论完全不同，浅薄的人总是看到表面的现象，对背后的真相一无所知。  网络上存在一种人，他总认为，世界会朝着对自己有利的方向变化。  没文凭，他就会论证读书没用。  没老婆，他会论证单身挺幸福。  赚不到钱，他就会论证其实人生不需要追求那么多欲望，穷日子也快乐。  没房子，他会论证房价要跌。  他是谁？他是这个世界最失败的人。因为他把自己的失败全部合理化了，一切都是社会的问题，而他自己从未想过改变。  有时我感叹，真理与谬误并非界限分明，因为大部分人只是从自己的角度认识这个世界，当你告诉他真相，等于击碎了他原来的认知，那样会引起他愤怒的。  就像一个人说房价贵就是这个社会出了毛病一样，其实不是房价贵，主要是因为他太穷，买不起而已。但是如果你说他穷，他是会生气的。重点大学难考，是因为它的录取分数过高，充满泡沫么？不是，是学渣的分数太低，够不着。  深圳、杭州、成都等城市房价贵吗？一点都不贵，只要新盘有点机会赚钱，便有数万人参与摇号，还有很多人还买得起啊！购买力看不到衰竭的迹象。  02  资金不足却追求完美  在去年深圳大涨之前，我就劝身边的朋友和会员该买尽早买，否则又将错过行情，痛彻心扉。我依稀记得有个读者咨询过我，当时他问“这个房子十年楼龄了，有点旧，我买来住几年以后还会涨吗”。  说实在的，我不太愿意给建议他，因为他是一个扭扭捏捏，非常纠结的人。我当时直接回了一句：想住新房吗？加钱。  有一种人买房的时候总是希望一切完美，不是嫌楼层低，就是嫌楼龄老，又或者户型不通透，总之，一点毛病没有他才会买。这一种人只有一种结局：错过行情。  完美的房子，价格也需要完美，这种房子会贵到飞起，因为价格太高了，后期它反而是慢涨的，收益非常有限。  其实买房投资，买的不是完美，而是性价比。  当一套房价格合适了，就应该大胆买入，没有不值得买的房，只有不值得买的价格。说到这里，不得不说我平时买房的一个决策模型。大家知道影响一个人买房收益几个因素的权重该如何排列的吗？  时机＞地段＞产品  时机来了，垃圾都涨，大家可以想想过去十几年，每逢一座城市的大涨之年到来，别说新房，次新房，就连老破旧这种烂货也涨上天。为什么呢？因为次新房从2万涨到4万，旁边的老破旧不可能依然维持6000元一方的，它一定也会跟着翻倍，始终与次新房保持合理的价差。其实大家看看上海、深圳动辄7万，8万的老破旧知道了，它们过去十几年可以说是亦步亦趋，跟着上涨啊！  记住，只要时机对了，烂货也会飞起。当然，我不是鼓励大家都去买老破旧，因为这个品种不是新手入门的选择，买老破旧需要有高手指导，这样才能买到不错的楼盘。  每次买房的时候，我都告诉自己：只要时机和地段没买错，产品上的瑕疵不必过于计较。楼龄旧有没有影响呢？户型不通透有没有影响呢？当然有，假设这些减2分，但是时机对，地段好，可以加10分，两者相衡，总得分8分，最终还是赚。  过去十几年，我也买了不少有缺陷的房子，例如户型不放正，临街，又或者低楼层等等。记得我以前在广州有一套房，正常楼层卖2.5万每平方，有个低楼层的居然卖1.9万，我当时叫朋友去买，结果他没看上。后来，我自己就买下来了，后来它翻倍涨了，正常楼层的涨到了4.9万，而我这个涨4万，一样赚。  再重复一次，时机和地段对了，房子只要没有硬伤，即使有一点点缺陷，它一样值得买。这个其实有点像婚姻，长得不好看的女生就不行吗？不是，只要人对了，婚姻一样幸福的。  那么我去年那个读者后来买了深圳没有呢？他不听劝，现在还在纠结，但是房价已经涨了30%了，他没有资格挑剔了，因为首付已经不够了，现在他恨不得拿刀扎大腿。  03  执著过去的价格，忽略长远价值  经常有朋友会问我：某某板块还值得买吗？现在价格很高了。例如深圳南山，上海虹桥或浦东，又或者成都限购区。  其实一个板块是否值得买不在于它过去涨了多少，而在于它以后还会不会涨。如果它以后还有上涨潜力，那么现在的价格就是低点，优质资产从来都是存在溢价的，腾讯和茅台的股票那么贵了，丝毫不影响它继续上涨。  我买房不太计较房子当前价格的高低，而比较喜欢看上涨潜力，我曾经与人分享过这样心得：过去没有怎么涨过的板块你嫌它没有潜力不敢买，过去涨了很多的板块你又嫌它涨了很多，那你还买什么房？  对于我自己而言，我只需一个确定性，概率和赔率，我宁愿要概率，确定能赚钱就行了，哪怕赔率低，赚得不多。所以那些曾经涨过的板块我都会非常喜欢，因为它的价值已经被市场验证，我只需要顺着市场方向就能赚钱。从投资哲学层面来讲，优质资产将来会有更多人发现它的价值，它的价格受幂律函数的影响，会高到绝大部分人买不到的程度。  逆市场方向投资冷门板块有两种结果：暴击和击爆。也就是，要不你赌对了大赚，要不你被市场教训，出现亏损。  我们说选择市场时机的时候要反人性，别人恐惧的时候，你敢于进场，但是选择投资项目的时候却要顺从人性。