11月1日起,北京公积金将执行“认房不认商贷”
11月1日起，有商业贷款记录、无公积金贷款记录，且在北京市无房的公积金缴存职工家庭，可执行首套住房公积金贷款政策。 10月31日，北京住房公积金管理中心发布通知，优化住房公积金“认房认贷”政策，宣布住房套数认定将不再考虑商业贷款情况。
宜居宜业 星光里让青年开启三环多彩生活
家的地段和稀有度对于高阶人士来说意义非凡。现如今，新房越来越远，入住三环成为一张幸运名片。三环集中了优渥的购物、育儿、医疗、文娱资源，拥有独放异彩的魅力。今年2月份，中建东孚获得朝阳小红门地块。一大批买房人将它奉为梦中情房。它犹如王冠上的钻石，璀璨夺目。小红门在东南三环黄金位置，临近地铁十号线、五号线、亦庄线。在国贸上班的金融白领们，住在这里是绝佳选择。当五环外的同事早起驾车被堵在高速上时，小红门的中建星光里可以让你有更多的个人支配时间。早起做个瑜伽，或者做一个丰盛的早餐，不用忍受城市病，疲于奔波，节省下的精力用于对自己的关爱和家人之间的交流。·住在三环，可以快速到达各大商业核心圈。合生汇、富力广场、skp这些著名的shoppingmall都是一脚儿油就能到的文娱、购物天堂。工作时间精神高度紧绷，下班后便肆意挥洒青春。这里是适合年轻人的家，一出门就能拥抱全世界，玩转国际购物潮流。未来片区内还将新建高端写字楼，顶级酒店，以及合生里等知名购物中心，提升整个片区的宜居性。这里定位CBD国际生态区，附近规划了近百万方的城市林海公园，是大人和孩子都爱的鲜氧绿意之地。周末的好天气，和家人一起去公园里走一走，面对蓝天白云和郁郁葱葱的树木，内心都变得开阔。可以在这里露营、骑行、跑步，孩子们在这里尽情撒欢，生活与自然真正相融。·早在3年前，区域内新房价格就已经迈过了10万+门槛。北侧分钟寺新房售价最高已达12万+，中建星光里销售指导价格为8万左右，肉眼可见的差价放在眼前。未来片区的潜力在于还有新的待拍土地，等新房相继入市，城市界面不断优化，生活配套不断迭代，房屋售价也会水涨船高。如此绝佳位置，中建星光里却做到高奢却不高冷，用高阶审美标准，为青年人建造了一座现代雅奢生活住区。户型是大家最喜爱的三居、四居，无论是新婚小两口还是三代同堂，都能享受体面的生活。外立面选用稀缺蓝钻石材，搭配星光幕墙，让建筑有一种通透轻盈的感觉。屋内餐客厨通透一体，宽敞又明亮。人性化的收纳系统和新风、中央空调、同层排水等高品质硬装，居于此间，时刻感受精致与美好。对家的向往，是贯穿一生的初心绵长。中建星光里兼顾繁华的配套和宜居的生态。住进这里，你会爱上这种美妙生活。
招商玺｜亦庄河西改善大平层 配套成熟 户型在线
在北京的东南方向，产业成片区，有学校加身，发展一骑绝尘的区域当属亦庄。这里有三个居住板块，核心区、河西区、台湖次渠。核心区发展最早，商业和环境都非常不错。台湖次渠依托地铁亦庄线和17号线，也有一些适合刚需的住房。河西区是三个板块中，比较沉稳，最具高端气质的一个片区，居住舒适度比较高。1亦庄河西区配套日益成熟 河西区被大家广泛关注是在2017年，那时候限竞房土地开始大批量供应。在此之前，这里是一个安静、低密度的纯粹居住区，只有金茂府、金域东郡、海梓府零星商品房，还有南海家园等回迁房，此外就是实验学校了。所以区域内有大面积的空地，是真正的地广人稀。 2017年10月，金地、保利、首开拿下这里第一块限竞房土地，开始建设楼盘和悦华锦，从此，亦庄河西区开启了高歌猛进的限竞房供应时代。截至目前，亦庄河西区陆续供应了8块土地，其中6块是限竞房，提供了大量的价格在5万左右的住房。剩余两块是商品房，都是走高端大平层路线，价格在7万左右，一块儿是中海京叁号院，一块儿就是今天想要说的主角招商玺。 河西区大量限竞房地块供应，房屋建设如火如荼，人气越来越足，配套自然就逐步跟上。之前这里最让人诟病的就是没有大型的商业，没有地铁，几年过去，这些问题都迎刃而解。 龙湖北京亦庄天街在去年9月正式开业，就在博兴八路上，是河西区比较大型的商业，各种餐厅、服装店铺、电影院都开始运营。住在这里的人们可以就近购物、休闲、娱乐、遛娃，买东西再也不用去亦庄核心区的沃尔玛了。天街的开业带给这里的业主全新的购物体验，让他们的生活更加丰富多彩。上图：亦庄天街，在招商玺西侧，下图：亦生活商业，在招商玺北侧 另外，这里T1小火车也开通了。亦庄T1线是从老观里站到定海园站，一共13.255公里，共有15座地面车站，纳入北京轨道交通线网管理，目前老观里站暂缓开通。