多地出台房价限跌令，地产商会：开发商两难，为何不能降价卖房？
人之所以犯难就是因为考虑太多，需要照顾各方利益。市场也是如此，房地产市场就正处在这样一个尴尬境地，过去如此，现在也如此。过去为了落实房子是用来住的而不是用来炒的这个定位，可以说调控政策不断收紧，这是为了防止市场过热。如今，要对过去的一些政策进行微调，担心调控过紧导致市场过冷。所以，当各地陆陆续续对之前的房地产调控进行松绑时，犹抱琵琶半遮面，羞羞答答，一是内生的需求，迫切、急需松绑，另一方面是不知道底线在哪里，如果贸然出台，可能被收回甚至出现更严重的后果。房地产调控是讲究哲学辩证思维的，可是这个度该如何把握真的不好说，需要在各方之间寻求一个最佳平衡点，让所有人都满意谈何容易？就拿一个最简单的降价来说，实际上，从开发商的角度看，很多时候降价是有需求的，但为什么不降价？可能还真不是他们自身的原因。如果说过去开发商不降价可能是房地产高速发展的大环境不需要他们降价，那么在房地产处于深度调整期后，降价促销应该是开发商的本能或者说是唯一出路。但往往受制于多方压力，降价并没有形成潮流和规模。究其原因，开发商降价必须过三道坎，老业主、地方和同行们是否答应。老业主不让降价很容易理解，买了房谁希望自己的资产缩水？心情可以理解，至于对错今天就不讨论了。同行不希望你降价，枪打出头鸟，一个是嫉妒你降价跑量，同行是冤家，二是你降价人家怎么卖？即所谓的扰乱了市场秩序。地方阻止降价就更容易理解了，因为土地财政问题，很多地方对此依赖度非常高，这也是这么多年极力要摆脱却很难摆脱的现实问题。尤其是一些经济不太发达，而人口流出较严重，还没什么支柱产业的地方，更加依赖房地产。这就是个恶性循环，越依赖越离不开，此前很多三四线城市房价上涨，土地也跟着上涨，财政算是有了缓解，但如今房地产深度调整，过去的投机需求大大减少，外地人也不来，这就导致房地产起不来，财政大受影响。在他们眼里，房价是断然不能降的，因为直接受损的将是地方财政。有些城市说，不能降价是为了维护购房者的合法权益，有的说是要遵循市场规律，还有的表示防止扰乱市场秩序，甚至给开发商扣上了“恶意降价”的帽子。这么看来，很多开发商也是没办法，他们自然懂得降价促销回笼资金的道理，尤其是，这些年，三道红线、资金监管、收紧融资，房企回流现金成了生命线，而回笼资金没有什么比降价来得更直接。所以，很多开发商唯有降价卖房，当然得变着花样降价，而不能直接说。这就导致开发商和地方对于降价的矛盾也在不断寻找平衡，有的城市能接受5%的降幅，有的是10%，如果能到15%就已经够有量的了，当然购房者是否买账还是另一回事。近日，福州市平潭综合实验区四部门联合发布通知提出，各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度15%。稍微有点常识的人都清楚，在楼市持续低迷之际，这样的政策表述主要还是为了防止房价大幅下跌。除了这个信号，我认为更应该从积极层面看，相比5%的降幅容忍度，15%已经算良心了，而且这也是鼓励开发商降价的一种暗示，况且房价真的不能大跌，当然什么叫大跌还需要探讨。对此，广东省地产商会近日向相关部门提出关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议：房企拟在三四线等较低能级城市积极去化库存，以价换量，争取现金回笼，但不少地方“限价令”令企业无法根据市场实际情况降价促销，无法通过快速销售以回款自救，形成了进退两难的不利局面。这真是点出了房企与地方之间的矛盾问题，如果房子都卖不出去，你还在坚守什么？所以，商会质问， “既然国企可以低价收购民企优质资产，普通民众为何不能以低价购买商品房？”商会建议各地应进一步结合实际放宽“限价令”限制范围，以利于房企合理降价促销自救。看来，在商会眼里，15%都不是底线，还有很大的降价空间。大家可能会说，降价会让人更没底，更加没有信心，或许是，但是如果调整下思路，改变买涨不买的观念，或许比起小打小闹的政策微调，降价来得更畅快淋漓，也更加有效快速回笼资金吧。其实，降价没那么可怕，矫情都是这些年惯出来的毛病。
房子够住了？人均住房已超41平，你为何感觉不到？
房地产已经发展到新的阶段，这是由房子是用来住的而不是用来炒的这个定位决定的，过去的几年里，房地产深度调整也正是基于这个定位的结果。我们都知道，之所以从去年四季度房地产调控政策出现微调，这并非房地产本身的问题，而是大环境使然。而且可以说近来一系列松绑政策只是历史中的暂时时刻，不会改变房地产转型的大方向。而这个定位和大方向也主要是因为房地产生命周期的发展阶段所决定。房地产对经济增长的正贡献在逐步减弱，当然不代表它对经济增长没有了作用，所以现在才千方百计要做好稳定房地产市场的一切工作。当前所遇到的困难只不过是历史洪流中的一个小插曲，摆脱房地产的思维是必然的逻辑。而这些决策也是受房地产市场现状所决定的。近日，官方公布了《中国人口普查年鉴-2020》，数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平，平均每户居住面积达到111.18平。我国城市家庭人均居住面积为36.52平。当大家听到这样一个数据时，都会想，我们的住房到底够了吗？房子还缺吗？试想一下，假如大家都永远沉浸在这个问题当中，那么就永远走不出来，因为这根本就是一个伪命题，哪怕房子再多，肯定有人不嫌多，永远会有人觉得房子不够住，你说房子少，也一定会有人很多套。这应该就是最现实的问题吧，其实，一切的矛盾纠结点就在于分布不平衡。路上车堵是因为时间和地点分布不均衡造成，早晚堵，中午可能就差点，这边堵那边就不堵。所以，有的地方干旱，有的地方水涝。这大概就是大家一听到平均就来气的原因。猛一听41平，的确不少了，可很多老百姓感觉与我无关。因为一平均谁都是豪宅。那是不是统计就没有意义了呢？当然不是，尽管平均数与你我关系不大，但国家在大政方针的政策制定上，这些数据是具有参考意义的。比如，全球范围内，除了前两个国家人均住房在60平以上，其他发达国家，都在45平左右，我们41平要高于东亚国家人均30多平的水平。我们必须明白，我们国家的统计是按照建筑面积统计的，国外是使用面积，这在一定程度上会有误差，所以，我们的改善需求还有很大的空间发挥。当然，我们也必须认识到，房地产也已经过了最高速发展的时期。相信每个人心中都有一杆秤，每个人心里都有自己的居住标准。无论够不够住，都改变不了房地产加速变革的进程。房子当然还缺，无论如何统计，房地产还会继续开发，但不会再像过去那样高速发展，而到了一个追求质量的阶段。有一个问题如果不解决，盖再多的房子都轮不到你我。那就是分配机制问题。曾有房地产中介大佬说过：“中国人今天已经不缺房子了，基本已经解决了房子的居住问题。核心问题在于，房子的分布上不够均匀。”我倒认为问题打到了七寸上，如果还继续讨论房子够不够住完全没有意义，也永远没有答案。最关键的在于，哪些地方的房子缺，哪些人缺。如何解决？国家不能偏信房子够住或不够住的结论，必须清醒认识到，大方向上够住了，但局部还有很大的不平衡问题。如果单纯是房子盖得不够住，这个我无话可说。但问题在于，房子被当做投资品被无限放大投资属性，成了有钱人的游戏，把真正需要住房的人踢出了局，最后还得由这些局外人来接盘完成买单。这就是炒房，因为有他们的存在，哪怕给你再多的地，你也会囤起来，盖再多的房子也都能被消化掉，到不了真正需要房子的人手里。炒房者炒的不是房子，多少房子都能被钱所吞噬。判断房子够住的另一个意义在于，房地产市场将从增量市场向存量房市场转变和过渡。将来，很多人的房子必须拿出来用于居住，倒不是说去抢人家的房子，而是通过市场的机制和手段倒逼他们把房子推向市场，形成有效的供给。盘活存量房市场，住房难问题能解决一大半。所以，现在的人均住房面积，大家之所以无感，一个是被平均，二是统计方式与国外不同，三是房子没有被充分利用起来，包括炒房、空置等问题依然严重。
丰台二环新地定价10.9万，北京房价削峰谁将受益？
