当听说卓越要退地之时 还有人依然看好金盏中海首开拾光里
2021-07-02
来源:房价之外
2021年5月,当备受关注的北京首次集中土拍终于暂告一段落之时,那姗姗推迟的两天时间里,北京共出让30宗地块,房价之外在土拍现场全程见证50多家房企参与争夺,最终北京财政账户成功到账1110亿元。相比于北京开抢之前杭州、广州、重庆等城市的土拍,北京拍地的节奏和结果,堪称是全国房住不炒的引领者。但在那场土拍中,一直被业界寄予厚望的中海铩羽而归。众所周知,过去三年,中海一直是北京拿地权益金额的大哥。与此同时,在销售市场上,中海操盘的项目也遍布京城。其中中海寰宇天下连续两年销售破百亿,蝉联北京单盘销售冠军。
然而当场最大黑马竟然是迄今为止还没有上市的深圳写字楼大王卓越。卓越在那两天,跑马圈地,风光无限,豪掷187亿元,成功圈下4宗地。随后便有市场传闻说,卓越的一掷千金让公司资金出现了问题,卓越要退地,引发房产圈比娱乐板块还要热闹的吃瓜不断。
在那场土拍中,卓越一共拿了四宗地,其中一宗是朝阳金盏小店村3005-02地块,属于共产商品房。卓越以39.27亿元+13%政府持有拿下,楼面价52988元/平方米。据土地出让条件显示,该地块整体建筑规模74111平方米,容积率1.3,控高18米,房价上限7.6万/平方米,政府共产份额13%,最终售价6.6万/平方米。
与此同时,另一宗朝阳金盏小店村3005-08地块被融创以26.83亿元+15%政府持有竞得。楼面价5.3亿元/平方米。地块整体建筑规模50639平方米,容积率1.3,控高18米,房价上限7.6万/平方米。也是共有商品房,最终售价6.46万/平方米,拿地成本略高。
简言之,这两宗地身价上涨,苦了开发商,甜了购房者。接下来,卓越和融创如何操盘的事,大家都知道了。房价之外几乎每周都去踩盘那两宗地块旁边的中海首开拾光里。据说,土拍之后,中海很是高兴,因为中海首开拾光里依旧是朝阳近五年来唯一纯商品房了。中海首开拾光里位于朝阳金盏乡,项目全新售楼处在5月中旬开始启用,样板间正式对外开放的第一天,房价之外特意去做了现场报道。
走进中海首开拾光里全新售楼处的朋友们都已发现,内部竟然是一个图书馆。全新的售楼处将会持续保留,最终成为日后业主们的专属图书馆,为业主群体提供美好的阅读公共空间。接下来,房价之外将详细跟大家说说楼盘。
重点一:朝阳唯一纯改善商品房
中海首开拾光里是2020年朝阳唯一的纯商品房改善项目,对准中产,结合市场最受欢迎的面积段和价格段,主打140-240平方米的叠拼产品,总价定在1000-1500万之间,2023年7月精装修交房,精装修标准可参考中海甲叁號院。
整个项目共规划了30栋楼,726户,分两期开发,楼栋高度在4-6层,于2020年12月份首期开盘。当时一期开盘的时候,15分钟卖了188套,共计20亿元人民币,让人不得不感叹中海在北京市场的实力。目前项目一期基本已经售罄,二期也在2021年初开盘。上叠户型较少,是一期开盘销售情况里表现最好的,大概一分钟就卖完了。
近期曝光的二期A户型是现在最大的户型,上、下各两层,总共四层,分两个房本。面积在220平方米到246平方米之间,赠送面积约100平米。实际使用面积在380平方米到400平方米,总价在1500万左右。
在实地踩盘的过程中,房价之外将周边楼盘逐个盘点。附近的别墅豪宅有,远洋lavie、财富公馆、大湖山庄、九章别墅、晴翠园,基本都是1000-1500平方米以上、单套总价5000万到2亿的纯粹独栋别墅社区。王菲就住在隔壁晴翠园,章子怡和汪峰住在项目西边的九章别墅,赵薇住在项目北边的财富公馆。实话实说,住在高端别墅区里,和明星富人为邻,感觉有些奇妙。