亦庄T1线与轻轨亦庄线、区内12条公交线路实现换乘，联通核心区、河西区、路南区和路东区四大功能区，与规划S6线预留接驳。为这里的企业员工、居民出行提供更多便捷选择。T1小火车线路图 2城市界面整洁如新学校成区域王牌 现在的河西区，越来越繁华，生命力越来越旺盛。这里有产业、有住宅、有学校、有公园。就像一个自给自足的完美小世界。这里的城市面貌也比较好，楼盘都比较新，一切都井井有条。 跑盘君的好友住在旧宫，他曾和我说到，非常喜欢亦庄，街道干干净净，楼盘规划整整齐齐，十分看好亦庄的前景。 来看看亦庄河西区的大致排布：以南北向的博兴八路为界线，东侧就是招商玺和中海京叁号院，这边还有北京二中经开区学校。西侧就是以和悦华锦为代表的多个限竞房，此外还有金茂府等商品房。西侧还有亦庄龙湖天街和北京实验学校、人大附中亦庄新城学校。龙湖天街北边，往东拍摄，就是中海的新楼盘两个商品房相对位置 亦庄的魅力，还有一部分在于它的教育配套非常突出。这里名校云集，河西区现在有实验学校，人大附、还有北京二中。前一段时间，亦庄独立学区的政策出台，更是让这里的教育含金量再上一个台阶。独立学籍意味着，这里的孩子将会独立于大兴的学籍，享受区域内高质量的教育，这里肯定会成为强势的学区板块，对于房价也有促进作用。招商玺北侧，北京第二中学经开区学校3招商玺周边住宅实拍 招商玺是今天6月16日亦庄供应的土地，地块热度非常高，中皋置业以79.12亿元地价上限和5.3万㎡超低能耗建筑面积上限摇号摘得。后期由招商蛇口、中皋置业两大集团联合开发。项目占地约7.7万㎡，建控规模约17.79万㎡，容积率2.4。招商玺地块实拍 从位置上来看，地块距离亦庄T1线较近，西侧有约9万㎡的龙湖天街，周边还有体育公园、健身公园，以及北京十一学校亦庄分校、北京二中经开区学校等，还有一些住宅小区，生活配套成熟。4招商玺舒适四居户型解读 招商玺在户型方面，也做到了极致舒适。143平米的四居到228平米的四居，一共约900余套房。按照指导价7.7万/㎡计算，总价约1100万起，适合当地改善人群。 143平米四居A户型 143平米A户型是洋房户型，分布在1#，2#，四叶草户型，方方正正，四个房间在四角，互不打扰。两个卫生间都是明卫。 南侧的面宽达到11.5米，最大限度的享受阳光的照射，同时也有很好的观景效果。 餐厅、客厅、厨房垂直通透一体，是现在最流行的LDK设计。这样的好处就视线没有阻挡，屋子显得特别通透、明亮。没有浪费面积，动线也非常合理，主人在厨房做好了饭，不用绕太多路，就能将美味佳肴端到餐桌，一家人一起享用美食。吃完饭可以到客厅看看电视，放松一下。 主卧室是一个套间，南侧窗户带一点转角飘窗，并且有步入式的衣帽间，主卧的卫生间做了双台盆的设计，早上两个人同时洗漱也不会拥挤。 一进门还有一个独立的玄关。这个户型三代同住完全够用，非常舒适。
京投发展森与天成｜南四环地铁上盖 畅享繁华商业与绿意公园
地铁作为城市的生命线，宛如主动脉般输送着人气与活力，赋能区域发展，提升房产价值。购置临近地铁的房产，不仅让回家之路变得轻松便捷，更能享受到区域繁荣与配套设施的逐步完善，为生活增添更多便利与舒适。 说到地铁上盖楼盘，就不得不提京投了，它是这方面的专家，可以把地铁的便捷与小区的舒适完美结合。郭公庄的西华府、臻御府，西三环的琨御府，还有北边海淀的京投发展·岚山，东边的北熙区，都是京投在地铁旁盖的小区。京投在这个领域深耕多年，自然总结出一套工艺手法，知道如何减震、隔音，降低地铁对居民的影响。 现在，京投又在南四环新宫建设新房，名字叫做京投发展森与天成。这个小区有一部分楼栋是地铁上盖，有一部分楼栋是在落地区域。地铁上盖的区域，楼体下方是车辆检修段，像这种情况，通常会把整个楼体抬高。跑盘君的朋友住在西华府，她的楼层就是抬高设计的，她家所住的楼栋，一层位置相当于别人的三层。我特意咨询了一下她的居住感受，好处就是出行很方便，晚上比较晚回家也有地铁。稍微需要注意的是，在小区里可以听到地铁维修的声音。此外，小区也有绿化，并且也比较多，但不是那种根系特别发达的大树。总体感受利大于弊。1新宫：地铁交汇 商业齐全 靠近产业 京投发展·森与天成具体的位置，在新宫地铁站往西300米，新宫目前是地铁4号线和19号线的换乘站。4号线可以和许多线路换乘，比如10号线（到国贸、双井）、14号线（到望京）、7号线（到环球影城）、2号线（到阜成门、内城）、1号线（到长安街沿线）、6号线（到朝阳门、黄渠）、13号线（到上地）。楼盘位置与周边交通图 新宫这个位置，可以很方便的去往金融街、丽泽、总部基地这几个大型工作商圈，在这里买房的人，也大多在这些商圈工作。