京西五环再上新,奏响2022楼市的“冰与火”之歌
2022-01-14
来源:毅家之言
房山区拱辰街道FS00-0111-0017、0019地块的落槌,宣告2021年北京土拍大战落下帷幕。
64宗住宅用地成交,揽金2342.45亿元,创四年新高的背后,北京楼市也奏响“冰与火”之歌,市场的分化,从未如此激烈地上演。
刚刚结束的三批次土拍中,唯一进入现场竞价环节的房山区拱辰地块,经历28轮角逐,在触顶15%的溢价上限后被中建智地一锤定音。而朝阳、丰台、石景山等城六区热地,却曾先后出现流拍流标。
土拍市场,每每是提示市场走势的指路明灯。而由2021年土地拍卖的冷与热,楼市迷雾渐被拂去,2022年的置业机会已经显现。当前,遵循以下轨迹,便可洞悉楼市的高价值板块。
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产业与人才的链接点
纵观北京楼市历史,无论是曾经的CBD、亚奥,还是近年来的海淀、亦庄,产业与楼市始终保持同频,因为,决定房价天花板的往往是高知且高薪的城市精英们。
从海淀学院路开始,人才集聚激发产业活力,形成产业升级与人才“双螺旋”上升的“场效应”,带来财富的集聚,带动楼市需求的升温,最终推升楼市价值的持续增长,让我们形成了“买房跟着产业走”的认知。而伴随产业的新旧动能转换,这一轨迹,如今已在房山显露端倪。
20年的良乡大学城在扩容后,正迎来发展的新契机。北京中医药大学、北京理工大学文博中心等用地划拨批建,北理工文科楼、博士后宿舍楼规划验收……
集聚六大国家重点高校,10万精英人才的良乡大学城,正通过人才输出、知识创造、科研成果转化激活周边新型产业区,形成京西南的最强大脑和人才高地。
良乡大学城的西南位置,高端制造业基地和石化新材料科技产业基地引来京东方、航景创新等知名企业,与丽泽金融商务区齐头并进,金融+科创+大学城,形成“产-学-研-用”一体化的产业闭环,成为京南智核和高端制造业发展的黄金点。
以产业为龙头,形成对高精尖人才的磁吸力,房山高品质住宅的需求逐渐升温,而富有远见的开发商早已预见这一市场趋势并率先布局。
2021年,中建智地在房山良乡推出京西印玥,一举创下近33亿销售额,问鼎2021年房山销冠宝座。
近日,中建智地在良乡大学城板块打造“印”系新作——中建学府印悦,完成了对京南智核的深度布局。
中建学府印悦效果图
中建学府印悦地处良乡大学城核芯,东临北京理工大学,南接北京工商大学。项目西侧直线距离约500米的房山线“良乡大学城西站”,让中建学府印悦成为联通京西南产业重镇的中驱,可直达丽泽金融商务区和房山两大产业基地,产业流、资金流与人才流汇于中建学府印悦,项目价值已直观呈现。
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城市与生活的交汇点
产以链强,人聚城兴。近年来,以大学城为龙头,城市配套持续落位与不断完善,房山良乡正逐渐成为集教育、办公、商业、居住、交通、医疗等城市功能于一体,集约化、复合型的产业新城。
中建学府印悦地处房山繁华的大学城商圈,近邻北京时代广场、北京熙悦天街等多所购物中心,周边首创奥莱、绿地缤纷城等大型商业,畅享缤纷生活主场。
项目周边交通路网发达,由五环路、京良路、长虹东路三条东西向主干道,和京港澳、长于大街、京深路和京雄高速四条东西向交通主动脉等构成“三横四纵多轨道”的多维立体交通,链接丽泽、总部基地、五棵松、金融街等众多商圈。
教育,更是中建学府印悦的优势所在,项目周边名校林立,学府氛围浓厚。北京理工大学附属实验学校、首都师范大学附属房山学校等环聚周边,项目自身配建一所幼儿园,北侧一路之隔是规划的小学用地。与师资强大的名校为邻,过硬的教学质量是孩子成长的“加速器”,信步可至的学校,保障孩子拥有充足的睡眠。
中建学府印悦效果图
