多地出台房价限跌令，地产商会：开发商两难，为何不能降价卖房？

人之所以犯难就是因为考虑太多，需要照顾各方利益。市场也是如此，房地产市场就正处在这样一个尴尬境地，过去如此，现在也如此。过去为了落实房子是用来住的而不是用来炒的这个定位，可以说调控政策不断收紧，这是为了防止市场过热。如今，要对过去的一些政策进行微调，担心调控过紧导致市场过冷。所以，当各地陆陆续续对之前的房地产调控进行松绑时，犹抱琵琶半遮面，羞羞答答，一是内生的需求，迫切、急需松绑，另一方面是不知道底线在哪里，如果贸然出台，可能被收回甚至出现更严重的后果。房地产调控是讲究哲学辩证思维的，可是这个度该如何把握真的不好说，需要在各方之间寻求一个最佳平衡点，让所有人都满意谈何容易？就拿一个最简单的降价来说，实际上，从开发商的角度看，很多时候降价是有需求的，但为什么不降价？可能还真不是他们自身的原因。如果说过去开发商不降价可能是房地产高速发展的大环境不需要他们降价，那么在房地产处于深度调整期后，降价促销应该是开发商的本能或者说是唯一出路。但往往受制于多方压力，降价并没有形成潮流和规模。究其原因，开发商降价必须过三道坎，老业主、地方和同行们是否答应。老业主不让降价很容易理解，买了房谁希望自己的资产缩水？心情可以理解，至于对错今天就不讨论了。同行不希望你降价，枪打出头鸟，一个是嫉妒你降价跑量，同行是冤家，二是你降价人家怎么卖？即所谓的扰乱了市场秩序。地方阻止降价就更容易理解了，因为土地财政问题，很多地方对此依赖度非常高，这也是这么多年极力要摆脱却很难摆脱的现实问题。尤其是一些经济不太发达，而人口流出较严重，还没什么支柱产业的地方，更加依赖房地产。这就是个恶性循环，越依赖越离不开，此前很多三四线城市房价上涨，土地也跟着上涨，财政算是有了缓解，但如今房地产深度调整，过去的投机需求大大减少，外地人也不来，这就导致房地产起不来，财政大受影响。在他们眼里，房价是断然不能降的，因为直接受损的将是地方财政。有些城市说，不能降价是为了维护购房者的合法权益，有的说是要遵循市场规律，还有的表示防止扰乱市场秩序，甚至给开发商扣上了“恶意降价”的帽子。这么看来，很多开发商也是没办法，他们自然懂得降价促销回笼资金的道理，尤其是，这些年，三道红线、资金监管、收紧融资，房企回流现金成了生命线，而回笼资金没有什么比降价来得更直接。所以，很多开发商唯有降价卖房，当然得变着花样降价，而不能直接说。这就导致开发商和地方对于降价的矛盾也在不断寻找平衡，有的城市能接受5%的降幅，有的是10%，如果能到15%就已经够有量的了，当然购房者是否买账还是另一回事。近日，福州市平潭综合实验区四部门联合发布通知提出，各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度15%。稍微有点常识的人都清楚，在楼市持续低迷之际，这样的政策表述主要还是为了防止房价大幅下跌。除了这个信号，我认为更应该从积极层面看，相比5%的降幅容忍度，15%已经算良心了，而且这也是鼓励开发商降价的一种暗示，况且房价真的不能大跌，当然什么叫大跌还需要探讨。对此，广东省地产商会近日向相关部门提出关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议：房企拟在三四线等较低能级城市积极去化库存，以价换量，争取现金回笼，但不少地方“限价令”令企业无法根据市场实际情况降价促销，无法通过快速销售以回款自救，形成了进退两难的不利局面。这真是点出了房企与地方之间的矛盾问题，如果房子都卖不出去，你还在坚守什么？所以，商会质问， “既然国企可以低价收购民企优质资产，普通民众为何不能以低价购买商品房？”商会建议各地应进一步结合实际放宽“限价令”限制范围，以利于房企合理降价促销自救。看来，在商会眼里，15%都不是底线，还有很大的降价空间。大家可能会说，降价会让人更没底，更加没有信心，或许是，但是如果调整下思路，改变买涨不买的观念，或许比起小打小闹的政策微调，降价来得更畅快淋漓，也更加有效快速回笼资金吧。其实，降价没那么可怕，矫情都是这些年惯出来的毛病。