森与天成与周边商圈相对位置图 因为这里有已经入住的小区，所以生活配套非常齐全。大型的商业也比较充足，像是东侧的万达广场，商场里的商家比较多，地下还有永辉超市，商业外侧还有儿童游戏乐园，是休闲、遛娃、购物、娱乐的好地方。楼盘的南侧是丰台大悦春风里，这两个商场可以任意选择。槐房万达广场 周边的环境，可以算是区域亮点。西边有海子公园，北边有槐新公园，东边还有南苑森林湿地公园。南苑森林湿地公园是南中轴上一片大型城市生态绿肺。整体规划面积17.5平方公里，约为奥森公园的2.5倍。走进这里，鸟叫蝉鸣、流水潺潺、绿草如茵、树木如盖。公园旁的房子是价值比较高的资产，优美的环境配套，不像地铁、商业那么刚需，但是，绝对可以让人有精神上的享受。休闲假日，去公园里走一走，神清气爽，别提有多舒适了。楼盘与南苑森林湿地公园非常近 学校方面，周边有建华一诺幼儿园、北京市丰台一幼、槐房小学、南苑中学等。还有大兴区的金融街润泽学校，是一所高端的国际化民办学校。 医疗方面，可以去东高地的航天总医院，南四环花乡的天坛医院。2区域内商品房连成片 散发高端基因 新宫这个地块，是京投在今年6月20日以50亿元的成本拿下的住宅用地。用地规模120616.056 平方米，地上建筑规模125500 平方米，实际楼面价4.07万/平米，期房指导售价8.3万/平米。 它的北边是槐新公园，南边是翠海明苑，东边是新宫家园和正商明苑，西边是空地。距离地块很近的新盘建发·璟院也是今年上半年开盘的，现在基本售罄。周边还有前几年售卖的商品房，比如泰禾金府大院、天悦壹号、天恒金融街公园懿府，现在也都有二手房在挂牌售卖。在2，3年前这里品质好一点的商品房（泰禾、天悦壹号）也都能卖到接近8万/平了，所以，片区还是有高端基因的。3户型多样得房率高 满足各类需求 来看看户型，森与天成提供了很多户型供购房者选择，说重点的。 148平米四居三卫户型面宽10.4米，进深15.15米。南侧是客厅+两边各一卧室，卧室都是套间，都带自己的卫生间。餐厅和客厅相连，并且餐厅和客厅是等宽的，这就有非常充足的活动空间，并且通透感特别好。厨房做的非常有特点，它在餐厅的东边，倒U字型排布，厨房外面连接着岛台，对厨房内的场景有一定的遮挡修饰作用，并且这个地方也非常实用，早起一个人，或者两个人，可以在这里快速的吃个早餐，晚上在这里小酌一杯，也非常惬意。北侧是两个小卧室，可以做儿童房，也可以做成书房。这个户型功能性很齐全，一家三代都够住。
马池口再添北大新成员 区域教育水平快速提升
近日，昌平马池口迎来重大利好消息，北京大学直属管理教育资源附小及幼儿园正式签约入驻这一片区。这意味着中国教育最高水平、接轨国际先进理念的基础教育资源正式进驻昌平马池口。 马池口最新落地的两所校区，是由北大直接办学，未来将采取本部治学，这与诸多挂牌办分校的模式完全不同。本部治学意味着，共享北大本部教学课程与教育资源，学校教学、运营管理团队及各学科把关教师均由北大直接派遣。 这对于当地的宝爸宝妈来说无疑是绝好消息，孩子可以在家门口接受良好的教育，琅琅书声入耳，往来皆是鸿儒。与良师益友共同成长，潜移默化地影响孩子一生。此外，超一流教育资源的助力，将进一步提升昌平马池口区域的教育质量和办学水平，吸引更多高知人才进驻，加速区域发展蝶变。 据介绍，此次落址马池口的北大附小和幼儿园，按照高品质、现代化、超前理念设计建设。两所学校与北京城建·国誉燕园隔路相邻。孩子从学校步行几分钟即可到家。没有人流蹿挤的担忧，家长省掉了接送的时间，孩子的安全也得到了保障。（以昌平建委当年公布的招生政策为准） 北大幼儿园和北大小学的本部都坐落在北京大学燕东园内，更多的是为北大教职员工子女提供早期教育服务，是北京大学教育体系中不可或缺的一部分，是国内顶尖的教育资源。优越的教育资源为孩子们提供了丰富多彩的学习环境和全面的发展机会，让他们更好地发挥自己的潜力和才能。 海淀北六环内 马池口享受科教双核发展红利 在小学和幼儿园落址之前，北京大学已在马池口设立昌平校区。北京大学是中国最具影响力的高等学府之一，是万千学子心中的象牙塔。目前计算机学院、智能学院、集成电路学院、电子学院、工学院、经济学院等 14 个院系师生在这里工作学习，形成了浓厚的学术氛围。这里是北大面向国家重点需求、瞄准世界科技前沿、围绕“双一流”建设目标的前进的产教融合基地。 除了有国家最高学府加持，这里的产业发展同样可圈可点。