重点二:北京第二个三里屯
中海首开拾光里位于朝阳区东北五环,从区域前景来看,随着北京自贸区的横空出世,身处国际商务服务片区核心区的金盏吸金无数,前途已有背书。南侧毗邻北京金盏自贸区,东侧紧邻温榆河原生老河湾,西联望京商务区,北通首都机场,就近东北部工作通勤经常的商务人士。周末休闲就近生态环境,随着金盏自贸区的发展计划,长期来看,日后有望带给周边天翻地覆的变化。加速第四使馆区的落地,是未来值得期待的价值。总而言之,相对今天,明天只会更好。
金盏自贸区的规划中包括了探索打造退税、免税特色消费中心,建设进口商品免税商业区和特色产品的离境退税商业区,实现体验、消费、贸易等功能。能否打造成第二个三里屯,营造时尚、活力、具有国际化特色的高品质街区环境,时尚网红们又双叒叕的新打卡地,拭目以待吧。
区域规划了两横两纵快速路和高速公路,将建设6条轨道交通,快速通达,畅连北京。从发展眼光来看,未来30分钟到达北京8大核心商圈;5分钟内开车到奥莱,随便买买买;15分钟到首都国际机场,出差倒是方便;20分钟到达北京副中心;25分钟内抵达望京、国贸、三里屯,适合年轻白领提升生活幸福指数。如果选择地铁出行的话,目前3号线,12号线正在建设中。距离最近的3号线4公里左右,对于习惯地铁通勤需求的朋友们来说,确实算个硬伤。
重点三:国际化生活配套
区域说完来看看周边的生活配套,艺术馆、博物馆,新派文化气息浓厚。项目周边还是北京唯一马术、高尔夫、赛车三大贵族竞技运动集聚地,精彩炫酷的生活方式近在咫尺。当然,离赛车道太近的噪音问题不容忽视,房姐实地亲测,飙车飘移偶尔体验倒也刺激,如果住着别墅日日感受的话,需要有颗强大的小心脏啊。
教育配套方面,周边17所国际学校,北京70%的国际教育资源主要聚集于此,可以戏称为国际教育的“学区房”。17所学校分别是,北京京西学校、北京顺义国际学校(ISB)、北京蒙台梭利国际学校、青苗国际双语学校、北京德威英国国际学校、北京法国国际学校、澳际国际学校、北京哈罗英国学校、北京市鼎石学校等。医疗配套方面,地坛医院、空港医院、望京医院等。生态环境就不用多说了,原生态,假若您喜欢的话。
除此之外,项目自身南地块将建设2500平米文化服务中心,9000平米商业,4000平米幼儿园,社区综合商业、健身设施、儿童游乐场、夜光跑道、拾光方所、泛会所等等。足不出户就能让业主享受品质服务,毕竟物业费也不算便宜。总之,朝阳那地界的国际化生活配套资源,就看是否符合您的需求与要求了。
目前来看,项目周边的日常生活设施有待完善,比如房价之外脚步丈量深度采访了金盏乡小店村,拆不走,走不动,与时尚楼盘产生强烈视觉对冲,风土人情别有一番风貌。所以朋友们,房价之外对您说,踩盘还需结合自身实际情况权衡利弊慎重考虑再做选择。
最后,房价之外祝大家都能买到符合自身理想预期的好房子。而什么叫心满意足的房子呢?未必十全十美,预算与需求匹配得上的,就是属于您的那套好房子。如果您在选房之路上有任何相关问题,或者想要针对某个楼盘客观评判科学分析,欢迎互动评论,房价之外带您看房评房选房收房全程陪同到底。在北京,买好房,房价之外帮您忙,让靠谱本地人协助您,保驾护航。
- 朝阳 中海
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丰台二环新地定价10.9万,北京房价削峰谁将受益?