昨天，北京2022年首批集中供地销售指导价出炉了，最高价地块丰台纪家庙未来指导售价为10.9万元/平米，最低价地块为怀柔区雁栖镇的3.7万元/平米。18宗地中位置最好的丰台纪家庙地块，不仅地处西南二环外、临丽泽金融商务区，而且该宗地块设定了政府共有产权份额，如竞拍至上限15%，则该项目未来实际售价将打85折至9.27万元/平米。这无疑将刷新北京二环新盘的下限，也有可能让今年首批集中供地不再有10万+的项目。01北京房价削峰10万+项目受限纪家庙地块的指导价格，比3个月前出让的万泉寺地块11.2万元/平米低了3000元/平米，两宗地均设置了竞政府产权份额程序。2021年，北京出让的62宗土地中，有7宗地指导售价超过10万元/平米，除第三批成交的朝阳劲松街道地块设置了现房销售条件外，其它6宗地都设置了政府共有产权份额，海淀北五环树村和北四环北沙滩4宗地均拍至设定上限份额，但丰台万泉寺和周庄子地块均未进入竞政府产权份额环节。海淀两个项目（各占2宗地）学府壹號院和中建壹号学府公馆指导售价均为11.2万元/平米，折后价分别为8.96万元/平米和10.08万元/平米。万泉寺建工首开项目和周庄子懋源项目相对拿地成本较低，虽没有政府产权份额，但利润空间充足，开盘价格未必会以11.2万元/平米和10.6万元/平米顶格销售。政府共有产权住房的出现，让北京10万+新盘数量下降，这可以被视为是北京市在控制房价方面采取削峰的一种方式。不仅如此，2021年批复新盘最高预售价为二环天坛府的12.4万元/平米，相比东西城区仍有尾房在售的老盘基本没有上涨。图片天坛府开盘当天排队盛况02高价房打折便宜了谁2021年，北京共有65个新盘入市，从市场产品结构看，改善产品占据主流，但是在改善市场，却出现了刚改品改内卷和终极改善火爆的分化。海淀树村学府壹號院和圆明天颂先后创造了开盘近乎售罄的火爆场面，打8折不到9万单价的学府壹號院被视为是2021年最值得出手的项目，11万+的圆明天颂则以市场稀缺的大平层产品一骑绝尘。北京城建天坛府以认购额超80亿、网签40.4亿元的业绩笑傲核心区，项目网签均价约11.2万元/平米，尤其是一期小户型产品体现了极佳的性价比。在三兄弟形成内卷的朝阳崔各庄板块，拥有20%政府产权份额、售价7.04万元/平米的建发望京养云，开盘去化6成，也对两个竞品项目形成极大压力。在去年四季度，很多预算在800万—1500万区间的改善人群，因为二手房信贷放宽周期延长而不能及时入市时，那些手持重金购买2000万—3000万高端改善产品的人群，却宛如迎来了春天，内城区绝佳地段的房子要么打折、要么售价受限，几个倒挂盘要多香有多香，此时不出手，更待何时。明眼人都看得出去年底买房的好时机，但是资金是否充足、资格是否腾出，是能否抄底的前提。说到底，买房这事，充分体现了金钱不是万能的、但没钱是万万不能的。10万+的房子不是普罗大众的菜，但若认为10万+的房价太高升值空间小，那就不懂投资的逻辑了，北京市场不乏像万柳书院、保利海德公园等项目，在开盘10万+之后走出50%以上甚至翻番的涨幅。购买天坛府的客户，不乏有心理价位在15万左右者，认为项目12万的售价如同捡漏。这种价格处于市场第一梯队的项目，其保值增值能力是高端买家最看重的。尽管迎来买方市场，但是刚需只能去五环外甚至六环外，中产家庭有改善需求，却受制于资格和资金的无奈，只能苦苦等待。03万泉寺项目将定价几何？就在首批集中供地公示后，万泉寺建工首开项目规划示意图出炉。图片从这张规划鸟瞰图可以看出，该项目地块并不规则，整个小区规划9栋高层住宅楼，其中1栋为东西朝向，社区地块东侧为铁路，入住后会有噪音影响。项目用地规模43632.255平米，规划地上总建筑规模101601平米，包括住宅85399平米、西北角配建幼儿园3520平米、北侧配建邮政所。项目需配建25700平米保障性租赁住房，占比社区规模30%，这将是个混居社区。项目北距地铁14号线菜户营站约500米，至丽泽金融商务区不到1公里，妥妥的是丽泽配套盘，同时，丽泽商务区的轨道交通、龙湖天街、规划引入的中关村三小丰台学校、北京十二中联合总校丽泽国际学校也将成为该项目的配套。可以说，万泉寺项目确实是北京二环、丽泽商务区难得的宝藏项目，由于土拍时并未涉及政府产权份额，因此项目11.2万元/平米的指导售价，开发商有完全的自主打折权。无论项目开盘售价是否主动打折，其与1公里距离的昆仑域14万元/平米价格，有约3万元的差价，这对资金充足且意欲在内城置业的买房人是个好机会。此外，周庄子懋源项目也亮出了效果图。图片该项目由6块地组成，4块为居住用地，其中06地块需建设共有产权房，售价4.3万元/平米，以其西三环的区位，邻地铁10号线泥洼站的优势，这个项目的共产房会很抢手。项目商品房指导价为10.6万/平米，同样未涉及政府共有产权，以商品住宅约5.88万元/平米的地价成本，开发商应有足够的利润空间，因此实际售价或有一定折扣。这个项目因地块分散，不存在混居的情况，每个组团规模都较小，可打造精品社区，有自建幼儿园配套。项目距离丽泽商务区约2公里，周边城市资源配套完善，也是丽泽入驻企业精英们理想的置业范围。综上所述，今年丽泽商务区范围、二环与三环的几宗地，在拥有稀缺地段优势，又因ZF指导价控制，凸显了地段叠加价格的性价比优势，或将与海淀北四环项目形成分庭抗礼之势。
2022年置业方向，就藏在2021年北京楼市成交排名中
各位粉丝，新年好。在新年的第一期，帮主将2021年北京楼市整体成交结果进行盘点分析，为买房人在2022年买房置业提供参考。据统计，2021全年，北京住宅（不含共有产权房）新增供应59399套，同比上涨9%；成交62800套，同比上涨29%；成交面积795.58万平米，同比上涨33%；成交均价52924元/平米，同比上涨3%；成交金额4210.54亿元，同比上涨38%；目前市场存量72898套，同比上涨3.6%。从整体数据看，2021年北京住宅成交套数、面积、金额等3项指标均达近5年高点，成交均价虽比2019年略低，但考虑到2021年五环外项目占比8成，且10万+项目价格审批被严控，因此2021年成交均价仍呈小幅上升趋势。2017—2021年，市场新增供应持续增长，2021年存量同比微涨。2017—2021年北京住宅市场成交状况01诞生3个百亿楼盘2021年，网签成交金额冠军为海淀幸福里，实现成交额达120.12亿元，成交均价约8万元/平米，成交1290套，成交面积15.93万平米。2020年10月首次开盘的海淀幸福里，在2020年最后一个季度完成了44套、3.85亿元的成交业绩，成交均价约7.7万元/平米，成交面积约5000平米，成交套均面积约114平米，去化以小户型产品为主。而在2021年，项目主推145、165、195平米大户型产品，且价格涨到8万+，能够摘得北京住宅销冠，一是证明了海淀市场高端改善向北部外溢且需求旺盛，二则说明项目产品力有足够支撑。在2021年海淀楼市，学府壹號院开盘认购超百亿、圆明天颂开盘去化9.5成，均体现了海淀市场是北京当之无愧的YYDS。亚军奥森ONE是2021年首个实现网签额过百亿的项目，事实上，该项目在2020年底就没什么房源了，只不过在2021年完成网签而已。该项目不到一年时间清盘，得益于承接了大量海淀外溢客群，其限竞房的价格优势，给了码农们极佳的上车机会。其兄弟项目奥海明月也以52.79亿元的成交额跻身年度前十（第9名）。2022年，海淀区供应主要在北沙滩、永丰，除了海淀幸福里大约还有不到3成存量外，中建壹号·学府公馆、中海滙德里、幸福里润园均是新盘，前者售价10.08万元/平米，后二者指导售价均为8.3万元/平米，好在中海滙德里有75平米小户型，买房人还有机会在600万的区间入住海淀。海淀北部更低门槛置业的区域主要在昌平北清路沿线、未来科学城区域，新盘供应充足，价格在5万—6万/平米的区间。（详见“明年，码农在海淀北部买房选择多多”）第三个百亿楼盘是恒大丽宫，中央别墅区天竺板块5000万+别墅项目。029个均价<5万项目跻身前50买房人最关心的是北京房价变化。如果看年度成交均价，2021年北京住宅价格呈小幅上升。但买房人具体考察不同区域板块的房价时，会发现有些板块房价涨幅明显，有些项目价格虽然高、但明显有倒挂优势。根据2021年北京住宅成交前50名排行榜，单价<5万元/平米的项目只有9个，其中5个在五环与六环之间，4个在六环外；有5个项目是限竞房；1个项目位于远郊区。2021年，单价<5万的项目共成交8759套、成交面积89.42万平米、成交金额321.13亿元，套均面积约102平米，说明刚改需求占比更大。从2021年土地供应情况看，在限竞房时代落幕后，北京单价<5万的商品房项目全部在六环外，顺义新城马坡与仁和、房山良乡官道是距离城四区相对近的区域，但最大短板是距离地铁较远。在北京新版地铁交通线路规划中，地铁可达区域房价均在5万+。这就给预算在300万以下的低总价置业人群出了难题，买得起的房子距离远、交通不便、配套欠缺。