马池口与海淀在位置上紧密相连，海淀北科创产业发展是一路北上，从早期的中关村到永丰、翠湖，再发展到马池口板块，未来以生命谷、沙河高教园区以及国家创新基地为核心的组团会成为中国科创的磁极，磁吸科创产业全链条上的知名企业入驻，成为海淀与昌平连片发展的新高地。 到2035年，马池口将建设成新型工程科技人才高地、创新型产业发展示范区、站城融合文旅消费标杆，以及绿色生态宜居家园。这里会有更好的生活氛围，更齐全的配套，更强的科技产业支撑。 国誉燕园完美契合北大教职工生活方式300套团购房源全部售罄 北大有许多师生在马池口进行教研工作，他们的居住需求自然呈现出来。而坐落在北大昌平校区旁的北京城建·国誉燕园，从区域发展到交通距离都完美契合北大教师的生活方式和审美需求。 今年7月，为了解决北大教师职住平衡的问题，北京大学与北京城建签署了战略合作协议，确定国誉燕园300套房源团购事宜。截至今年9月末，历经近1000组教职工线上报名、预约参观售楼处样板间、购房资格和资金审核等重重手续筛查后，520名北大教职工，正式进入国誉燕园摇号选房阶段，最终300套房源全部售罄。 截至目前，北京城建·国誉燕园在已成交业主中，70%以上为从事高校、互联网、科研的高知高智人群，其中100余位为农大、林大等知名高校教职工，占比约15%，而随着300位北京大学教职员工成为国誉燕园的新邻居，仅高校教职工业主占比就达 37%，将社区“谈笑有鸿儒，往来无白丁”的人文氛围再次提升一个新高度。 城建匠心打造国誉府系 搭建高品质生活新场景国誉燕园周边配套图 北京城建集团，前身是铁道兵以及基建工程兵， 40年来，国匠兵魂、使命必达，从“鸟巢”到“冰丝带”，从首都机场到北京大兴国际机场，一座座“国”字号建筑，承载着民族伟大复兴；从建设中国最早的地铁—北京1号线，到参与设计全国50余条地铁线路，承载国民出行的重要使命；从抗击“非典”病毒，到驰援汶川等地，再到“新冠”光速建设小汤山，承载与勇担着社会责任。 北京城建地产，同样秉持着国企的使命与责任，每一部作品，都践行「为梦筑城，为爱筑家」的内核，善于高品质住宅的建设。国誉燕园就是北京城建地产为北京北部高知高智客群打造的百万方生态宜居的大盘。 小区容积率只有1.8，规划的是6-10层的低密度洋房，居住起来非常舒适。户型方面，社区提供了58-127㎡一至四居，涵盖了刚需、改善等多种家庭结构的居住需求。这些户型的利用率达到了80%以上（含飘窗面积），给人宽敞明亮的感觉。 此外，国誉燕园实现了户户精妆，大到中央空调、地暖、双重净水系统的全屋配置，深入细节到可视对讲主机、同层排水、油烟机、密码智能锁、花洒等。这样的高品质配置，让人们在享受舒适环境的同时，也能感受到品质生活的魅力。国誉燕园效果图国誉燕园117平米四居户型图 北大教育配套的到来，对于马池口的城市发展来说具有里程碑的意义。顶尖幼儿园和小学的落地，将区域内的教育水平带向前所未有的新的高度，为当地万千家庭带来了实实在在的惠利。北京城建地产也沿袭“国匠”责任与使命，在这片土地上奉献出备受赞誉的「国誉府系」产品，为北京北部的高知高智人群提供了一个舒适、温馨、充满人文气息的家园。这片学校和企业共同合作的土地，正逐渐成为北京北部区域宜居宜业的城市新中心。
丰台开始上劲儿了！
丰台要变“疯台”了。从6月20号招商拿下丰台羊坊村地块后，将近4个月时间，丰台没有出现在土拍市场了。而且，从6月30号开始，到今天之前，北京今年的第二轮土拍也进行了8次了。这8次的17块地拍卖中，也没有看见丰台的身影。显然，丰台在憋大招，因此在10月剩下的这些天，丰台把分布在“东中西”的4块地，全拿出来，变成北京土拍市场的主角。丰台拍卖地块分布为啥包哥说丰台上劲儿了？不仅因为4块地集中在10月下旬拍卖，还因为这4块地的体量都不小，最低的起拍价都到了33.8亿，最高的都到66亿了。4块地的总起始价接近200亿，这多考验开发商的资金水平啊。这四块地分3次拍卖，每次包哥都会关注。————————1————————刚刚，南苑棚改项目A地块东区成交了。先说结果：40.135亿触顶价成交，最终被东方雨虹摇号获得。这块地，共有华润、中铁建、京能、首开、东方雨虹、中海、天恒、城建8家房企参与竞争，都是熟悉面孔。丰台首先，要恭喜东方雨虹成为摇号环节的“幸运儿”。当然，包哥上面说的“熟悉面孔”，也包括东方雨虹。这是一家专门做防水的上市公司，算是防水细分领域的行业龙头。它在今天之前的北京土拍中，很多热门地块都有参与竞争，不过都“颗粒无收”。包哥本来打算今天给东方雨虹颁个奖，叫“2023年度北京土拍最佳陪跑企业”。