房子够住了？人均住房已超41平，你为何感觉不到？

房地产已经发展到新的阶段，这是由房子是用来住的而不是用来炒的这个定位决定的，过去的几年里，房地产深度调整也正是基于这个定位的结果。我们都知道，之所以从去年四季度房地产调控政策出现微调，这并非房地产本身的问题，而是大环境使然。而且可以说近来一系列松绑政策只是历史中的暂时时刻，不会改变房地产转型的大方向。而这个定位和大方向也主要是因为房地产生命周期的发展阶段所决定。房地产对经济增长的正贡献在逐步减弱，当然不代表它对经济增长没有了作用，所以现在才千方百计要做好稳定房地产市场的一切工作。当前所遇到的困难只不过是历史洪流中的一个小插曲，摆脱房地产的思维是必然的逻辑。而这些决策也是受房地产市场现状所决定的。近日，官方公布了《中国人口普查年鉴-2020》，数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平，平均每户居住面积达到111.18平。我国城市家庭人均居住面积为36.52平。当大家听到这样一个数据时，都会想，我们的住房到底够了吗？房子还缺吗？试想一下，假如大家都永远沉浸在这个问题当中，那么就永远走不出来，因为这根本就是一个伪命题，哪怕房子再多，肯定有人不嫌多，永远会有人觉得房子不够住，你说房子少，也一定会有人很多套。这应该就是最现实的问题吧，其实，一切的矛盾纠结点就在于分布不平衡。路上车堵是因为时间和地点分布不均衡造成，早晚堵，中午可能就差点，这边堵那边就不堵。所以，有的地方干旱，有的地方水涝。这大概就是大家一听到平均就来气的原因。猛一听41平，的确不少了，可很多老百姓感觉与我无关。因为一平均谁都是豪宅。那是不是统计就没有意义了呢？当然不是，尽管平均数与你我关系不大，但国家在大政方针的政策制定上，这些数据是具有参考意义的。比如，全球范围内，除了前两个国家人均住房在60平以上，其他发达国家，都在45平左右，我们41平要高于东亚国家人均30多平的水平。我们必须明白，我们国家的统计是按照建筑面积统计的，国外是使用面积，这在一定程度上会有误差，所以，我们的改善需求还有很大的空间发挥。当然，我们也必须认识到，房地产也已经过了最高速发展的时期。相信每个人心中都有一杆秤，每个人心里都有自己的居住标准。无论够不够住，都改变不了房地产加速变革的进程。房子当然还缺，无论如何统计，房地产还会继续开发，但不会再像过去那样高速发展，而到了一个追求质量的阶段。有一个问题如果不解决，盖再多的房子都轮不到你我。那就是分配机制问题。曾有房地产中介大佬说过：“中国人今天已经不缺房子了，基本已经解决了房子的居住问题。核心问题在于，房子的分布上不够均匀。”我倒认为问题打到了七寸上，如果还继续讨论房子够不够住完全没有意义，也永远没有答案。最关键的在于，哪些地方的房子缺，哪些人缺。如何解决？国家不能偏信房子够住或不够住的结论，必须清醒认识到，大方向上够住了，但局部还有很大的不平衡问题。如果单纯是房子盖得不够住，这个我无话可说。但问题在于，房子被当做投资品被无限放大投资属性，成了有钱人的游戏，把真正需要住房的人踢出了局，最后还得由这些局外人来接盘完成买单。