300万—400万区间的房子，有地铁配套，有但供应量很少，想买必须及时出手，如朝阳豆各庄的北京沁园、大兴旧宫的合生me 悦、门头沟永定镇的龙湖北辰揽境等，或许还能淘到低总价户型；新盘可关注北七家天时汤山御邸，以及今年将上市的昌平未来科学城几宗地块。2021年北京住宅成交前50名中<5万项目成交状况0310万+项目表现抢眼与单价<5万的项目数量相同，有9个单价在10万+的项目成交额赫然名列前50，这恰好是2019年与2020年前50名10万+项目的数量之和。这9个10万+项目共计成交1839套，成交面积32.08万平米，实现成交额350.37亿元，占比全年成交额超8%，套均面积约174平米。从以上数据可以看出，2021年北京高端改善需求旺盛，虽然市场一度手信贷收紧影响了成交，但是嗅觉敏锐的高端买家把握住了市场最佳时机。例如，在控房价的指导思想下，二环唯一新盘北京城建天坛府一期预售价格仅批约11.8万元/平米，这让高度认可核心区价值的买房人趋之若鹜，在二期取证均价提升至12.2万元/平米后，更是引发了冬日里排长队买房的情景。可以看到，在2021年成交均价最高的项目是海淀西三环西钓鱼台嘉园，11.6万元/平米，该项目一期建成年代是2005年，是一个拿地开发已近20年的老盘。相对而言，像天坛府、分钟寺三兄弟，以及11.5万元/平米的圆明天颂、8.96万元/平米的学府壹號院等高端改善项目，对于北京的豪宅买家来说，真可谓是性价比较高了。这就像投资股票，并非高价股升值空间就小，当初认为100元茅台贵的股民，怎么也不会想到未来有近20倍的涨幅。另一方面，从目前市场产品结构看，新拿地项目少有做180平米以上户型，因此200平米以上的大平层产品反而体现出稀缺性。值得一提的是，在9个10万+项目中，有3个金茂府，且东叁金茂府是10万+项目销冠，成交套数、面积、金额均傲视群雄。金茂府在高端改善群体中的品牌影响力可见一斑。图片2021年北京住宅成交前50名中10万+项目成交状况04奥森ONE勇夺成交套数桂冠2021年，成交套数冠军是奥森ONE，也是唯一成交在2000套以上的项目。当2021年昌平奥森春晓和北清云际两个新盘接力东小口双子星后，且价格都在6万+，奥森ONE和奥海明月的价值进一步被凸显。成交套数过千的项目共有7个，共计成交近万套，其中有3个限竞房项目。8万+项目只有海淀幸福里一个，成交1290套，在品质改善市场领域独占鳌头。5万—6万区间的项目只有奥森ONE一个。<5万的项目有5个，其中亦庄橡树湾和万科城市之光东望在通州双限影响下，能取得成交过千套的业绩实属不易。尤其亦庄橡树湾从2020年首次开盘时售价3.3万—3.6万/平米，到2021年售价达4.5万元/平米，其涨幅冠绝北京新盘。买到该项目一期的业主，恐怕是2021年最开心的买房人。2021年北京住宅成交前50名中成交套数过千项目成交状况05两新盘勇夺区年度销冠根据2021年各行政区成交排名，北京城建天坛府和东叁金茂府两个项目均在2021年首次取证开盘，便夺得区域销冠，且都为10万+项目。其它各区销冠项目均为老盘。东、西城区仅有北京城建天坛府一个商品房新盘，未来也不会再批新的建设用地，因此天坛府与未开盘的永定府将成核心区绝版。城四区中，海淀幸福里为北京市和海淀区双料冠军，实际上海淀区2021年开盘的学府壹號院、圆明天颂成交势头也不遑多让。朝阳区销冠被中海首开拾光里以49.25亿元、490套的业绩夺得，项目为叠拼产品，且在秋季后相邻两个6万+的政府共有产权项目入市的情况下，并未因高出约1万元/平米的价格而影响销量，从侧面印证了高端改善群体对于价格的敏感度并没有那么高。同时，朝阳区2021年新盘放量，但均在9月之后取证，销售时间短，也未能对拾光里造成威胁。东叁金茂府则成为北京10万+豪宅和丰台区双料销冠，据了解该项目成交客群年轻化居多，证明了90后正成为高端市场的生力军，这部分高收入年轻人对居住氛围和品质的要求较高。中海寰宇天下|天赋未能重现当年蝉联北京楼市双百亿销冠的辉煌，但仍以53.4亿元的业绩当仁不让地霸榜石景山区楼市。亦庄橡树湾成为北京<5万楼盘和通州区的双料冠军。据悉，台湖和马驹桥两个板块有望松绑通州双限政策，但亦庄橡树湾已接近清盘。平原新城几个区域，除昌平区和顺义区诞生百亿楼盘外，其它区域销冠项目均未达50亿元，亦庄中海京叁号院和大兴熙悦宸著均实现40亿+业绩，未达到爆款但也算合格。2021年北京住宅成交前50名中各行政区销冠项目成交状况从以上对2021年度北京楼市成交排名的分析，可以明确看出北京楼市两类项目最抢手，一是被高端买家盯上的拥有稀缺地段、稀缺产品的项目，二是区域发展有支撑、性价比优势明显的项目。2022年，北京楼市将稳中求进、稳步前行，买房人需看清大势，按照这两个方向，在市场中优选置业目标。
京西五环再上新，奏响2022楼市的“冰与火”之歌
房山区拱辰街道FS00-0111-0017、0019地块的落槌，宣告2021年北京土拍大战落下帷幕。64宗住宅用地成交，揽金2342.45亿元，创四年新高的背后，北京楼市也奏响“冰与火”之歌，市场的分化，从未如此激烈地上演。刚刚结束的三批次土拍中，唯一进入现场竞价环节的房山区拱辰地块，经历28轮角逐，在触顶15%的溢价上限后被中建智地一锤定音。而朝阳、丰台、石景山等城六区热地，却曾先后出现流拍流标。土拍市场，每每是提示市场走势的指路明灯。而由2021年土地拍卖的冷与热，楼市迷雾渐被拂去，2022年的置业机会已经显现。当前，遵循以下轨迹，便可洞悉楼市的高价值板块。1产业与人才的链接点纵观北京楼市历史，无论是曾经的CBD、亚奥，还是近年来的海淀、亦庄，产业与楼市始终保持同频，因为，决定房价天花板的往往是高知且高薪的城市精英们。从海淀学院路开始，人才集聚激发产业活力，形成产业升级与人才“双螺旋”上升的“场效应”，带来财富的集聚，带动楼市需求的升温，最终推升楼市价值的持续增长，让我们形成了“买房跟着产业走”的认知。而伴随产业的新旧动能转换，这一轨迹，如今已在房山显露端倪。20年的良乡大学城在扩容后，正迎来发展的新契机。北京中医药大学、北京理工大学文博中心等用地划拨批建，北理工文科楼、博士后宿舍楼规划验收……集聚六大国家重点高校，10万精英人才的良乡大学城，正通过人才输出、知识创造、科研成果转化激活周边新型产业区，形成京西南的最强大脑和人才高地。良乡大学城的西南位置，高端制造业基地和石化新材料科技产业基地引来京东方、航景创新等知名企业，与丽泽金融商务区齐头并进，金融+科创+大学城，形成“产-学-研-用”一体化的产业闭环，成为京南智核和高端制造业发展的黄金点。以产业为龙头，形成对高精尖人才的磁吸力，房山高品质住宅的需求逐渐升温，而富有远见的开发商早已预见这一市场趋势并率先布局。2021年，中建智地在房山良乡推出京西印玥，一举创下近33亿销售额，问鼎2021年房山销冠宝座。近日，中建智地在良乡大学城板块打造“印”系新作——中建学府印悦，完成了对京南智核的深度布局。中建学府印悦效果图中建学府印悦地处良乡大学城核芯，东临北京理工大学，南接北京工商大学。项目西侧直线距离约500米的房山线“良乡大学城西站”，让中建学府印悦成为联通京西南产业重镇的中驱，可直达丽泽金融商务区和房山两大产业基地，产业流、资金流与人才流汇于中建学府印悦，项目价值已直观呈现。2城市与生活的交汇点产以链强，人聚城兴。近年来，以大学城为龙头，城市配套持续落位与不断完善，房山良乡正逐渐成为集教育、办公、商业、居住、交通、医疗等城市功能于一体，集约化、复合型的产业新城。中建学府印悦地处房山繁华的大学城商圈，近邻北京时代广场、北京熙悦天街等多所购物中心，周边首创奥莱、绿地缤纷城等大型商业，畅享缤纷生活主场。项目周边交通路网发达，由五环路、京良路、长虹东路三条东西向主干道，和京港澳、长于大街、京深路和京雄高速四条东西向交通主动脉等构成“三横四纵多轨道”的多维立体交通，链接丽泽、总部基地、五棵松、金融街等众多商圈。教育，更是中建学府印悦的优势所在，项目周边名校林立，学府氛围浓厚。北京理工大学附属实验学校、首都师范大学附属房山学校等环聚周边，项目自身配建一所幼儿园，北侧一路之隔是规划的小学用地。与师资强大的名校为邻，过硬的教学质量是孩子成长的“加速器”，信步可至的学校，保障孩子拥有充足的睡眠。中建学府印悦效果图中建学府印悦虽处闹市，却在喧嚣中独享一方安然，大学城公园、滨水森林公园、长阳音乐主题公园、长阳公园等六大公园，刺猬河、小清河、永定河三条水系环绕，良乡医院、房山中医院等医疗机构，全方位护佑居者健康生活。城市资源的成熟度，与楼市价值息息相关。配套齐备的繁华城区，房价已至高位，楼市后劲乏力。而配套匮乏的郊区，又因生活不便、交通不畅，楼市难以提振。