现在看来，不用颁了，再次恭喜东方雨虹结束万年陪跑。好了，说回地块。A地块东区位于丰台南苑，是北京城南计划的重要一环，东边不到两公里就是北京的南中轴，战略定位的高度有了。南苑棚改A地块东区位置其次，地块所在的南苑区域有不可复制的自然资源，地块北侧就是南苑公园、南苑湿地公园一二期。南苑湿地公园有多大，面积大概是20多个故宫那么大，那你说得有多大。南苑森林湿地公园交通方面，距地块直线距离1.2公里左右，有19号线与4号线大兴线交汇站，新宫地铁站，新宫站出来就是丰台槐房万达广场，各项配套都很齐全。地铁新宫站与槐房万达广场此外，地块周边新房、二手房，这些年都很吸睛。2015年左右拿地建设的天悦壹号、金府大院，目前二手房挂牌价格在9万/平和8万/平。此外，上半年入市的建发璟院和马上入市的森与天成，指导价都在8.3万/平。而区域内次新盘和新盘的价格，都高于东方雨虹A地块东区项目，7.8万/平的指导价。再看看地块本身，全部都是住宅用地，没有其他配建。2.4的容积率以及不规则的形状，则考验开发商的产品设计能力了。南苑棚改A地块东区信息————————2————————再来看看下周和下下周，才能确定买主的3块地。首先是24号，北京土拍的唯一一块地，丰台北宫镇A05等地块，这块地在丰台大西边，基本上与门头沟交界。丰台北宫镇A05等地块这块地的位置在包哥看来并不算好，虽然在五六环之间，但距离西六环不到1公里。西边是北宫国家森林公园和千灵山，就是山区啦。但看了地块信息之后，真的是“你眼中的坏也不一定是坏”。这块地总共包含3小块地，容积率只有1.1，大概率做别墅产品了。而且地块配建方面，要求建社区综合文化中心、养老驿站、社区综合服务中心等，地块规划的产品，包哥盲猜一个养老别墅区吧。丰台北宫镇A05等地块信息丰台选择在10月31号这天，抛出两块巨无霸地块。地块就在丰台南四环边上，地块一公里范围内有9号线、房山线两条地铁线，包含3个地铁站。而且地块就在丰台科技园南边，区域内永旺梦乐城、万达广场等商业配套也很齐全，位置及配套都没得说。丰台郭公庄三期地块位置但难就难在，这是两个巨无霸地块，不是一般的房企能够吃下的。其中614、L08地块，起拍价格达到51亿，上限价格要58.65亿，而且L08地块需建设3.8万平的养老设施。而621、627、629地块，起拍价格更是高达66亿，如果竞到上限则需要拿出76亿，而且地块不仅要配建幼儿园，还要配建5.3万平的商业，还是有一定的开发难度的。丰台郭公庄三期地块信息目前地块西侧是京投发展的限竞房项目臻御府，而臻御府南边也是京投发展联合万科开发的西华府，也就是说郭公庄车辆段前期的地是京投开发的。而且京投一直在TOD项目上被称为是专家，去年的京投发展北熙区，包括今年马上入市的森与天成，都是TOD项目。不知道这两块加起来超百亿的巨无霸，京投还要不要拿呢？目前，丰台的4块压轴地块，已经有1块确定归属东方雨虹，剩下3块，我们等24、31号两天，包哥也会准时蹲守结果，然后做详细解读，欢迎随时关注“买房大家帮”。对了，今天除了丰台地块，北京东六环外，通州宋庄6023等地块，在厦门国贸和山西建投的争夺中，现场两家都没叫价，山西建投最终以13.04亿拿下。金地北京壹街区终于有了伙伴。宋庄6023等地块位置以上。
丰台的两出大戏，主角都定了中海！
刚刚，丰台又成交了块地。地块在丰台西北边的北宫，拿地房企又是中海，33.8亿底价成交。为什么说“又是中海”呢？因为包哥听说，上周东方雨虹拿下的南苑棚改地块，基本上已经确定要和中海合作。而今天，中海又独自拿下北宫地块，目前中海在丰台的两块土拍大戏中，都成了主角。————————1————————其实，上周丰台南苑地块成交后，就有铁子在《丰台开始上劲儿了！》文章中，留言讨论说东方雨虹是中海的“马甲”了。既然提到了“马甲”，那咱们就在写地块之前，先聊聊“马甲拿地”这个事情。今年北京土拍，确实出现了很多“新面孔”，包括成功拿地后被大家熟知的东方雨虹、石家庄创世纪、南通中皋、福建雄旺等等。这些拿地的新面孔，之所以被大众冠以“马甲”之名，是因为他们拿的地，都“交给”了别人开发。创世纪顺义地块，交给了龙湖，做了御湖境二期；南通中皋亦庄地块，选择了招商，做了招商玺；福建雄旺顺义地块，也“投奔”了建发，成了建发观云…但包哥想说，要说以上都是“拿地马甲”企业有点不准确，因为不是所有我们没听说过的企业都是“马甲”。比如石家庄创世纪，在北京拿地之前，在石家庄有过不少项目，与万科、荣盛都有过合作开发的经历，还有拿下亦庄X47地块的中皋，在南通、上海都有不少项目。