这就是炒房，因为有他们的存在，哪怕给你再多的地，你也会囤起来，盖再多的房子也都能被消化掉，到不了真正需要房子的人手里。炒房者炒的不是房子，多少房子都能被钱所吞噬。判断房子够住的另一个意义在于，房地产市场将从增量市场向存量房市场转变和过渡。将来，很多人的房子必须拿出来用于居住，倒不是说去抢人家的房子，而是通过市场的机制和手段倒逼他们把房子推向市场，形成有效的供给。盘活存量房市场，住房难问题能解决一大半。所以，现在的人均住房面积，大家之所以无感，一个是被平均，二是统计方式与国外不同，三是房子没有被充分利用起来，包括炒房、空置等问题依然严重。

丰台二环新地定价10.9万，北京房价削峰谁将受益？

昨天，北京2022年首批集中供地销售指导价出炉了，最高价地块丰台纪家庙未来指导售价为10.9万元/平米，最低价地块为怀柔区雁栖镇的3.7万元/平米。18宗地中位置最好的丰台纪家庙地块，不仅地处西南二环外、临丽泽金融商务区，而且该宗地块设定了政府共有产权份额，如竞拍至上限15%，则该项目未来实际售价将打85折至9.27万元/平米。这无疑将刷新北京二环新盘的下限，也有可能让今年首批集中供地不再有10万+的项目。01北京房价削峰10万+项目受限纪家庙地块的指导价格，比3个月前出让的万泉寺地块11.2万元/平米低了3000元/平米，两宗地均设置了竞政府产权份额程序。2021年，北京出让的62宗土地中，有7宗地指导售价超过10万元/平米，除第三批成交的朝阳劲松街道地块设置了现房销售条件外，其它6宗地都设置了政府共有产权份额，海淀北五环树村和北四环北沙滩4宗地均拍至设定上限份额，但丰台万泉寺和周庄子地块均未进入竞政府产权份额环节。海淀两个项目（各占2宗地）学府壹號院和中建壹号学府公馆指导售价均为11.2万元/平米，折后价分别为8.96万元/平米和10.08万元/平米。万泉寺建工首开项目和周庄子懋源项目相对拿地成本较低，虽没有政府产权份额，但利润空间充足，开盘价格未必会以11.2万元/平米和10.6万元/平米顶格销售。政府共有产权住房的出现，让北京10万+新盘数量下降，这可以被视为是北京市在控制房价方面采取削峰的一种方式。不仅如此，2021年批复新盘最高预售价为二环天坛府的12.4万元/平米，相比东西城区仍有尾房在售的老盘基本没有上涨。图片天坛府开盘当天排队盛况02高价房打折便宜了谁2021年，北京共有65个新盘入市，从市场产品结构看，改善产品占据主流，但是在改善市场，却出现了刚改品改内卷和终极改善火爆的分化。海淀树村学府壹號院和圆明天颂先后创造了开盘近乎售罄的火爆场面，打8折不到9万单价的学府壹號院被视为是2021年最值得出手的项目，11万+的圆明天颂则以市场稀缺的大平层产品一骑绝尘。北京城建天坛府以认购额超80亿、网签40.4亿元的业绩笑傲核心区，项目网签均价约11.2万元/平米，尤其是一期小户型产品体现了极佳的性价比。在三兄弟形成内卷的朝阳崔各庄板块，拥有20%政府产权份额、售价7.04万元/平米的建发望京养云，开盘去化6成，也对两个竞品项目形成极大压力。在去年四季度，很多预算在800万—1500万区间的改善人群，因为二手房信贷放宽周期延长而不能及时入市时，那些手持重金购买2000万—3000万高端改善产品的人群，却宛如迎来了春天，内城区绝佳地段的房子要么打折、要么售价受限，几个倒挂盘要多香有多香，此时不出手，更待何时。明眼人都看得出去年底买房的好时机，但是资金是否充足、资格是否腾出，是能否抄底的前提。说到底，买房这事，充分体现了金钱不是万能的、但没钱是万万不能的。