昨天,北京2022年首批集中供地销售指导价出炉了,最高价地块丰台纪家庙未来指导售价为10.9万元/平米,最低价地块为怀柔区雁栖镇的3.7万元/平米。18宗地中位置最好的丰台纪家庙地块,不仅地处西南二环外、临丽泽金融商务区,而且该宗地块设定了政府共有产权份额,如竞拍至上限15%,则该项目未来实际售价将打85折至9.27万元/平米。这无疑将刷新北京二环新盘的下限,也有可能让今年首批集中供地不再有10万+的项目。01北京房价削峰10万+项目受限纪家庙地块的指导价格,比3个月前出让的万泉寺地块11.2万元/平米低了3000元/平米,两宗地均设置了竞政府产权份额程序。2021年,北京出让的62宗土地中,有7宗地指导售价超过10万元/平米,除第三批成交的朝阳劲松街道地块设置了现房销售条件外,其它6宗地都设置了政府共有产权份额,海淀北五环树村和北四环北沙滩4宗地均拍至设定上限份额,但丰台万泉寺和周庄子地块均未进入竞政府产权份额环节。海淀两个项目(各占2宗地)学府壹號院和中建壹号学府公馆指导售价均为11.2万元/平米,折后价分别为8.96万元/平米和10.08万元/平米。万泉寺建工首开项目和周庄子懋源项目相对拿地成本较低,虽没有政府产权份额,但利润空间充足,开盘价格未必会以11.2万元/平米和10.6万元/平米顶格销售。政府共有产权住房的出现,让北京10万+新盘数量下降,这可以被视为是北京市在控制房价方面采取削峰的一种方式。不仅如此,2021年批复新盘最高预售价为二环天坛府的12.4万元/平米,相比东西城区仍有尾房在售的老盘基本没有上涨。图片天坛府开盘当天排队盛况02高价房打折便宜了谁2021年,北京共有65个新盘入市,从市场产品结构看,改善产品占据主流,但是在改善市场,却出现了刚改品改内卷和终极改善火爆的分化。海淀树村学府壹號院和圆明天颂先后创造了开盘近乎售罄的火爆场面,打8折不到9万单价的学府壹號院被视为是2021年最值得出手的项目,11万+的圆明天颂则以市场稀缺的大平层产品一骑绝尘。北京城建天坛府以认购额超80亿、网签40.4亿元的业绩笑傲核心区,项目网签均价约11.2万元/平米,尤其是一期小户型产品体现了极佳的性价比。在三兄弟形成内卷的朝阳崔各庄板块,拥有20%政府产权份额、售价7.04万元/平米的建发望京养云,开盘去化6成,也对两个竞品项目形成极大压力。在去年四季度,很多预算在800万—1500万区间的改善人群,因为二手房信贷放宽周期延长而不能及时入市时,那些手持重金购买2000万—3000万高端改善产品的人群,却宛如迎来了春天,内城区绝佳地段的房子要么打折、要么售价受限,几个倒挂盘要多香有多香,此时不出手,更待何时。明眼人都看得出去年底买房的好时机,但是资金是否充足、资格是否腾出,是能否抄底的前提。说到底,买房这事,充分体现了金钱不是万能的、但没钱是万万不能的。10万+的房子不是普罗大众的菜,但若认为10万+的房价太高升值空间小,那就不懂投资的逻辑了,北京市场不乏像万柳书院、保利海德公园等项目,在开盘10万+之后走出50%以上甚至翻番的涨幅。购买天坛府的客户,不乏有心理价位在15万左右者,认为项目12万的售价如同捡漏。这种价格处于市场第一梯队的项目,其保值增值能力是高端买家最看重的。尽管迎来买方市场,但是刚需只能去五环外甚至六环外,中产家庭有改善需求,却受制于资格和资金的无奈,只能苦苦等待。03万泉寺项目将定价几何?