所以你说这些企业是“马甲”的话，他们也会很委屈吧。因为目前的房地产大环境来看，二三线城市的机会变得越来越少，一线城市还尚有机会，这种情况下大家肯定是往“能挣钱”的地方去。这也能理解，为什么今年北京的土地市场，越来越多外地“新面孔”选择进京了。谁嫌钱烫手啊！包括这次东方雨虹也一样，最终也是选择了中海开发。包哥觉得，用“马甲”形容不能说不合适，甚至都是错误的。东方雨虹南苑地块位置东方雨虹怎么说也是上市公司，防水界的扛把子啊，但它可能也担心首次在北京拿地会出现“水土不服”，所以选择更熟悉北京市场的中海合作，有钱大家一起赚嘛。东方雨虹、南通中皋这些企业在进京拿地之前，或许早都想好了，如果幸运中奖，就和谁合作开发。所以，这类企业，与其说马甲企业，不如说“合作企业”。而这些企业，拿地之后没有选择自己开发，一定程度上也是保有对北京土地的敬畏之心，毕竟如果搞砸了不光挣不了钱，连名儿都丢了。再提一句真正的“拿地马甲”，你去看吧，在北京土拍之前，那些成立几周甚至几天的公司，公司信息没多少，员工也没多少的企业，那肯定是“马甲”没跑了。————————2————————咱们说回中海今天拿的北宫地块。北宫A05-1等地块，位于西六环里，距离西六环主路1公里左右，西北侧就是北宫国家森林公园和千灵山。中海北宫地块具体位置目前来看，项目周边的配套并不丰富。地块东侧800米左右，有首联世纪生活广场，距离最近的小学是2公里左右的丰台长辛店小学，此外地块东南方向两公里左右有北京丰台中西医结合医院。中首联世纪生活广场此外，地铁1号线支线将于年底开工，地块距规划的西二区站直线距离约2公里，相比现有的14号线张郭庄站少1.2公里，便捷程度有所提高。虽然地块的整体位置不太尽如人意，但从地块本身来看，包哥可以给它打80分左右。首先这次中海拿地包含3个地块，每个地块都比较纯粹。地块配建方面，要求建社区综合文化中心、养老驿站、社区综合服务中心等，地块规划的产品，接近3000平米的适老配建，包哥在想，这地是不是在挂地之初就确定了要建养老社区。毕竟从地块西边面山，也确实比较适合做养老社区。丰台北宫镇A05等地块信息重点是，3宗地块的容积率只有1.1，建筑控制高度12米，低密洋房无疑了。中海这次花33.8亿底价拿地，楼面价约在3.05万/平，相较于6.4万/平的指导价，有3.3万/平的缝差，利润空间很充足。那就好好做产品吧。最后，咱们看看区域内的新房、二手房。中海地块东北侧不远处是2022年交房的熙悦天寰，彼时的网签均价大概在6.2万/平，还有一个几乎快被遗忘的别墅盘，中建国望府。中建国望府以叠拼、主力合院、明星合院三种产品，容积率比中海项目还要低，只有0.8，总共只有92套，现在处于现房销售阶段，总价2000万起。中建国望府周边新房也还有几个，其中距离14号线张郭庄站更近的熙悦晴翠，指导价6.8万/平，网签均价6.3万/平。入市1年的九里熙宸，指导价6.5万/平，目前网签已过半，网签均价5.74万/平。还有中海项目东南4公里的西山金茂府网签率约42%，6万/平的指导价，实际网签均价只有5.3万/平。目前，包括中建国望府在内，中海地块区域内还是有不少新盘在卖的，对中海项目会产生一定的影响，这就更需要中海从产品上着手，好好打造了。中海目前在北京有不少代表作，包哥还蛮期待它能在北宫地块做出什么作品来。对了同样期待的，还有中海和东方雨虹合作的丰台南苑项目。接下来，10月的最后一天，丰台的两个巨无霸地块要入市了，包哥将会持续跟进。
多地出台房价限跌令，地产商会：开发商两难，为何不能降价卖房？
人之所以犯难就是因为考虑太多，需要照顾各方利益。市场也是如此，房地产市场就正处在这样一个尴尬境地，过去如此，现在也如此。过去为了落实房子是用来住的而不是用来炒的这个定位，可以说调控政策不断收紧，这是为了防止市场过热。如今，要对过去的一些政策进行微调，担心调控过紧导致市场过冷。所以，当各地陆陆续续对之前的房地产调控进行松绑时，犹抱琵琶半遮面，羞羞答答，一是内生的需求，迫切、急需松绑，另一方面是不知道底线在哪里，如果贸然出台，可能被收回甚至出现更严重的后果。房地产调控是讲究哲学辩证思维的，可是这个度该如何把握真的不好说，需要在各方之间寻求一个最佳平衡点，让所有人都满意谈何容易？就拿一个最简单的降价来说，实际上，从开发商的角度看，很多时候降价是有需求的，但为什么不降价？可能还真不是他们自身的原因。如果说过去开发商不降价可能是房地产高速发展的大环境不需要他们降价，那么在房地产处于深度调整期后，降价促销应该是开发商的本能或者说是唯一出路。