10万+的房子不是普罗大众的菜，但若认为10万+的房价太高升值空间小，那就不懂投资的逻辑了，北京市场不乏像万柳书院、保利海德公园等项目，在开盘10万+之后走出50%以上甚至翻番的涨幅。购买天坛府的客户，不乏有心理价位在15万左右者，认为项目12万的售价如同捡漏。这种价格处于市场第一梯队的项目，其保值增值能力是高端买家最看重的。尽管迎来买方市场，但是刚需只能去五环外甚至六环外，中产家庭有改善需求，却受制于资格和资金的无奈，只能苦苦等待。03万泉寺项目将定价几何？就在首批集中供地公示后，万泉寺建工首开项目规划示意图出炉。图片从这张规划鸟瞰图可以看出，该项目地块并不规则，整个小区规划9栋高层住宅楼，其中1栋为东西朝向，社区地块东侧为铁路，入住后会有噪音影响。项目用地规模43632.255平米，规划地上总建筑规模101601平米，包括住宅85399平米、西北角配建幼儿园3520平米、北侧配建邮政所。项目需配建25700平米保障性租赁住房，占比社区规模30%，这将是个混居社区。项目北距地铁14号线菜户营站约500米，至丽泽金融商务区不到1公里，妥妥的是丽泽配套盘，同时，丽泽商务区的轨道交通、龙湖天街、规划引入的中关村三小丰台学校、北京十二中联合总校丽泽国际学校也将成为该项目的配套。可以说，万泉寺项目确实是北京二环、丽泽商务区难得的宝藏项目，由于土拍时并未涉及政府产权份额，因此项目11.2万元/平米的指导售价，开发商有完全的自主打折权。无论项目开盘售价是否主动打折，其与1公里距离的昆仑域14万元/平米价格，有约3万元的差价，这对资金充足且意欲在内城置业的买房人是个好机会。此外，周庄子懋源项目也亮出了效果图。图片该项目由6块地组成，4块为居住用地，其中06地块需建设共有产权房，售价4.3万元/平米，以其西三环的区位，邻地铁10号线泥洼站的优势，这个项目的共产房会很抢手。项目商品房指导价为10.6万/平米，同样未涉及政府共有产权，以商品住宅约5.88万元/平米的地价成本，开发商应有足够的利润空间，因此实际售价或有一定折扣。这个项目因地块分散，不存在混居的情况，每个组团规模都较小，可打造精品社区，有自建幼儿园配套。项目距离丽泽商务区约2公里，周边城市资源配套完善，也是丽泽入驻企业精英们理想的置业范围。综上所述，今年丽泽商务区范围、二环与三环的几宗地，在拥有稀缺地段优势，又因ZF指导价控制，凸显了地段叠加价格的性价比优势，或将与海淀北四环项目形成分庭抗礼之势。

2022年置业方向，就藏在2021年北京楼市成交排名中

各位粉丝，新年好。在新年的第一期，帮主将2021年北京楼市整体成交结果进行盘点分析，为买房人在2022年买房置业提供参考。据统计，2021全年，北京住宅（不含共有产权房）新增供应59399套，同比上涨9%；成交62800套，同比上涨29%；成交面积795.58万平米，同比上涨33%；成交均价52924元/平米，同比上涨3%；成交金额4210.54亿元，同比上涨38%；目前市场存量72898套，同比上涨3.6%。从整体数据看，2021年北京住宅成交套数、面积、金额等3项指标均达近5年高点，成交均价虽比2019年略低，但考虑到2021年五环外项目占比8成，且10万+项目价格审批被严控，因此2021年成交均价仍呈小幅上升趋势。2017—2021年，市场新增供应持续增长，2021年存量同比微涨。2017—2021年北京住宅市场成交状况01诞生3个百亿楼盘2021年，网签成交金额冠军为海淀幸福里，实现成交额达120.12亿元，成交均价约8万元/平米，成交1290套，成交面积15.93万平米。