就在首批集中供地公示后,万泉寺建工首开项目规划示意图出炉。图片从这张规划鸟瞰图可以看出,该项目地块并不规则,整个小区规划9栋高层住宅楼,其中1栋为东西朝向,社区地块东侧为铁路,入住后会有噪音影响。项目用地规模43632.255平米,规划地上总建筑规模101601平米,包括住宅85399平米、西北角配建幼儿园3520平米、北侧配建邮政所。项目需配建25700平米保障性租赁住房,占比社区规模30%,这将是个混居社区。项目北距地铁14号线菜户营站约500米,至丽泽金融商务区不到1公里,妥妥的是丽泽配套盘,同时,丽泽商务区的轨道交通、龙湖天街、规划引入的中关村三小丰台学校、北京十二中联合总校丽泽国际学校也将成为该项目的配套。可以说,万泉寺项目确实是北京二环、丽泽商务区难得的宝藏项目,由于土拍时并未涉及政府产权份额,因此项目11.2万元/平米的指导售价,开发商有完全的自主打折权。无论项目开盘售价是否主动打折,其与1公里距离的昆仑域14万元/平米价格,有约3万元的差价,这对资金充足且意欲在内城置业的买房人是个好机会。此外,周庄子懋源项目也亮出了效果图。图片该项目由6块地组成,4块为居住用地,其中06地块需建设共有产权房,售价4.3万元/平米,以其西三环的区位,邻地铁10号线泥洼站的优势,这个项目的共产房会很抢手。项目商品房指导价为10.6万/平米,同样未涉及政府共有产权,以商品住宅约5.88万元/平米的地价成本,开发商应有足够的利润空间,因此实际售价或有一定折扣。这个项目因地块分散,不存在混居的情况,每个组团规模都较小,可打造精品社区,有自建幼儿园配套。项目距离丽泽商务区约2公里,周边城市资源配套完善,也是丽泽入驻企业精英们理想的置业范围。综上所述,今年丽泽商务区范围、二环与三环的几宗地,在拥有稀缺地段优势,又因ZF指导价控制,凸显了地段叠加价格的性价比优势,或将与海淀北四环项目形成分庭抗礼之势。
2022年置业方向,就藏在2021年北京楼市成交排名中
各位粉丝,新年好。在新年的第一期,帮主将2021年北京楼市整体成交结果进行盘点分析,为买房人在2022年买房置业提供参考。据统计,2021全年,北京住宅(不含共有产权房)新增供应59399套,同比上涨9%;成交62800套,同比上涨29%;成交面积795.58万平米,同比上涨33%;成交均价52924元/平米,同比上涨3%;成交金额4210.54亿元,同比上涨38%;目前市场存量72898套,同比上涨3.6%。从整体数据看,2021年北京住宅成交套数、面积、金额等3项指标均达近5年高点,成交均价虽比2019年略低,但考虑到2021年五环外项目占比8成,且10万+项目价格审批被严控,因此2021年成交均价仍呈小幅上升趋势。2017—2021年,市场新增供应持续增长,2021年存量同比微涨。2017—2021年北京住宅市场成交状况01诞生3个百亿楼盘2021年,网签成交金额冠军为海淀幸福里,实现成交额达120.12亿元,成交均价约8万元/平米,成交1290套,成交面积15.93万平米。2020年10月首次开盘的海淀幸福里,在2020年最后一个季度完成了44套、3.85亿元的成交业绩,成交均价约7.7万元/平米,成交面积约5000平米,成交套均面积约114平米,去化以小户型产品为主。而在2021年,项目主推145、165、195平米大户型产品,且价格涨到8万+,能够摘得北京住宅销冠,一是证明了海淀市场高端改善向北部外溢且需求旺盛,二则说明项目产品力有足够支撑。