但往往受制于多方压力，降价并没有形成潮流和规模。究其原因，开发商降价必须过三道坎，老业主、地方和同行们是否答应。老业主不让降价很容易理解，买了房谁希望自己的资产缩水？心情可以理解，至于对错今天就不讨论了。同行不希望你降价，枪打出头鸟，一个是嫉妒你降价跑量，同行是冤家，二是你降价人家怎么卖？即所谓的扰乱了市场秩序。地方阻止降价就更容易理解了，因为土地财政问题，很多地方对此依赖度非常高，这也是这么多年极力要摆脱却很难摆脱的现实问题。尤其是一些经济不太发达，而人口流出较严重，还没什么支柱产业的地方，更加依赖房地产。这就是个恶性循环，越依赖越离不开，此前很多三四线城市房价上涨，土地也跟着上涨，财政算是有了缓解，但如今房地产深度调整，过去的投机需求大大减少，外地人也不来，这就导致房地产起不来，财政大受影响。在他们眼里，房价是断然不能降的，因为直接受损的将是地方财政。有些城市说，不能降价是为了维护购房者的合法权益，有的说是要遵循市场规律，还有的表示防止扰乱市场秩序，甚至给开发商扣上了“恶意降价”的帽子。这么看来，很多开发商也是没办法，他们自然懂得降价促销回笼资金的道理，尤其是，这些年，三道红线、资金监管、收紧融资，房企回流现金成了生命线，而回笼资金没有什么比降价来得更直接。所以，很多开发商唯有降价卖房，当然得变着花样降价，而不能直接说。这就导致开发商和地方对于降价的矛盾也在不断寻找平衡，有的城市能接受5%的降幅，有的是10%，如果能到15%就已经够有量的了，当然购房者是否买账还是另一回事。近日，福州市平潭综合实验区四部门联合发布通知提出，各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度15%。稍微有点常识的人都清楚，在楼市持续低迷之际，这样的政策表述主要还是为了防止房价大幅下跌。除了这个信号，我认为更应该从积极层面看，相比5%的降幅容忍度，15%已经算良心了，而且这也是鼓励开发商降价的一种暗示，况且房价真的不能大跌，当然什么叫大跌还需要探讨。对此，广东省地产商会近日向相关部门提出关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议：房企拟在三四线等较低能级城市积极去化库存，以价换量，争取现金回笼，但不少地方“限价令”令企业无法根据市场实际情况降价促销，无法通过快速销售以回款自救，形成了进退两难的不利局面。这真是点出了房企与地方之间的矛盾问题，如果房子都卖不出去，你还在坚守什么？所以，商会质问， “既然国企可以低价收购民企优质资产，普通民众为何不能以低价购买商品房？”商会建议各地应进一步结合实际放宽“限价令”限制范围，以利于房企合理降价促销自救。看来，在商会眼里，15%都不是底线，还有很大的降价空间。大家可能会说，降价会让人更没底，更加没有信心，或许是，但是如果调整下思路，改变买涨不买的观念，或许比起小打小闹的政策微调，降价来得更畅快淋漓，也更加有效快速回笼资金吧。其实，降价没那么可怕，矫情都是这些年惯出来的毛病。
房子够住了？人均住房已超41平，你为何感觉不到？
房地产已经发展到新的阶段，这是由房子是用来住的而不是用来炒的这个定位决定的，过去的几年里，房地产深度调整也正是基于这个定位的结果。我们都知道，之所以从去年四季度房地产调控政策出现微调，这并非房地产本身的问题，而是大环境使然。而且可以说近来一系列松绑政策只是历史中的暂时时刻，不会改变房地产转型的大方向。而这个定位和大方向也主要是因为房地产生命周期的发展阶段所决定。房地产对经济增长的正贡献在逐步减弱，当然不代表它对经济增长没有了作用，所以现在才千方百计要做好稳定房地产市场的一切工作。当前所遇到的困难只不过是历史洪流中的一个小插曲，摆脱房地产的思维是必然的逻辑。而这些决策也是受房地产市场现状所决定的。近日，官方公布了《中国人口普查年鉴-2020》，数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平，平均每户居住面积达到111.18平。我国城市家庭人均居住面积为36.52平。当大家听到这样一个数据时，都会想，我们的住房到底够了吗？房子还缺吗？试想一下，假如大家都永远沉浸在这个问题当中，那么就永远走不出来，因为这根本就是一个伪命题，哪怕房子再多，肯定有人不嫌多，永远会有人觉得房子不够住，你说房子少，也一定会有人很多套。这应该就是最现实的问题吧，其实，一切的矛盾纠结点就在于分布不平衡。