巴菲特说，宁愿花一个比较贵的价钱买好公司股票，也不要贪便宜买烂公司的股票。  回到楼市，买房就要买有上涨潜力的板块，即使价格不便宜，也值得入手，因为它有未来。  04  纠结利率和害怕贷款  最近有一名成都的读者告诉我，她曾经非常后悔买房。回想起她自己2016年买房的感受，当时签下名字的时候，她心里居然不是高兴愉悦的，而是心酸，感觉前途一片暗淡。她在回程的车子差点就哭了，她当时感觉自己这辈子要完了，背上了一个30年的房贷，而还没嫁人。  她现在回头想想如果当时不是妈妈在电话里决心要买，按现在的房价已经高攀不上了。并且，由于买了房，加上工作还算稳定，后来追求她的男生条件都不错，第二年就结婚了。因为她自己也有房，所以婚姻对等，不用低声下气，关系一直很和谐。  有关贷款和利率过去我已经讲了很多了，归纳起来就像上面的事例一样，也就是房价涨起来远远不止你交的这一点点利息。贷款买房等于跟银行合伙抢占城市资源，只要是银行的钱，低于8%年利率有多少拿多少。  总是有人说：借银行的钱也要还啊！他们说得好像借朋友的钱不用还一样。其实无论找谁借钱，只要你的投资收益能够覆盖利息成本，就是划得来的。  那么买房能不能实现这个目的呢？以等额本息为例，100万的房产贷款30年，最终连本带利你要还200万给银行，这个利息成本很高吗？难道你买的房子30年都涨不了一倍？别说30年了，短则三五年，长则五七年就涨一倍了。  面对国家这种松一年紧三年，松松紧紧又三年的印钞（财富转移）规律，一个合格的羊毛党应该怎么做？  贷款买房啊！尽量借大额、低息，长期的资金去买更多的资产啊！  因为财富转移（抢劫）的是没有资产的人，钞票是一定会稀释的。只是不同时期表现出来的时间点和周期长度有一点出入而已，无非就是早2年和晚2年的区别。因此贷款买房是一种金融特权，所以国家规定任何人只能有两个按揭贷款同时在供，第三套停止贷款，羊毛也不是那么好薅的。  于是，后面催生了很多玩法，例如并发贷款，三成首付同时买两套；接力贷，以父母的名义三成首付，子女来还月供；经营贷，过桥全款买房再抵押办经营贷，三成首付资格无限量供应…  越穷越怕用杠杆，越怕用杠杆越穷，这个就是贫穷的循环，观念的束缚是人生发展最大的局限。  05  总结与展望  关于怎么赚钱，太史公在《货殖列传》早就用十二个字写清楚了：“无财作力，少有斗智，既饶争时，此大经也”  这三句话道出我们人生每个阶段该干的事儿。第一阶段「无财作力」说的是，当你一无所有时候，需要靠出卖力气来赚钱积累资本。在这个过程中，提高收入和存钱是最主要的。  为啥这时候投资理财不是最重要的呢？因为你没有资本积累，也就是「无财」，没钱的时候下把太多精力花在投资理财上并不值得，口袋里压根没几个大子儿还花大量精力在理财上不是有毛病么。这时候性价比最高的是找一份高薪工作。当你有了源头活水，积累了第一桶金就可以进入第二阶段了。  第二阶段「少有斗智」的重点在「少有」，「少有」是「斗智」先决条件。  二十多岁「无财」时候需要拼命工作赚钱积累资金和资源，三十岁「少有」积累以后就要进入用头脑赚钱的阶段。你已经有一定积蓄，收入也比较稳定，这时候就不能一味靠出卖时间和体力赚钱了。  要利用积累的资源继续想办法提高自己的收入扩大现金流来源，还要用之前攒的钱开始学着撬动资产。这时候该做的是根据手上的现金流做好资产配置，通过资产膨胀来让自己的钱增值。  在没有把资产包做大到一定程度的时候，尽量别把钱花在各种无用的炫耀性消费上。等到积累一些资产和存款以后，你也快40岁了，这时候就可以进入第三阶段。  第三阶段「既饶争时」的重点在「争时」。「既饶」的意思是经过多年的打拼和积累，你已经有不少资本和资产了。「争时」成为你能不能继续上一个台阶的关键因素，这时候你需要等。等什么呢？  等一个时机或者周期的到来。  买好资产之后，你唯一需要做的就是：等待。回想我们过去这么多年，绝大部分家庭的最大的一笔资产收入估计就是房产了。暴涨不常有，但是人生经历一两次就足以改变命运。  很多人‎都说机会很‎多‎，一‎辈子很长。这句话‎是对‎的，但‎是‎现‎实的情‎况这句话往往是自我安慰‎用‎的。因为‎人‎的一生中真正的机会‎是‎稍‎纵即逝的。就跟打德州‎一样‎，一‎个晚上‎拿‎一副‎好牌，两副好牌‎已经很难了。如果你不‎能够抓‎住‎这一幅、两副牌的机‎会‎，你‎这‎个‎晚上大概‎率‎是输的。  大多‎数‎的人‎生，都是通‎过‎一‎次‎机会、两次‎机会来实‎现‎逆袭‎和超越‎的。所以真正‎的机会来的时候，如果抓‎不住，你的人生‎，大抵是比较悲催的。这个是‎现实，所‎以在‎拥有‎好‎牌的时候‎，你‎必须‎要‎有‎下足够的筹码的‎决‎心进‎去，才能赚到‎真正意‎义‎的大‎钱。