而中建学府印悦所在的房山良乡大学城板块，地处五环产业新城，产业方兴未艾，配套资源逐渐成熟，将对区域价值产生持续的推动力。也正是因此，无论世界500强旗下中建智地，还是千人热捧的京西印玥，从开发商到购房人，都用实际行动为区域价值增添信心，带来红利。3价格与价值的机会点当区域的价值前景已经明朗，对应房价几何，决定了是否是购房人进场的好时机。放眼中建学府印悦所处的五环区位，北五环树村，东五环东坝、崔各庄新盘的指导价已达到每平米8万-11万，南五环大兴周边今年新房价格也摸高到7万上下，西五环石景山更是探高8万，反观房山，4万+的房价水平线，成为五环仅有的价格洼地。因此，中建智地深耕房山良乡大学城板块之举，更显慧眼如炬。而中建智地隶属央企中国建筑，是中国建筑100%控股的房地产业务经营运作平台，中国建筑位居2021年度《财富》世界500强第13位，中国尊、央视大楼、水立方等国家重点工程，中国地标建筑均出自中国建筑手笔。中建智地拥有28年房地产开发经验，承袭大国央企的匠心情怀，形成宸系、府系、璟系、印系四大产品系，分别为不同需求的购房家庭定制理想的生活方式。印系择址城市新城核心，定位品质美宅。继京西印玥之后，中建学府印悦作为印系产品的鼎新之作，相信势必会创新产品、焕新品质，让更多购房家庭感受中建智地的“产品主义”。中建学府印悦规划建面约63-120㎡的全龄户型空间，预计最低总价将不超过300万元，进一步拉低了置业五环地铁盘的首付门槛。在此基础上，针对年轻家庭需要的潮趣功能空间设计，配备国际知名品牌及智能化精妆体系，品质引领、细节到位，为追求品质生活的年轻家庭带来北京五环高性价比的置业首选。当下，金融信贷的宽松，与高层密集发声，楼市显现温和信号。而随着产业进阶与配套完备，房山良乡大学城板块的价格红利已渐入尾音，必将步入价值成长的新阶段，此时，抢占热度风口的品质爆款盘，正是把握楼市良机的绝佳时刻。
“高品质住房”和“良性循环”的新提法，对地产行业意味着什么？
日前，《人民日报》刊发了高层署名文章《必须实现高质量发展》。文章中高屋建瓴地诠释“高质量发展”的目标、意义和实践，并强调“加快推动各方面工作转入高质量发展轨道。”其中，针对房地产行业的“高质量发展”，文章里给出了明确指向。而高层口径的微小改变，草蛇灰线间，往往预示着调控着力点可能出现微调，甚至可能会影响到未来地产行业开发模式与产品创新的方向变革。文章中是这样阐述的：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。不难看出，相比以往出现了两点变化。其一，增加了“顺应居民高品质住房需求”，其二，在促进房地产行业平稳健康发展之后，新增加了“良性循环”。“顺应居民高品质住房需求”，重点是对“高品质”的定义。众所周知，80年代的住房制度改革，是我国住房品质提升的一道分水岭。而在此之前的福利分房时代，一套建筑总平图往往全市通用，多为解决普通家庭最基本的居住需求，难言品质。住房商品化时代的到来，才有了产品设计的百花齐放、因需定制，开发商，也才有了对品质的追求。随着楼市由绝对的刚需市场，逐渐过渡到改善需求占据一席之地，需求的演变，让房子的高端化，乃至豪宅化成为一个时期，开发商们发力的重点。但显然，文中的“高品质”绝不等同于“高端化”，那么，何为高品质，可以从北京“两集中”供地规则受到部委表扬中略见端倪。今年5月，北京首批集中供地大幅提升了住宅建造标准，绿建两星，是最低门槛，10个高标准项目，基本要在绿建三星的基础上，满足超高装配率的要求。面对碳达峰、碳中和的经济社会变革，住建部设定了到2022年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%的目标，北京住宅全面执行绿色建筑标准，在全国层面起到了引领性作用。近年来，住建部大力推行的“被动式建筑”、“百年宅”等，无不是在装配式建筑基础上，对施工技术、建材、工艺工法的高标准严要求。显然，北京土拍新规，很可能完美契合了高层对于“高品质”的定义，未来，绿色建筑有望在全国更多城市推行。正因如此，开发企业应进一步加强对绿色建筑设计规范、工艺工法、新兴技术的研究，同时，内部招采体系、合格供方的搭建，也应当更多地向二三四线城市渗透。须知，未雨绸缪，方能在土地竞争、产品竞争、市场竞争中先人一步。高品质住房之外，“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”中，“良性循环”的提法，有着更为开阔深刻的意义。良性循环，是任何行业实现平稳健康发展的必要条件。而地产行业的良性循环，既有赖于外部金融的支持，也要力求达成行业内部，土地与房子、新房与二手房等市场要素，在供应、需求、库存三者间的动态平衡。外部金融支持的力度强弱，可以在央行《2021年第三季度中国货币政策执行报告》中一窥究竟。截止Q3，全国个人住房贷款余额为37.4万亿元，同比增长11.3%；住房开发贷款余额为9.3万亿元，同比增长0.1%。二者相加，全国房地产贷款余额51.4万亿元，占到银行业各项贷款余额的27.1%。涉房贷款的比重超过四分之一，将房地产业与银行业紧紧拴在一起，福祸相倚。银行抽刀断水去杠杆，个别规模房企风险暴露，市场也急转直下，企业坏帐与个人房贷断供的出现，同样对金融系统的安全形成挑战，为此触发金融政策的微妙调整。Q3货币报告中，央行明确将“配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。”合法权益，直指购房者基于自住需求出发的合理信贷需求，正因如此，住房按揭贷款迎来了边际宽松，不同城市的房贷利率、放贷周期都明显改善。10月，全国首套房贷平均利率今年以来首次环比下降。个人住房贷款增加3481亿元，较9月多增1013亿元。当金融—房地产的传导链条再次转动，对刚需客群的购房需求形成支撑，有助夯实行业平稳健康发展的基本面，从而推动两大行业间的良性循环。但地产行业内部来看，仅靠金融政策的微调，很难真正扭转全国住宅市场正在发生的改变。供应层面的住宅新开工面积，自2018年开始同比增速便一路下滑；需求层面的住宅销售面积，源于新一轮紧缩调控的发力，自2017年开始同比增速便保持稳定之势；库存层面的住宅待售面积，同样在2017年出现同比增速的陡然上扬，今年1-10月终于抵达止跌回涨的拐点。供应渐至高位、成交保持稳定，供过于求造成库存上升，市场循环面临堵点。“三线四档”落地执行，房企主动收缩规模，又造成全国第二批“两集中”供地的大面积流拍，产业循环出现不畅。显而易见，“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”，应当在权衡各方面利弊得失前提下，求得积极作用尽可能大、负面影响尽可能小的政策优化组合。因此，坚守“房住不炒”原则的同时，针对首套刚需人群，或将出现定向宽松。纵观各个地方城市，针对特定人员的放松，比如哈尔滨、长春的人才购房补贴，以及刚刚引发热议的上海“五个新城”和自贸区新片区，应届研究生毕业生可直接落户的新政，均获得过关放行，皆因这些政策既未突破调控底线，也利于房地产市场的良性循环。新背景下，“高品质住房”和“良性循环”将是对地方政府施政方针与调控智慧的又一场考验，谁能获得高分答卷？上海，再次走在全国前列。
为什么买房要认准销冠盘？