中建学府印悦虽处闹市,却在喧嚣中独享一方安然,大学城公园、滨水森林公园、长阳音乐主题公园、长阳公园等六大公园,刺猬河、小清河、永定河三条水系环绕,良乡医院、房山中医院等医疗机构,全方位护佑居者健康生活。
城市资源的成熟度,与楼市价值息息相关。配套齐备的繁华城区,房价已至高位,楼市后劲乏力。而配套匮乏的郊区,又因生活不便、交通不畅,楼市难以提振。
而中建学府印悦所在的房山良乡大学城板块,地处五环产业新城,产业方兴未艾,配套资源逐渐成熟,将对区域价值产生持续的推动力。也正是因此,无论世界500强旗下中建智地,还是千人热捧的京西印玥,从开发商到购房人,都用实际行动为区域价值增添信心,带来红利。
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价格与价值的机会点
当区域的价值前景已经明朗,对应房价几何,决定了是否是购房人进场的好时机。
放眼中建学府印悦所处的五环区位,北五环树村,东五环东坝、崔各庄新盘的指导价已达到每平米8万-11万,南五环大兴周边今年新房价格也摸高到7万上下,西五环石景山更是探高8万,反观房山,4万+的房价水平线,成为五环仅有的价格洼地。因此,中建智地深耕房山良乡大学城板块之举,更显慧眼如炬。
而中建智地隶属央企中国建筑,是中国建筑100%控股的房地产业务经营运作平台,中国建筑位居2021年度《财富》世界500强第13位,中国尊、央视大楼、水立方等国家重点工程,中国地标建筑均出自中国建筑手笔。
中建智地拥有28年房地产开发经验,承袭大国央企的匠心情怀,形成宸系、府系、璟系、印系四大产品系,分别为不同需求的购房家庭定制理想的生活方式。
印系择址城市新城核心,定位品质美宅。继京西印玥之后,中建学府印悦作为印系产品的鼎新之作,相信势必会创新产品、焕新品质,让更多购房家庭感受中建智地的“产品主义”。
中建学府印悦规划建面约63-120㎡的全龄户型空间,预计最低总价将不超过300万元,进一步拉低了置业五环地铁盘的首付门槛。在此基础上,针对年轻家庭需要的潮趣功能空间设计,配备国际知名品牌及智能化精妆体系,品质引领、细节到位,为追求品质生活的年轻家庭带来北京五环高性价比的置业首选。
当下,金融信贷的宽松,与高层密集发声,楼市显现温和信号。而随着产业进阶与配套完备,房山良乡大学城板块的价格红利已渐入尾音,必将步入价值成长的新阶段,此时,抢占热度风口的品质爆款盘,正是把握楼市良机的绝佳时刻。
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招商玺|亦庄河西改善大平层 配套成熟 户型在线
在北京的东南方向,产业成片区,有学校加身,发展一骑绝尘的区域当属亦庄。这里有三个居住板块,核心区、河西区、台湖次渠。核心区发展最早,商业和环境都非常不错。台湖次渠依托地铁亦庄线和17号线,也有一些适合刚需的住房。河西区是三个板块中,比较沉稳,最具高端气质的一个片区,居住舒适度比较高。1亦庄河西区配套日益成熟 河西区被大家广泛关注是在2017年,那时候限竞房土地开始大批量供应。在此之前,这里是一个安静、低密度的纯粹居住区,只有金茂府、金域东郡、海梓府零星商品房,还有南海家园等回迁房,此外就是实验学校了。所以区域内有大面积的空地,是真正的地广人稀。 2017年10月,金地、保利、首开拿下这里第一块限竞房土地,开始建设楼盘和悦华锦,从此,亦庄河西区开启了高歌猛进的限竞房供应时代。截至目前,亦庄河西区陆续供应了8块土地,其中6块是限竞房,提供了大量的价格在5万左右的住房。剩余两块是商品房,都是走高端大平层路线,价格在7万左右,一块儿是中海京叁号院,一块儿就是今天想要说的主角招商玺。 河西区大量限竞房地块供应,房屋建设如火如荼,人气越来越足,配套自然就逐步跟上。之前这里最让人诟病的就是没有大型的商业,没有地铁,几年过去,这些问题都迎刃而解。 