2020年10月首次开盘的海淀幸福里，在2020年最后一个季度完成了44套、3.85亿元的成交业绩，成交均价约7.7万元/平米，成交面积约5000平米，成交套均面积约114平米，去化以小户型产品为主。而在2021年，项目主推145、165、195平米大户型产品，且价格涨到8万+，能够摘得北京住宅销冠，一是证明了海淀市场高端改善向北部外溢且需求旺盛，二则说明项目产品力有足够支撑。在2021年海淀楼市，学府壹號院开盘认购超百亿、圆明天颂开盘去化9.5成，均体现了海淀市场是北京当之无愧的YYDS。亚军奥森ONE是2021年首个实现网签额过百亿的项目，事实上，该项目在2020年底就没什么房源了，只不过在2021年完成网签而已。该项目不到一年时间清盘，得益于承接了大量海淀外溢客群，其限竞房的价格优势，给了码农们极佳的上车机会。其兄弟项目奥海明月也以52.79亿元的成交额跻身年度前十（第9名）。2022年，海淀区供应主要在北沙滩、永丰，除了海淀幸福里大约还有不到3成存量外，中建壹号·学府公馆、中海滙德里、幸福里润园均是新盘，前者售价10.08万元/平米，后二者指导售价均为8.3万元/平米，好在中海滙德里有75平米小户型，买房人还有机会在600万的区间入住海淀。海淀北部更低门槛置业的区域主要在昌平北清路沿线、未来科学城区域，新盘供应充足，价格在5万—6万/平米的区间。（详见“明年，码农在海淀北部买房选择多多”）第三个百亿楼盘是恒大丽宫，中央别墅区天竺板块5000万+别墅项目。029个均价<5万项目跻身前50买房人最关心的是北京房价变化。如果看年度成交均价，2021年北京住宅价格呈小幅上升。但买房人具体考察不同区域板块的房价时，会发现有些板块房价涨幅明显，有些项目价格虽然高、但明显有倒挂优势。根据2021年北京住宅成交前50名排行榜，单价<5万元/平米的项目只有9个，其中5个在五环与六环之间，4个在六环外；有5个项目是限竞房；1个项目位于远郊区。2021年，单价<5万的项目共成交8759套、成交面积89.42万平米、成交金额321.13亿元，套均面积约102平米，说明刚改需求占比更大。从2021年土地供应情况看，在限竞房时代落幕后，北京单价<5万的商品房项目全部在六环外，顺义新城马坡与仁和、房山良乡官道是距离城四区相对近的区域，但最大短板是距离地铁较远。在北京新版地铁交通线路规划中，地铁可达区域房价均在5万+。这就给预算在300万以下的低总价置业人群出了难题，买得起的房子距离远、交通不便、配套欠缺。300万—400万区间的房子，有地铁配套，有但供应量很少，想买必须及时出手，如朝阳豆各庄的北京沁园、大兴旧宫的合生me 悦、门头沟永定镇的龙湖北辰揽境等，或许还能淘到低总价户型；新盘可关注北七家天时汤山御邸，以及今年将上市的昌平未来科学城几宗地块。2021年北京住宅成交前50名中<5万项目成交状况0310万+项目表现抢眼与单价<5万的项目数量相同，有9个单价在10万+的项目成交额赫然名列前50，这恰好是2019年与2020年前50名10万+项目的数量之和。这9个10万+项目共计成交1839套，成交面积32.08万平米，实现成交额350.37亿元，占比全年成交额超8%，套均面积约174平米。从以上数据可以看出，2021年北京高端改善需求旺盛，虽然市场一度手信贷收紧影响了成交，但是嗅觉敏锐的高端买家把握住了市场最佳时机。例如，在控房价的指导思想下，二环唯一新盘北京城建天坛府一期预售价格仅批约11.8万元/平米，这让高度认可核心区价值的买房人趋之若鹜，在二期取证均价提升至12.2万元/平米后，更是引发了冬日里排长队买房的情景。