市场有多火爆，竞争就会有多激烈。9月未过，今年北京楼市已创下4.6万套商品住宅销量，创近8年同期新高。超3000亿元的销售额比肩去年全年，更是19年同期的1.6倍。然而，在创纪录的销量突破背后，楼市的内卷与焦虑却从未远去。TOP30楼盘，以10%的项目数量占比，占到近4成的销售额比重。同一区域，主力在销项目的销售额，拉开了8-10倍的差距。分化，从未如此剧烈，直指楼市“地段论”的刷新。“地段、地段、地段”，不再以传统中心城区为原点，而演变为以城市规划、产业引进、资源落位为导向的新中心。当下，新中心占据楼市“C位”，成为销冠中亮眼的那颗星。销量冠军，是众多购房家庭“用钱投票”，对区域价值的共同认可，对楼盘品质的盖章定论。正因如此，读懂了楼市销冠的价值密码，也就找到了解锁未来城市发展、生活品质进阶的“金钥匙”。1城市规划的价值动能城市规划是对未来发展的顶层设计，意味着政府巨额投资的市场风口。从规划蓝图上，可以提前预见区域的基础设施、交通条件、配套资源的改善升级，并因此持续积蓄推动楼市价值的强劲动能。始于2010年的“城南行动计划”，三轮万亿投资下，金融、科创、临空等引领性产业先后落地城南，多条地铁开通，学校、医院等优质资源的相继引入，焕新城市未来。今年，第四轮城南行动计划再启新篇，北京计划投资5900亿元，布局八大千亿级产业集群，城南又将再迎价值蝶变。在北京市委市政府发布的《推动城市南部地区高质量发展行动计划(2021-2025年)》中，重点强调要“建设产学研用深度融合的良乡大学城”，打造首都发展新名片。前三轮城南行动中，房山虽然收获了轨道交通房山线、燕房线，也引进了黄城根、北师大、北京八中等优质教育资源，但经济发展稍显迟滞，楼市价值也因此显现“洼地效应”。相比五环外其他区域房价“破6奔8”，房山五环外房价还处在4万—5万间，远低于同环线的其他区域。未来，以良乡大学城为先导，科创产业的集聚，有望成为房山经济腾飞的“加速器”，并为楼市插上双翼。不少目光如炬的购房人早已洞悉房山楼市的价值所在，良乡大学城旁的中建·京西印玥，自入市以来数度摘得月度区域销冠。数据来源：天朗房网近千名业主的追捧，近30亿签约额的绝对优势，印证区域蝶变的同时，也代表着中建·京西印玥的硬核实力。2品牌房企的价值背书过去，购房者买房，往往看区位、看产品、看价格、看服务，但随着“三道红线”威力渐显，越来越多的购房者，更为关注房企资质，及其经营的稳健性。原因很简单，一方面，大型国企、央企注重市场口碑和影响力，为了企业的长远发展，往往秉持大国工匠精神，凭借精湛的建筑技艺和稳健的资金实力，为项目质量、社区配套保驾护航。另一方面，大型房企在楼盘择址上更具前瞻性，不仅未来生活更为便捷，社区环境也会更加宜居。今年北京销售排名前列的楼盘，90%由大型国企央企开发投资，房山销冠盘中建·京西印玥也不例外。项目开发商中建智地兴辰，中国建筑旗下100%控股的房地产业务经营运作平台。中国建筑位列2021年《财富》世界500强第13位，《财富》中国500强第3位。中建智地背靠中国建建筑，拥有强大的资源优势和开发实力。示意图中建·京西印玥占位京西五环，便捷通达丰台科技园、总部基地、丽泽金融商务区等产业重镇。项目近邻地铁房山线广阳城站，5站即达郭公庄站，同站换乘9号线，1站可达丰台科技园站。项目规划有社区巴士服务，无缝接驳地铁，实现工作与生活的高效切换。示意图同时，项目坐繁华的生活配套。中建·京西印玥地处长阳CSD中央休闲购物区、良乡高教园区、良乡老城区三大板块交汇处，周边首创奥特莱斯、龙湖北京房山天街等多所购物中心林立，长阳公园、房山新城滨水森林公园等6大公园簇拥，休闲娱乐购物，健康宜居生活触手可及。示意图由中建·京西印玥的热销，足以印证中建智地投资拿地的判断精准、眼光卓著。很快，随着第四轮城南行动计划稳步推进，良乡产业蓄势崛起，优质资源持续落位，更将为区域价值增添潜能与动力。3品质所向的价值升维回归居住本原，购房者对于住宅的要求，从过去单纯追求面积，转为更加注重品质与细节，置业诉求与同质标准也愈发细分。有些人厌倦了户型设计欠佳、居住密度过高的老旧小，选择改善到舒适性更高的花园洋房；有些人苦恼于老社区停车难、无绿化，对人车分流，将公共空间让位于园林美景的楼盘情有独钟。只有解决购房者的生活痛点，创造不一样的品质体验，才能最终制胜市场。与一般项目相比，销冠盘往往在产品上有独到之处，创新户型、升级服务、创建智慧社区，赋予生活更多层面的人文关怀。因此，为购房者带来好产品、打造好生活。房山销冠中建·京西印玥便是如此。项目拥有1.6容积率的绝佳禀赋，但开发商中建智地并未选择利润更高的叠拼别墅，而是倾注了大量的时间和成本，通过对建筑、空间、生活的思考，打造5-6层的纯洋房低密住区。示意图项目精心规划建面约73㎡舒适两居，约83-89㎡阔绰三居，以及约106㎡3+“1”居，以人为本的产品设计，苛求人居细节的舒适体验，彰显中建智地的匠心与初心。建面约73㎡两居南北通透，动静分区的功能布局，入户玄关的规划，在为生活带来仪式感的同时，也充分兼顾低总价与舒适性。示意图建面约83㎡三居客厅的转角飘窗极为抢眼，IMAX级的广角采光观景，为居家生活营造多重体验，U型厨房、超多收纳，全方位解决家庭生活痛点。示意图建面约89㎡三居，精妙设计阳光三开间，客厅及两个卧室均朝南向，餐客厨一体化的开敞通透，主卧套房的私属空间，为年轻家庭量身定制美妙的生活场景。示意图建面约106㎡3+“1”居，面宽约10.2米，三个南向飘窗有机延伸居室空间，270°采光通透的功能升级，多重收纳的精细设计，科学考量生活舒适度，为居者营造尊贵的私享空间。示意图与此同时，中建·京西印玥甄选国内外知名品牌，如西门子、方太、科勒、美纳斯等。精研居者生活场景，设置一键开关、小夜灯、厨房不锈钢板等34项人性化细节。引入新风系统、净水系统、太阳能热水，地暖四大健康科技，打造智慧健康的居住空间。示意图居室之外，中建·京西印玥规划“一环两轴四园五心”园林景观，五重归家礼序有序串联社区大门、礼仪长廊、社区会客厅、银杏步道与单元入口，园区内，规划约650米悦动之环、童趣乐园、轻氧健身、中央会客厅等功能区，构筑全龄乐活社区。示意图可见，销冠的炼成，有其必然性，买房认准销冠盘，不仅会受益于城市规划的强发展，品牌房企的硬实力，品质居所的好生活，也将赢得更具成长性的未来。
等了300多天，通州市场终于又上新了
当下北京最火热的，莫过于环球影城，即使在内测阶段票价不菲，也阻挡不住期盼已久的游客。相对环球影城的火爆，今年通州的土拍和楼市都波澜不惊。前8个月，通州区住宅销售冠军为亦庄橡树湾，网签成交1176套房，成交额为41.35亿元，在全北京市排名第七，业绩不俗。但是，在1—8月通州区住宅成交排行榜单上，没有一个新盘。截至目前，今年通州仅有石榴春和景明、阳光城国誉未来悦、金地北京壹街区三个新盘上市，距离上一个新盘亦庄橡树湾开盘已11个月有余。01通州区供地分散通州副中心在北京市地位独特，限购为全市最严，近几年在土地供给方面也很紧俏。2020年通州区出让三宗土地，分别是位于马驹桥的亦庄橡树湾、台湖的绿城明月听蘭和永顺镇的石榴春和景明。今年5月，通州区宋庄镇、梨园、文化旅游区三宗地块分别被金地、阳光城+北京城建、碧桂园拿下，除碧桂园项目还未有消息释放，阳光城国誉未来悦和金地北京壹街区已先后入市。第二批集中供地计划中，通州区将出让于家务、永乐店和张家湾三宗地块，这三块地均位于六环外，除张家湾距离通州副中心约10公里外，其它两宗地都处于通州区东南边缘，远离城区中心。从今年通州区出让的6宗地块分布看，呈位置分散、兼顾南北的特点，宋庄镇、张家湾、于家务、永乐店4个板块此前鲜有商品房开发。于家务和永乐店两宗地块，在拍卖时如触及地价上限，将由现场摇号方式确定竞得人，这也说明政府对这种边缘组团的地块，并不认为会吸引开发商竞相争抢。除于家务和永乐店两个地块更适合地缘客户外，其它4个地块的住宅项目，均可进入在通州区置业人群的视野。02产品供应多元化受双限政策影响，通州区在售的老项目去化均被制约。买房人在很多上市多年的老项目都有漏可捡。目前，通州区在售的新项目或老项目再推的新产品，从产品结构看，也十分多元化，能够满足市场各种需求。对小户型有需求的买房人，可重点关注新盘国誉未来悦，项目小户型产品有40/55平米一居，70平米两居，还有85/90平米三居，110/118平米四居，140平米五居。社区总共641套房，规划了8种户型。像40平米的开间产品在市场中已很少见了，既适合小两口首套过渡房，也适宜投资。该项目位于成熟的梨园商圈，距离地铁站约1.3公里，对预算有限的刚需族最解渴的，是有20%的政府产权份额，买房人以8折5.6万元/平米的价格即可入手。刚刚开放营销中心的金地北京壹街区，打造了纯洋房产品，居然有75平米的小户型，如果刚需买家可以接受宋庄镇的位置，以4万5的价格买套洋房，居住的舒适度会更好。该项目还有85/95/110平米三居、125/140/160/180平米四居，全部为精装修交付。这个项目位于宋庄艺术区，周边有教育和医疗配套，短板是没有地铁。碧桂园项目还未释放信息，这个项目为综合开发，配套较多，优势是临地铁7号线万盛西站，但周边现状仍不成熟。第二批供地计划中，买房人可关注的是张家湾地块。除两个刚刚入市的新盘外，距副中心行政区仅1700米的金融街武夷·融御项目刚刚推出二期西区产品，以99—101平米三居和138—176平米四居改善户型为主。追求高端产品的买家，可考虑永顺镇的石榴春和景明，运河CBD畔的大平层产品，只有155平米三居、180平米四居和220平米4+1居三种户型，且只有132套。喜欢亲近自然、享受低密墅区生活的人群，还可去考察格拉斯墅区的叠拼或合院产品，在那里拥有的不仅仅是一套别墅，更难得的是滨水的小镇田园风光。