龙湖北京亦庄天街在去年9月正式开业,就在博兴八路上,是河西区比较大型的商业,各种餐厅、服装店铺、电影院都开始运营。住在这里的人们可以就近购物、休闲、娱乐、遛娃,买东西再也不用去亦庄核心区的沃尔玛了。天街的开业带给这里的业主全新的购物体验,让他们的生活更加丰富多彩。上图:亦庄天街,在招商玺西侧,下图:亦生活商业,在招商玺北侧 另外,这里T1小火车也开通了。亦庄T1线是从老观里站到定海园站,一共13.255公里,共有15座地面车站,纳入北京轨道交通线网管理,目前老观里站暂缓开通。亦庄T1线与轻轨亦庄线、区内12条公交线路实现换乘,联通核心区、河西区、路南区和路东区四大功能区,与规划S6线预留接驳。为这里的企业员工、居民出行提供更多便捷选择。T1小火车线路图 2城市界面整洁如新学校成区域王牌 现在的河西区,越来越繁华,生命力越来越旺盛。这里有产业、有住宅、有学校、有公园。就像一个自给自足的完美小世界。这里的城市面貌也比较好,楼盘都比较新,一切都井井有条。 跑盘君的好友住在旧宫,他曾和我说到,非常喜欢亦庄,街道干干净净,楼盘规划整整齐齐,十分看好亦庄的前景。 来看看亦庄河西区的大致排布:以南北向的博兴八路为界线,东侧就是招商玺和中海京叁号院,这边还有北京二中经开区学校。西侧就是以和悦华锦为代表的多个限竞房,此外还有金茂府等商品房。西侧还有亦庄龙湖天街和北京实验学校、人大附中亦庄新城学校。龙湖天街北边,往东拍摄,就是中海的新楼盘两个商品房相对位置 亦庄的魅力,还有一部分在于它的教育配套非常突出。这里名校云集,河西区现在有实验学校,人大附、还有北京二中。前一段时间,亦庄独立学区的政策出台,更是让这里的教育含金量再上一个台阶。独立学籍意味着,这里的孩子将会独立于大兴的学籍,享受区域内高质量的教育,这里肯定会成为强势的学区板块,对于房价也有促进作用。招商玺北侧,北京第二中学经开区学校3招商玺周边住宅实拍 招商玺是今天6月16日亦庄供应的土地,地块热度非常高,中皋置业以79.12亿元地价上限和5.3万㎡超低能耗建筑面积上限摇号摘得。后期由招商蛇口、中皋置业两大集团联合开发。项目占地约7.7万㎡,建控规模约17.79万㎡,容积率2.4。招商玺地块实拍 从位置上来看,地块距离亦庄T1线较近,西侧有约9万㎡的龙湖天街,周边还有体育公园、健身公园,以及北京十一学校亦庄分校、北京二中经开区学校等,还有一些住宅小区,生活配套成熟。4招商玺舒适四居户型解读 招商玺在户型方面,也做到了极致舒适。143平米的四居到228平米的四居,一共约900余套房。按照指导价7.7万/㎡计算,总价约1100万起,适合当地改善人群。 143平米四居A户型 143平米A户型是洋房户型,分布在1#,2#,四叶草户型,方方正正,四个房间在四角,互不打扰。两个卫生间都是明卫。 南侧的面宽达到11.5米,最大限度的享受阳光的照射,同时也有很好的观景效果。 餐厅、客厅、厨房垂直通透一体,是现在最流行的LDK设计。这样的好处就视线没有阻挡,屋子显得特别通透、明亮。没有浪费面积,动线也非常合理,主人在厨房做好了饭,不用绕太多路,就能将美味佳肴端到餐桌,一家人一起享用美食。吃完饭可以到客厅看看电视,放松一下。 主卧室是一个套间,南侧窗户带一点转角飘窗,并且有步入式的衣帽间,主卧的卫生间做了双台盆的设计,早上两个人同时洗漱也不会拥挤。 一进门还有一个独立的玄关。这个户型三代同住完全够用,非常舒适。
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京投发展森与天成|南四环地铁上盖 畅享繁华商业与绿意公园