在2021年海淀楼市,学府壹號院开盘认购超百亿、圆明天颂开盘去化9.5成,均体现了海淀市场是北京当之无愧的YYDS。亚军奥森ONE是2021年首个实现网签额过百亿的项目,事实上,该项目在2020年底就没什么房源了,只不过在2021年完成网签而已。该项目不到一年时间清盘,得益于承接了大量海淀外溢客群,其限竞房的价格优势,给了码农们极佳的上车机会。其兄弟项目奥海明月也以52.79亿元的成交额跻身年度前十(第9名)。2022年,海淀区供应主要在北沙滩、永丰,除了海淀幸福里大约还有不到3成存量外,中建壹号·学府公馆、中海滙德里、幸福里润园均是新盘,前者售价10.08万元/平米,后二者指导售价均为8.3万元/平米,好在中海滙德里有75平米小户型,买房人还有机会在600万的区间入住海淀。海淀北部更低门槛置业的区域主要在昌平北清路沿线、未来科学城区域,新盘供应充足,价格在5万—6万/平米的区间。(详见“明年,码农在海淀北部买房选择多多”)第三个百亿楼盘是恒大丽宫,中央别墅区天竺板块5000万+别墅项目。029个均价<5万项目跻身前50买房人最关心的是北京房价变化。如果看年度成交均价,2021年北京住宅价格呈小幅上升。但买房人具体考察不同区域板块的房价时,会发现有些板块房价涨幅明显,有些项目价格虽然高、但明显有倒挂优势。根据2021年北京住宅成交前50名排行榜,单价<5万元/平米的项目只有9个,其中5个在五环与六环之间,4个在六环外;有5个项目是限竞房;1个项目位于远郊区。2021年,单价<5万的项目共成交8759套、成交面积89.42万平米、成交金额321.13亿元,套均面积约102平米,说明刚改需求占比更大。从2021年土地供应情况看,在限竞房时代落幕后,北京单价<5万的商品房项目全部在六环外,顺义新城马坡与仁和、房山良乡官道是距离城四区相对近的区域,但最大短板是距离地铁较远。在北京新版地铁交通线路规划中,地铁可达区域房价均在5万+。这就给预算在300万以下的低总价置业人群出了难题,买得起的房子距离远、交通不便、配套欠缺。300万—400万区间的房子,有地铁配套,有但供应量很少,想买必须及时出手,如朝阳豆各庄的北京沁园、大兴旧宫的合生me 悦、门头沟永定镇的龙湖北辰揽境等,或许还能淘到低总价户型;新盘可关注北七家天时汤山御邸,以及今年将上市的昌平未来科学城几宗地块。2021年北京住宅成交前50名中<5万项目成交状况0310万+项目表现抢眼与单价<5万的项目数量相同,有9个单价在10万+的项目成交额赫然名列前50,这恰好是2019年与2020年前50名10万+项目的数量之和。这9个10万+项目共计成交1839套,成交面积32.08万平米,实现成交额350.37亿元,占比全年成交额超8%,套均面积约174平米。从以上数据可以看出,2021年北京高端改善需求旺盛,虽然市场一度手信贷收紧影响了成交,但是嗅觉敏锐的高端买家把握住了市场最佳时机。例如,在控房价的指导思想下,二环唯一新盘北京城建天坛府一期预售价格仅批约11.8万元/平米,这让高度认可核心区价值的买房人趋之若鹜,在二期取证均价提升至12.2万元/平米后,更是引发了冬日里排长队买房的情景。可以看到,在2021年成交均价最高的项目是海淀西三环西钓鱼台嘉园,11.6万元/平米,该项目一期建成年代是2005年,是一个拿地开发已近20年的老盘。