需要在距离中心城区更近区位购买别墅产品，可以选择东五环阳光城京悦府，有200—380平米的叠拼，总价1000万元起。通州市场各项目间基本不存在内卷的可能，位置相对分散，产品类型各异，买房人瞄准目标后，也无需面临不同项目的选择之苦。开发商和买房人，共同面对的难题都是资格问题。03房价稳中有升近几年，通州区新增供应较少，房价也在双限政策调控下趋于平稳。在房住不炒的指导方针下，通州贵为副中心，不仅执行双限标准，而且对预售价的审批也极其严格。无论是运河CBD中心的顶级公寓，还是副中心的高端平层，最高价格均被控制在7万+，这也是当下通州区房价的天花板。如与其它行政区比较，通州区的高端产品低于中心城六区，领先平原新城。但想想大兴区最高价已触及7万，通州房价的上限应仍有突破的空间。通州区中间层的房价普遍在6万+，项目多在老城区或副中心核心区周边。马驹桥、宋庄的4万+性价比较高。以亦庄橡树湾为例，该项目去年开盘价格仅在3.3万—3.6万/平米之间，被认为是北京性价比最高的新盘。不到一年时间，项目已接近清盘，在上半年而且二期开盘后，均价涨到了4.2万/平米，比一期涨幅超过10%，但买房人仍然乐意接受。融御项目去年一期开盘时，均价为6万元/平米，如今二期开盘均价将为6.6万—6.8万元/平米，也涨了10%。可见，随着通州副中心的规划建设推进，大IP环球影城的开业运营，通州区的发展在轨道上稳步前行，房价也呈现稳中有升的曲线。通州目前有三条地铁线：与1号线已实现跨线运营的八通线，东延至环球影城；贯穿朝阳北路和通州区北部的地铁6号线，途径北关、新华大街至潞城站；年底将开通的17号线南段，起点为亦庄站前区南站，将台湖区域与东三环快速连接，到十里河仅需7站地。同时，通州副中心交通枢纽将于3年后通车，这座亚洲最大的地下综合交通枢纽建成后，从通州副中心15分钟即可直达首都国际机场，35分钟直达大兴国际机场，1小时直达雄安新城，将完善通州南北方向的动脉路网，大大加强通州与平原新城和环京重要城市的联系。此外，育民小学、黄城根小学、北京第一实验学校等优质教育资源，安贞医院、儿研所等知名医疗机构，纷纷在通州区落地，使通州副中心的城市资源大大得到丰富。通州副中心的价值早已得到体现，美好的蓝图在一天天实现。拥有通州房票的买房人，正迎来又一次在通州置业的契机。
西山金茂府：美好的不只是产品
北京西山自然资源优越、人文底蕴深厚，历来是高端别墅、低密洋房产品开发者的最爱，土地资源也极其稀缺。当拥有了一块西山脚下的土地，应以什么样的产品来匹配这片土地？金茂给出的答案是：去年海淀区的颐和金茂府，今年丰台区的西山金茂府。犹记得，去年的颐和金茂府让海淀人民相见恨晚，于是上演了一出“金风玉露一相逢，便胜却人间无数”的好戏。作为金茂旗下最成功的府系产品，西山金茂府已是北京第8座金茂府，却是丰台区的第3座。01创新设计打造爆款户型当金茂府再次遇见西山，已被市场证明的科技住宅基因与京城最佳地脉结合的产物，自然非纯洋房社区莫属。令人惊喜的是，西山金茂府不仅只有约6万元/平米的价格，而且将门槛设置在700万的价位上。这无疑给京城众多的金茂粉一次难得的机会。西山金茂府总规划建筑规模约12.6万平米，容积率仅1.4，是西五环难得的低密社区。项目在户型设计上没有一味求大，而是打造了建面约120平米到160平米全四居洋房产品，且在符合市场主流设计的基础上有所创新。建面约120平米四室两厅两卫户型，以经典的四叶草格局，将4间卧室分布于房屋四角，LDK动线为居室南北中轴，两个卫生间均为明卫，南向三面宽约10.4米，面宽进深比为1:1.1，采光面充足，通透性极佳。该户型的一大亮点是入户独立玄关的设置，让建面约120平米的居室增加了仪式感，也提供了充分的收纳空间。建面约140平米四室两厅两卫户型是项目的王炸产品，南向四面宽约13.4米，进深仅约10.85米，面宽进深比>1.2，舒适度和通透性做到了最大化。该户型的创新之处在于打造了LDKS通透场域设计，即客厅（Living room）、餐厅（Dining room）、厨房（Kitchen）、书房（Study room）分布在一条动线上，组成完整的生活空间，增强了家人的互动性，孩子放学后可以在餐厅学习，在厨房工作的大人可以与孩子随时交流，让孩子充分感受陪伴的幸福。中西厨的分离，既增加了生活的功能性，又避免了中餐操作产生的油烟干扰。另外，主卧套房南北通透的设计格局，飘窗、衣帽间、梳妆间等功能营造的多重生活场景，都为主人增加了住豪宅的体验感。相比颐和金茂府的大和东叁金茂府的炫，西山金茂府以一种更加内敛、更加小而美的方式，为京西奉献了一座高性价比的金茂府。02好房子注入科技灵魂好房子的标准并不只是良好的社区规划、合理的户型设计等硬性标准，早在十年前，金茂就以科技系统应用为好房子提供了新的注解。如今，金茂府已在29个城市落下57子，其科技系统也在不断升级迭代。西山脚下的住宅社区，都以拥有优越的自然环境为卖点。西山金茂府更是以府系科技系统为核心，从温度、湿度、声音、空气、阳光、水六个生命要素维度，打造12大科技系统，为房子注入有机的生命和智能的灵魂，给业主创造真正由外及里的健康居所。在西山金茂府的房子里，循环地源热泵系统、毛细管网辐射系统、高性能保温隔热系统的组合运用，可以保证室内温度冬季不低于20—22℃、夏季不高于24—26℃的相对恒定，冬暖夏凉，柔和舒适；24小时全置换新风系统和加湿/除湿系统的运行，可保持室内空气的新鲜和适宜的湿度，且通过底送、顶排的方式，避免交叉污染；同层排水系统采用HDPE管材，以墙前隐蔽式安装技术，既可降低噪音，又能防止渗透；末端净水系统和户内生活热水系统，让家里的饮用水和生活用水都健康安全；六重智慧家居系统，更是从社区安防到园区管理，从家居智能控制到安全预警，都以细致入微的关照，让业主住得安心、放心。西山金茂府的低密洋房社区加载成熟的科技系统，无疑让这个产品的宜居指数得到了叠加，再次给金茂粉们一份惊喜。效果图03营造一个好玩的社区西山金茂府将为约990户家庭提供科技系统加持的洋房社区生活。不仅如此，西山金茂府还借鉴东叁金茂府在营销中与艺术跨界、研究CBD年轻新贵生活方式的成功经验，将社区运营理念引入到物业管理服务中。在这个社区，金茂将以U+为社交平台，与地瓜社区共建约1400平米的社区邻里空间，为社区近千户业主营造平等、温暖、好玩的社区文化，打造多彩的社群活动，让业主们可以与价值观、兴趣爱好相同的邻居在一起“共享、共生、共悦”，打造生活领域和精神世界的共同体，实现可深度体验的美好生活愿景。金茂物业将以“金茂+全场景服务”模式，为业主提供基础式服务、菜单式服务、定制服务三大核心服务，以及社区文化服务、“向日葵”服务、“夕阳红”服务三大文化特色服务，解决不同年龄层次的业主的精神、文化生活需求。可以想象，未来的西山金茂府，将是在西山脚下一个和谐、友好的社区，人与自然共融。建筑效果图04河西区价值将被重塑西山金茂府位于丰台河西区长辛店，该区域并不广为人知。但是如果你了解到这里是北京西部军区重地，装甲兵工程学院、北方车辆集团、中国航天集团多个研究院等学府和机构坐落于此，几十年的沉淀发展，使这个区域形成了独特的城市面貌和历史底蕴，你就不会低估这个区域的价值。由于河西区拥有丘陵地貌和永定河流域，有北京城六区罕见的山水资源，又有南方山地小城的特征，因此，过了永定河，就能感觉到远离城市喧嚣特有的一种宁静。虽然河西区并未经历大规模的房地产开发，但是以云岗为核心的生活圈自成一体，没有高层建筑，但有京西特有的大院，缺乏大型新商业中心，但生活配套无忧，医院、学校应有尽有。河西区生态资源丰富，区域整体绿化率达50%，若从空中俯瞰，整个区域掩映在一片浓荫之中。西山金茂府周边更是有一河、五湖、八园的休闲旅游资源，著名的燕京八景之一“卢沟晓月”就近在咫尺。项目鸟瞰效果图正所谓三十年河东、三十年河西，在新一轮城南行动计划中，丰台河西地区将着重加快补齐基础设施短板，科学布局轨道交通，加快实施地铁14号线西延。今年底将全线贯通的14号线，可以从朝阳区善各庄直达丰台区张郭庄，将望京、酒仙桥、朝阳公园、CBD、方庄、丽泽、中关村丰台园连接起来。根据《丰台分区规划（2017年-2035年）》阶段性成果，河西地区已规划至少40km中低运量轨道交通线路，其中最重要的就是计划将14号线这条北京东北至西南的大动脉继续西延，以地面高架的方式，由张郭庄经张家坟、云岗到达青龙湖。总投资达万亿的城南行动计划自实施以来，北京南部区域的变化日新月异、有目共睹。丰台河西区坐拥云岗航天科研和产业基地，东连丰台科技园、总部基地、丽泽金融商务区，北邻中关村丰台园，在区域规划发展启动之后，5年内必将发生质变，一个北京中心城区西南板块的城市中心将焕然重生。河西区独特的宜居属性，将使这里成为周边产业园区从业者的安居乐园。西山金茂府为何落子于此，当你读懂了丰台河西区的过去和未来，就能够理解金茂的战略眼光。此文仅代表公众号观点