可以看到，在2021年成交均价最高的项目是海淀西三环西钓鱼台嘉园，11.6万元/平米，该项目一期建成年代是2005年，是一个拿地开发已近20年的老盘。相对而言，像天坛府、分钟寺三兄弟，以及11.5万元/平米的圆明天颂、8.96万元/平米的学府壹號院等高端改善项目，对于北京的豪宅买家来说，真可谓是性价比较高了。这就像投资股票，并非高价股升值空间就小，当初认为100元茅台贵的股民，怎么也不会想到未来有近20倍的涨幅。另一方面，从目前市场产品结构看，新拿地项目少有做180平米以上户型，因此200平米以上的大平层产品反而体现出稀缺性。值得一提的是，在9个10万+项目中，有3个金茂府，且东叁金茂府是10万+项目销冠，成交套数、面积、金额均傲视群雄。金茂府在高端改善群体中的品牌影响力可见一斑。图片2021年北京住宅成交前50名中10万+项目成交状况04奥森ONE勇夺成交套数桂冠2021年，成交套数冠军是奥森ONE，也是唯一成交在2000套以上的项目。当2021年昌平奥森春晓和北清云际两个新盘接力东小口双子星后，且价格都在6万+，奥森ONE和奥海明月的价值进一步被凸显。成交套数过千的项目共有7个，共计成交近万套，其中有3个限竞房项目。8万+项目只有海淀幸福里一个，成交1290套，在品质改善市场领域独占鳌头。5万—6万区间的项目只有奥森ONE一个。<5万的项目有5个，其中亦庄橡树湾和万科城市之光东望在通州双限影响下，能取得成交过千套的业绩实属不易。尤其亦庄橡树湾从2020年首次开盘时售价3.3万—3.6万/平米，到2021年售价达4.5万元/平米，其涨幅冠绝北京新盘。买到该项目一期的业主，恐怕是2021年最开心的买房人。2021年北京住宅成交前50名中成交套数过千项目成交状况05两新盘勇夺区年度销冠根据2021年各行政区成交排名，北京城建天坛府和东叁金茂府两个项目均在2021年首次取证开盘，便夺得区域销冠，且都为10万+项目。其它各区销冠项目均为老盘。东、西城区仅有北京城建天坛府一个商品房新盘，未来也不会再批新的建设用地，因此天坛府与未开盘的永定府将成核心区绝版。城四区中，海淀幸福里为北京市和海淀区双料冠军，实际上海淀区2021年开盘的学府壹號院、圆明天颂成交势头也不遑多让。朝阳区销冠被中海首开拾光里以49.25亿元、490套的业绩夺得，项目为叠拼产品，且在秋季后相邻两个6万+的政府共有产权项目入市的情况下，并未因高出约1万元/平米的价格而影响销量，从侧面印证了高端改善群体对于价格的敏感度并没有那么高。同时，朝阳区2021年新盘放量，但均在9月之后取证，销售时间短，也未能对拾光里造成威胁。东叁金茂府则成为北京10万+豪宅和丰台区双料销冠，据了解该项目成交客群年轻化居多，证明了90后正成为高端市场的生力军，这部分高收入年轻人对居住氛围和品质的要求较高。中海寰宇天下|天赋未能重现当年蝉联北京楼市双百亿销冠的辉煌，但仍以53.4亿元的业绩当仁不让地霸榜石景山区楼市。亦庄橡树湾成为北京<5万楼盘和通州区的双料冠军。据悉，台湖和马驹桥两个板块有望松绑通州双限政策，但亦庄橡树湾已接近清盘。平原新城几个区域，除昌平区和顺义区诞生百亿楼盘外，其它区域销冠项目均未达50亿元，亦庄中海京叁号院和大兴熙悦宸著均实现40亿+业绩，未达到爆款但也算合格。2021年北京住宅成交前50名中各行政区销冠项目成交状况从以上对2021年度北京楼市成交排名的分析，可以明确看出北京楼市两类项目最抢手，一是被高端买家盯上的拥有稀缺地段、稀缺产品的项目，二是区域发展有支撑、性价比优势明显的项目。2022年，北京楼市将稳中求进、稳步前行，买房人需看清大势，按照这两个方向，在市场中优选置业目标。