地铁作为城市的生命线,宛如主动脉般输送着人气与活力,赋能区域发展,提升房产价值。购置临近地铁的房产,不仅让回家之路变得轻松便捷,更能享受到区域繁荣与配套设施的逐步完善,为生活增添更多便利与舒适。 说到地铁上盖楼盘,就不得不提京投了,它是这方面的专家,可以把地铁的便捷与小区的舒适完美结合。郭公庄的西华府、臻御府,西三环的琨御府,还有北边海淀的京投发展·岚山,东边的北熙区,都是京投在地铁旁盖的小区。京投在这个领域深耕多年,自然总结出一套工艺手法,知道如何减震、隔音,降低地铁对居民的影响。 现在,京投又在南四环新宫建设新房,名字叫做京投发展森与天成。这个小区有一部分楼栋是地铁上盖,有一部分楼栋是在落地区域。地铁上盖的区域,楼体下方是车辆检修段,像这种情况,通常会把整个楼体抬高。跑盘君的朋友住在西华府,她的楼层就是抬高设计的,她家所住的楼栋,一层位置相当于别人的三层。我特意咨询了一下她的居住感受,好处就是出行很方便,晚上比较晚回家也有地铁。稍微需要注意的是,在小区里可以听到地铁维修的声音。此外,小区也有绿化,并且也比较多,但不是那种根系特别发达的大树。总体感受利大于弊。1新宫:地铁交汇 商业齐全 靠近产业 京投发展·森与天成具体的位置,在新宫地铁站往西300米,新宫目前是地铁4号线和19号线的换乘站。4号线可以和许多线路换乘,比如10号线(到国贸、双井)、14号线(到望京)、7号线(到环球影城)、2号线(到阜成门、内城)、1号线(到长安街沿线)、6号线(到朝阳门、黄渠)、13号线(到上地)。楼盘位置与周边交通图 新宫这个位置,可以很方便的去往金融街、丽泽、总部基地这几个大型工作商圈,在这里买房的人,也大多在这些商圈工作。森与天成与周边商圈相对位置图 因为这里有已经入住的小区,所以生活配套非常齐全。大型的商业也比较充足,像是东侧的万达广场,商场里的商家比较多,地下还有永辉超市,商业外侧还有儿童游戏乐园,是休闲、遛娃、购物、娱乐的好地方。楼盘的南侧是丰台大悦春风里,这两个商场可以任意选择。槐房万达广场 周边的环境,可以算是区域亮点。西边有海子公园,北边有槐新公园,东边还有南苑森林湿地公园。南苑森林湿地公园是南中轴上一片大型城市生态绿肺。整体规划面积17.5平方公里,约为奥森公园的2.5倍。走进这里,鸟叫蝉鸣、流水潺潺、绿草如茵、树木如盖。公园旁的房子是价值比较高的资产,优美的环境配套,不像地铁、商业那么刚需,但是,绝对可以让人有精神上的享受。休闲假日,去公园里走一走,神清气爽,别提有多舒适了。楼盘与南苑森林湿地公园非常近 学校方面,周边有建华一诺幼儿园、北京市丰台一幼、槐房小学、南苑中学等。还有大兴区的金融街润泽学校,是一所高端的国际化民办学校。 医疗方面,可以去东高地的航天总医院,南四环花乡的天坛医院。2区域内商品房连成片 散发高端基因 新宫这个地块,是京投在今年6月20日以50亿元的成本拿下的住宅用地。用地规模120616.056 平方米,地上建筑规模125500 平方米,实际楼面价4.07万/平米,期房指导售价8.3万/平米。 它的北边是槐新公园,南边是翠海明苑,东边是新宫家园和正商明苑,西边是空地。距离地块很近的新盘建发·璟院也是今年上半年开盘的,现在基本售罄。周边还有前几年售卖的商品房,比如泰禾金府大院、天悦壹号、天恒金融街公园懿府,现在也都有二手房在挂牌售卖。在2,3年前这里品质好一点的商品房(泰禾、天悦壹号)也都能卖到接近8万/平了,所以,片区还是有高端基因的。3户型多样得房率高 满足各类需求 来看看户型,森与天成提供了很多户型供购房者选择,说重点的。 148平米四居三卫户型面宽10.4米,进深15.15米。南侧是客厅+两边各一卧室,卧室都是套间,都带自己的卫生间。餐厅和客厅相连,并且餐厅和客厅是等宽的,这就有非常充足的活动空间,并且通透感特别好。厨房做的非常有特点,它在餐厅的东边,倒U字型排布,厨房外面连接着岛台,对厨房内的场景有一定的遮挡修饰作用,并且这个地方也非常实用,早起一个人,或者两个人,可以在这里快速的吃个早餐,晚上在这里小酌一杯,也非常惬意。北侧是两个小卧室,可以做儿童房,也可以做成书房。这个户型功能性很齐全,一家三代都够住。