大望京买房，8万+，这价格真香
前几天，北京市规划自然资源委员会公布了今年第二批集中供地的43宗地块，起拍总价高达1359亿元。就在大家讨论关注第二批次地块的时候，北京第一批集中供地的项目也非常热闹。 从5月拿地到现在，北京第一批集中供地的项目不少都已经公布了案名。北京新房市场在经历短暂的空白期之后，现在终于迎来了集中放量。这次大家终于可以好好挑新盘了。 众所周知，买房子不是买白菜。大几百万或者上千万去挑选一套新房，要考虑的因素实在太多。挑地段，看价格，选户型，配套设施，开发商，未来升值潜力，缺一不可。上周，房价之外就受粉丝之托，去看了看即将要开盘的新房和光悦府，项目售楼处设在北京太古时代LIFE。接下来，我将和大家好好讲讲这个新盘。 和光悦府位于备受关注的朝阳望京板块。说到望京，就想起来一个故事，望京人民从来不认为自己是在朝阳区，而是属于北京，国际化大都市。毕竟说这话，也是非常有底气的。前几年，房价之外也一直在望京工作，深知这里的繁华。白天，车流不息，夜晚，成片的写字楼披上霓虹的外衣。从之前的远郊到现在的国际化大都市，望京发生了翻天覆地的变化。又随着阿里、美团等互联网巨头的到来，望京再次踩到了移动互联网的发展红利，彻底腾飞。现在望京已经被大家称为“第二中关村”、“北京第二CBD”、“中国硅谷”、“世界级科技商务区”甚至“宇宙O2O中心”。 然而随着互联网产业的发展，望京的房价也开始水涨船高。这里的年轻人支撑着互联网产业，互联网高举着望京的房价。除了房价，还有房源，无论你是改善还是刚需，在望京都会陷入一种“新房没货，二手太贵”的困境。 前两年入市的限竞房华樾北京和中海望京府，一开盘就哄抢的场景至今记忆犹新。而现在望京五年才得一见的纯商品房和光悦府出现了。它的出现将很好地补足望京人民的居住需求。有购房资格和购房预算的粉丝们需要好好抓住这个机会了。接下来房价之外会好好整理这个项目的五大看点！ 看点一：位置，位置，位置！ 李嘉诚曾经说过，对于一个楼盘最重要的是“位置，位置，位置！”对于买房人来说，一个合适的地段，意味着尽可能短的通勤时间，意味着相对成熟的生活配套，意味着更加体面的生活品质。和光悦府位于朝阳区崔各庄乡，机场高速与东五环交汇处东侧500米，直线距离望京SOHO大约2千米，在望京商务区、798艺术区辐射范围内。项目与望京核心区仅隔着京密路、机场高速，“三横三纵”交通路网可快速到达望京、三里屯、中关村、丽泽等商圈。项目周边还有13、14、15 号线三条地铁线路、首都机场线。对于经常要出差的人来说，将来绿色出行也很方便。 另外，项目周边文化艺术氛围浓厚，有798艺术区、草场地艺术区、民生现代美术馆、红砖美术馆等。又紧邻北小河、黑桥生态公园等。还有西门子、微软、奔驰、阿里、美团等企业聚集。平心而论，地段真好，项目未来升值潜力不容小觑。 看点二：大望京，不要10万+！ 和光悦府是今年北京首批集中供地中成交的住宅用地，由保利+华润联合体以50.94亿元竞得。容积率2.5，建筑高度65米，建筑层数最高20层。地上建筑面积大概10万平米，属于中小型社区。最重要的是销售指导价在8.8万元/平方米。 可能你对这个价格没有什么感觉，但当你打开某链，你就会发现这个价格太香了。项目附近的二手房基本都是10万+，臻园二手房约10万成交，融科橄榄城，东湖湾价格超过11万，金茂府均价12.5万，保利中央公园挂牌价格达到了14万。而和光悦府价格被控制在了8.8万/平米。每平米2万的差价，已经形成明显的价格倒挂，这是实打实的在为买房人省钱。而且未来有大望京的产业人口加持，和大艺术区的艺术氛围，房价再涨肯定不是问题。 看点三：华润、保利两大央企联合开发 和光悦府是由华润置地、保利两大央企联合开发的。目前，保利发展控股 《福布斯》世界排名第172位 。华润集团《财富》世界500强第69 位。项目产品采用的是保利高端产品系“和光系”和华润置地高端产品系“悦府系”融合打造，引领时代望京审美新风向。央企开发，项目产品有保证，值得期待！看点四：纯四居住区，户型真不错 和光悦府项目共7栋，15到20层，526户。户型产品主要以120-170平米四居为主，2梯2户，南北通透，户型方正，妥妥一个改善楼盘。 以最小的120平米四室两厅两卫为例，三面宽朝南+南向飘窗，最大面宽可达10.6米。南侧是客厅+两边两个卧室。两个卧室都带卫生间。中间排布餐厅和多功能活动室。北侧是厨房和卧室。客厅、餐厅、厨房垂直通透一体。最大的170平四室两厅三卫户型更为优秀。私家电梯厅入户，南向双套房+6.2米面宽大客厅，总面宽可达13.3米，视野开阔。U型厨房，北向卧室门口便是卫生间，若家庭人口少，可以作为套房使用。多功能活动室留出变化的可能，即便是三孩家庭，也能轻松满足。另外，项目还有超大景观园林，满足业主品质生活。总的来说，项目全四居产品定位保障了社区居住氛围的纯质，业主都是一类人。从个人发展进阶、子女成长环境和房屋升值角度来看，与谁住在一起都非常重要。 看点五：配套完善 教育方面，项目周边有北京市第八十中学（嘉源分校）和北京市陈经纶中学分校（草场地校区），爱迪国际学校、哈罗英国学校等优质国际学校，覆盖各年龄段教学需求。虽然比不上西城海淀，但北京现在开始教师轮岗了，这教育资源是非常强大了。 医疗资源方面，项目周边有北京市第六医院医联体医院、首都医科大学附属北京地坛医院、朝阳区和平医院、中国中医科学院望京医院三甲等多家知名医院。医疗资源可以说还算不错，足以满足业主的就医需求。商业配套方面，项目周边有大型商服主要依靠望京内的商业如新世界百货、方恒购物中心、还有凯德Mall、颐堤港，20分钟车程也能到三里屯、 SKP、国贸商城，想逛街很方便。项目周边还有黑桥公园、望京公园、将府公园等等。 负责任得讲，项目周边我们都实地考察过，东北五环，距离望京近，地段好，有稀缺性。价格实惠。望京内部品质稍好，年代较新的的二手房价格11万-14万。和光悦府8.8万/平米的价格，价格优势非常明显。华润置地和保利联合开发，华润的物业，品质有保障。全四居的改善户型，居住圈层统一，社区氛围优秀。 感兴趣的粉丝们不妨去看看。最后，祝大家都能买到心满意足的房子。
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限竞房正式进入卖方市场
这段时间听到最多的两个消息，都和限竞房有关。其一，是位于海淀北安河的京投发展岚山，该项目2020年年底首次开盘，6个月的时间，1300多套房源，在“锁区”购买的情况下，于6月初告罄了。其二，是盘桓已久的天恒学院里终于明确会公开销售了，然而曙光乍现之后，买房人的机会依然渺茫。整个项目大概238套房源，刨去自持和回迁，可售房源不足140套。项目限均价8.5万/平米，旁边的老破小都10万以上了。从2017年拿地到现在每年都有动静，最后却都不了了之。两个楼盘直指北京限竞房两大现状：已经入市的限竞房正在偷偷的加速去化，而尚未入市的限竞房，不仅数量极少，而且很多都是抢不到的好项目。谁也想不到，限竞房的末班车来得如此之快。01市场的快速去化，猛推了一把限竞房的腰。6个月之前，限竞房的库存还在3万多套徘徊，然而截止今年5月底，限竞房库存数字骤然降低至：22365套，刷新了1年以来的新低。按照正常的销售均速计算，这个库存量仅需7.9个月便会被市场消化殆尽。这种快速去化，不仅仅反应在热销的限竞房中，以往滞销的限竞房也开始加速去化了。最典型的是曾经的亦庄河西区，曾经的限竞房红海，库存高，去化慢，折扣多。然而前几天一线粉丝发来的最新消息是：无房可买。再比如这两年一直低调的金辰府，因为进场慢半拍，赶上了昌平限竞房的高库存期，再加上不临铁，没有交通优势，所以，虽然与萬橡悦府、未来金茂府等项目同一批入市，去化速度却着实一般。在前两个项目已经售罄之后，金辰府依然苦苦挣扎的去化一线。但是，这几个月形式开始悄然变化。5月份，项目网签90套房，共计4.02亿元；4月份网签112套房，共计4.49亿元；3月份网签82套房，共计3.57亿元。三个月的时间，网签金额达到了12.08亿元。2020年全年，金辰府的网签数据也只有18个亿。造成这种现象的原因，与上半年新房供应减少以及地价上涨不无关系。供求决定价格，地价助推房价，对于失去等待耐心，同时焦虑地价上涨的买房人而言，不完美但性价比日益凸显的限竞房，成了此时最合适的选择。