相对而言,像天坛府、分钟寺三兄弟,以及11.5万元/平米的圆明天颂、8.96万元/平米的学府壹號院等高端改善项目,对于北京的豪宅买家来说,真可谓是性价比较高了。这就像投资股票,并非高价股升值空间就小,当初认为100元茅台贵的股民,怎么也不会想到未来有近20倍的涨幅。另一方面,从目前市场产品结构看,新拿地项目少有做180平米以上户型,因此200平米以上的大平层产品反而体现出稀缺性。值得一提的是,在9个10万+项目中,有3个金茂府,且东叁金茂府是10万+项目销冠,成交套数、面积、金额均傲视群雄。金茂府在高端改善群体中的品牌影响力可见一斑。图片2021年北京住宅成交前50名中10万+项目成交状况04奥森ONE勇夺成交套数桂冠2021年,成交套数冠军是奥森ONE,也是唯一成交在2000套以上的项目。当2021年昌平奥森春晓和北清云际两个新盘接力东小口双子星后,且价格都在6万+,奥森ONE和奥海明月的价值进一步被凸显。成交套数过千的项目共有7个,共计成交近万套,其中有3个限竞房项目。8万+项目只有海淀幸福里一个,成交1290套,在品质改善市场领域独占鳌头。5万—6万区间的项目只有奥森ONE一个。<5万的项目有5个,其中亦庄橡树湾和万科城市之光东望在通州双限影响下,能取得成交过千套的业绩实属不易。尤其亦庄橡树湾从2020年首次开盘时售价3.3万—3.6万/平米,到2021年售价达4.5万元/平米,其涨幅冠绝北京新盘。买到该项目一期的业主,恐怕是2021年最开心的买房人。2021年北京住宅成交前50名中成交套数过千项目成交状况05两新盘勇夺区年度销冠根据2021年各行政区成交排名,北京城建天坛府和东叁金茂府两个项目均在2021年首次取证开盘,便夺得区域销冠,且都为10万+项目。其它各区销冠项目均为老盘。东、西城区仅有北京城建天坛府一个商品房新盘,未来也不会再批新的建设用地,因此天坛府与未开盘的永定府将成核心区绝版。城四区中,海淀幸福里为北京市和海淀区双料冠军,实际上海淀区2021年开盘的学府壹號院、圆明天颂成交势头也不遑多让。朝阳区销冠被中海首开拾光里以49.25亿元、490套的业绩夺得,项目为叠拼产品,且在秋季后相邻两个6万+的政府共有产权项目入市的情况下,并未因高出约1万元/平米的价格而影响销量,从侧面印证了高端改善群体对于价格的敏感度并没有那么高。同时,朝阳区2021年新盘放量,但均在9月之后取证,销售时间短,也未能对拾光里造成威胁。东叁金茂府则成为北京10万+豪宅和丰台区双料销冠,据了解该项目成交客群年轻化居多,证明了90后正成为高端市场的生力军,这部分高收入年轻人对居住氛围和品质的要求较高。中海寰宇天下|天赋未能重现当年蝉联北京楼市双百亿销冠的辉煌,但仍以53.4亿元的业绩当仁不让地霸榜石景山区楼市。亦庄橡树湾成为北京<5万楼盘和通州区的双料冠军。据悉,台湖和马驹桥两个板块有望松绑通州双限政策,但亦庄橡树湾已接近清盘。平原新城几个区域,除昌平区和顺义区诞生百亿楼盘外,其它区域销冠项目均未达50亿元,亦庄中海京叁号院和大兴熙悦宸著均实现40亿+业绩,未达到爆款但也算合格。2021年北京住宅成交前50名中各行政区销冠项目成交状况从以上对2021年度北京楼市成交排名的分析,可以明确看出北京楼市两类项目最抢手,一是被高端买家盯上的拥有稀缺地段、稀缺产品的项目,二是区域发展有支撑、性价比优势明显的项目。2022年,北京楼市将稳中求进、稳步前行,买房人需看清大势,按照这两个方向,在市场中优选置业目标。