02库存减少之外，还有一个风向标，那就是尚未入市的限竞房地块也在减少。2017年至今，北京累计供应了110宗限竞房项目，其中已经入市的是103宗，约1200万平米。还未入市的限竞房项目：7宗地，41万方，约4500套房源。大约北京1个月新房的网签量。1、这7宗地块中，天恒学院里以及永定府可以忽略不计，先不说入市遥遥无期，即便开卖不出意外也是秒光，一般人基本抢不到。2、华樾国际·领尚预计7月份开盘，整体738套房源，主力户型是98-145平的三至四居，均价7.1万/平米。此外，这个项目还有100套75平米两居，也是属于抢不到的存在。5月份，华樾国际隔壁又推出了一块宅地，售价8万/平，被中冶拿下，纯商品房带有10000平公租房。这块地的出现，将华樾国际领尚的价格衬托的很是美丽。所以，一旦入市，这又是一个不愁卖的项目。3、中公教育沙河地块，也存在买不到的潜在风险，毕竟可售住宅只有4万平米，一般人，基本碰不到。最大的可能是成为企业员工的“福利房”。4、房山的众美地块，拿地至今已经快4个年头了，但是开发商似乎并不着急，丝毫没有入市的动作。仔细盘一下，也确实没有着急的必要。可售住宅部分只有4600来平米，满打满算40来套，远远无法解渴。5、至于门头沟迟迟未入市的项目，太过神秘，帮主也未了解到过多信息。这么一圈盘下来，还没入市的限竞房，我们可以期待的只剩下一个：华樾国际·领尚。限竞房短期同质同户型同价格同区域的井喷，形成市场开发商户型的定价踩踏，是过去北京房价能降低的最核心原因。但如今随着限竞房的去化，这种产物在抑制北京新房价格方面的作为已经越来越低。限竞房末班车这个口号，媒体已经喊了整整一年，如今，末班车真的来了。限竞房，从买房市场开始转为了卖方市场。
当听说卓越要退地之时 还有人依然看好金盏中海首开拾光里
2021年5月，当备受关注的北京首次集中土拍终于暂告一段落之时，那姗姗推迟的两天时间里，北京共出让30宗地块，房价之外在土拍现场全程见证50多家房企参与争夺，最终北京财政账户成功到账1110亿元。相比于北京开抢之前杭州、广州、重庆等城市的土拍，北京拍地的节奏和结果，堪称是全国房住不炒的引领者。但在那场土拍中，一直被业界寄予厚望的中海铩羽而归。众所周知，过去三年，中海一直是北京拿地权益金额的大哥。与此同时，在销售市场上，中海操盘的项目也遍布京城。其中中海寰宇天下连续两年销售破百亿，蝉联北京单盘销售冠军。然而当场最大黑马竟然是迄今为止还没有上市的深圳写字楼大王卓越。卓越在那两天，跑马圈地，风光无限，豪掷187亿元，成功圈下4宗地。随后便有市场传闻说，卓越的一掷千金让公司资金出现了问题，卓越要退地，引发房产圈比娱乐板块还要热闹的吃瓜不断。在那场土拍中，卓越一共拿了四宗地，其中一宗是朝阳金盏小店村3005-02地块，属于共产商品房。卓越以39.27亿元+13%政府持有拿下，楼面价52988元／平方米。据土地出让条件显示，该地块整体建筑规模74111平方米，容积率1.3，控高18米，房价上限7.6万/平方米，政府共产份额13%，最终售价6.6万/平方米。与此同时，另一宗朝阳金盏小店村3005-08地块被融创以26.83亿元+15%政府持有竞得。楼面价5.3亿元／平方米。地块整体建筑规模50639平方米，容积率1.3，控高18米，房价上限7.6万/平方米。也是共有商品房，最终售价6.46万/平方米，拿地成本略高。简言之，这两宗地身价上涨，苦了开发商，甜了购房者。接下来，卓越和融创如何操盘的事，大家都知道了。房价之外几乎每周都去踩盘那两宗地块旁边的中海首开拾光里。据说，土拍之后，中海很是高兴，因为中海首开拾光里依旧是朝阳近五年来唯一纯商品房了。中海首开拾光里位于朝阳金盏乡，项目全新售楼处在5月中旬开始启用，样板间正式对外开放的第一天，房价之外特意去做了现场报道。走进中海首开拾光里全新售楼处的朋友们都已发现，内部竟然是一个图书馆。全新的售楼处将会持续保留，最终成为日后业主们的专属图书馆，为业主群体提供美好的阅读公共空间。接下来，房价之外将详细跟大家说说楼盘。重点一：朝阳唯一纯改善商品房中海首开拾光里是2020年朝阳唯一的纯商品房改善项目，对准中产，结合市场最受欢迎的面积段和价格段，主打140-240平方米的叠拼产品，总价定在1000-1500万之间，2023年7月精装修交房，精装修标准可参考中海甲叁號院。整个项目共规划了30栋楼，726户，分两期开发，楼栋高度在4-6层，于2020年12月份首期开盘。当时一期开盘的时候，15分钟卖了188套，共计20亿元人民币，让人不得不感叹中海在北京市场的实力。目前项目一期基本已经售罄，二期也在2021年初开盘。上叠户型较少，是一期开盘销售情况里表现最好的，大概一分钟就卖完了。近期曝光的二期A户型是现在最大的户型，上、下各两层，总共四层，分两个房本。面积在220平方米到246平方米之间，赠送面积约100平米。实际使用面积在380平方米到400平方米，总价在1500万左右。在实地踩盘的过程中，房价之外将周边楼盘逐个盘点。附近的别墅豪宅有，远洋lavie、财富公馆、大湖山庄、九章别墅、晴翠园，基本都是1000-1500平方米以上、单套总价5000万到2亿的纯粹独栋别墅社区。王菲就住在隔壁晴翠园，章子怡和汪峰住在项目西边的九章别墅，赵薇住在项目北边的财富公馆。实话实说，住在高端别墅区里，和明星富人为邻，感觉有些奇妙。重点二：北京第二个三里屯中海首开拾光里位于朝阳区东北五环，从区域前景来看，随着北京自贸区的横空出世，身处国际商务服务片区核心区的金盏吸金无数，前途已有背书。南侧毗邻北京金盏自贸区，东侧紧邻温榆河原生老河湾，西联望京商务区，北通首都机场，就近东北部工作通勤经常的商务人士。周末休闲就近生态环境，随着金盏自贸区的发展计划，长期来看，日后有望带给周边天翻地覆的变化。加速第四使馆区的落地，是未来值得期待的价值。总而言之，相对今天，明天只会更好。金盏自贸区的规划中包括了探索打造退税、免税特色消费中心，建设进口商品免税商业区和特色产品的离境退税商业区，实现体验、消费、贸易等功能。能否打造成第二个三里屯，营造时尚、活力、具有国际化特色的高品质街区环境，时尚网红们又双叒叕的新打卡地，拭目以待吧。区域规划了两横两纵快速路和高速公路，将建设6条轨道交通，快速通达，畅连北京。从发展眼光来看，未来30分钟到达北京8大核心商圈；5分钟内开车到奥莱，随便买买买；15分钟到首都国际机场，出差倒是方便；20分钟到达北京副中心；25分钟内抵达望京、国贸、三里屯，适合年轻白领提升生活幸福指数。如果选择地铁出行的话，目前3号线，12号线正在建设中。距离最近的3号线4公里左右，对于习惯地铁通勤需求的朋友们来说，确实算个硬伤。重点三：国际化生活配套区域说完来看看周边的生活配套，艺术馆、博物馆，新派文化气息浓厚。项目周边还是北京唯一马术、高尔夫、赛车三大贵族竞技运动集聚地，精彩炫酷的生活方式近在咫尺。当然，离赛车道太近的噪音问题不容忽视，房姐实地亲测，飙车飘移偶尔体验倒也刺激，如果住着别墅日日感受的话，需要有颗强大的小心脏啊。教育配套方面，周边17所国际学校，北京70%的国际教育资源主要聚集于此，可以戏称为国际教育的“学区房”。17所学校分别是，北京京西学校、北京顺义国际学校（ISB）、北京蒙台梭利国际学校、青苗国际双语学校、北京德威英国国际学校、北京法国国际学校、澳际国际学校、北京哈罗英国学校、北京市鼎石学校等。医疗配套方面，地坛医院、空港医院、望京医院等。生态环境就不用多说了，原生态，假若您喜欢的话。除此之外，项目自身南地块将建设2500平米文化服务中心，9000平米商业，4000平米幼儿园，社区综合商业、健身设施、儿童游乐场、夜光跑道、拾光方所、泛会所等等。足不出户就能让业主享受品质服务，毕竟物业费也不算便宜。总之，朝阳那地界的国际化生活配套资源，就看是否符合您的需求与要求了。目前来看，项目周边的日常生活设施有待完善，比如房价之外脚步丈量深度采访了金盏乡小店村，拆不走，走不动，与时尚楼盘产生强烈视觉对冲，风土人情别有一番风貌。所以朋友们，房价之外对您说，踩盘还需结合自身实际情况权衡利弊慎重考虑再做选择。最后，房价之外祝大家都能买到符合自身理想预期的好房子。而什么叫心满意足的房子呢？未必十全十美，预算与需求匹配得上的，就是属于您的那套好房子。如果您在选房之路上有任何相关问题，或者想要针对某个楼盘客观评判科学分析，欢迎互动评论，房价之外带您看房评房选房收房全程陪同到底。在北京，买好房，房价之外帮您忙，让靠谱本地人协助您，保驾护航。