路上车堵是因为时间和地点分布不均衡造成，早晚堵，中午可能就差点，这边堵那边就不堵。所以，有的地方干旱，有的地方水涝。这大概就是大家一听到平均就来气的原因。猛一听41平，的确不少了，可很多老百姓感觉与我无关。因为一平均谁都是豪宅。那是不是统计就没有意义了呢？当然不是，尽管平均数与你我关系不大，但国家在大政方针的政策制定上，这些数据是具有参考意义的。比如，全球范围内，除了前两个国家人均住房在60平以上，其他发达国家，都在45平左右，我们41平要高于东亚国家人均30多平的水平。我们必须明白，我们国家的统计是按照建筑面积统计的，国外是使用面积，这在一定程度上会有误差，所以，我们的改善需求还有很大的空间发挥。当然，我们也必须认识到，房地产也已经过了最高速发展的时期。相信每个人心中都有一杆秤，每个人心里都有自己的居住标准。无论够不够住，都改变不了房地产加速变革的进程。房子当然还缺，无论如何统计，房地产还会继续开发，但不会再像过去那样高速发展，而到了一个追求质量的阶段。有一个问题如果不解决，盖再多的房子都轮不到你我。那就是分配机制问题。曾有房地产中介大佬说过：“中国人今天已经不缺房子了，基本已经解决了房子的居住问题。核心问题在于，房子的分布上不够均匀。”我倒认为问题打到了七寸上，如果还继续讨论房子够不够住完全没有意义，也永远没有答案。最关键的在于，哪些地方的房子缺，哪些人缺。如何解决？国家不能偏信房子够住或不够住的结论，必须清醒认识到，大方向上够住了，但局部还有很大的不平衡问题。如果单纯是房子盖得不够住，这个我无话可说。但问题在于，房子被当做投资品被无限放大投资属性，成了有钱人的游戏，把真正需要住房的人踢出了局，最后还得由这些局外人来接盘完成买单。这就是炒房，因为有他们的存在，哪怕给你再多的地，你也会囤起来，盖再多的房子也都能被消化掉，到不了真正需要房子的人手里。炒房者炒的不是房子，多少房子都能被钱所吞噬。判断房子够住的另一个意义在于，房地产市场将从增量市场向存量房市场转变和过渡。将来，很多人的房子必须拿出来用于居住，倒不是说去抢人家的房子，而是通过市场的机制和手段倒逼他们把房子推向市场，形成有效的供给。盘活存量房市场，住房难问题能解决一大半。所以，现在的人均住房面积，大家之所以无感，一个是被平均，二是统计方式与国外不同，三是房子没有被充分利用起来，包括炒房、空置等问题依然严重。
丰台二环新地定价10.9万，北京房价削峰谁将受益？
昨天，北京2022年首批集中供地销售指导价出炉了，最高价地块丰台纪家庙未来指导售价为10.9万元/平米，最低价地块为怀柔区雁栖镇的3.7万元/平米。18宗地中位置最好的丰台纪家庙地块，不仅地处西南二环外、临丽泽金融商务区，而且该宗地块设定了政府共有产权份额，如竞拍至上限15%，则该项目未来实际售价将打85折至9.27万元/平米。这无疑将刷新北京二环新盘的下限，也有可能让今年首批集中供地不再有10万+的项目。01北京房价削峰10万+项目受限纪家庙地块的指导价格，比3个月前出让的万泉寺地块11.2万元/平米低了3000元/平米，两宗地均设置了竞政府产权份额程序。2021年，北京出让的62宗土地中，有7宗地指导售价超过10万元/平米，除第三批成交的朝阳劲松街道地块设置了现房销售条件外，其它6宗地都设置了政府共有产权份额，海淀北五环树村和北四环北沙滩4宗地均拍至设定上限份额，但丰台万泉寺和周庄子地块均未进入竞政府产权份额环节。海淀两个项目（各占2宗地）学府壹號院和中建壹号学府公馆指导售价均为11.2万元/平米，折后价分别为8.96万元/平米和10.08万元/平米。万泉寺建工首开项目和周庄子懋源项目相对拿地成本较低，虽没有政府产权份额，但利润空间充足，开盘价格未必会以11.2万元/平米和10.6万元/平米顶格销售。政府共有产权住房的出现，让北京10万+新盘数量下降，这可以被视为是北京市在控制房价方面采取削峰的一种方式。不仅如此，2021年批复新盘最高预售价为二环天坛府的12.4万元/平米，相比东西城区仍有尾房在售的老盘基本没有上涨。图片天坛府开盘当天排队盛况02高价房打折便宜了谁2021年，北京共有65个新盘入市，从市场产品结构看，改善产品占据主流，但是在改善市场，却出现了刚改品改内卷和终极改善火爆的分化。海淀树村学府壹號院和圆明天颂先后创造了开盘近乎售罄的火爆场面，打8折不到9万单价的学府壹號院被视为是2021年最值得出手的项目，11万+的圆明天颂则以市场稀缺的大平层产品一骑绝尘。北京城建天坛府以认购额超80亿、网签40.4亿元的业绩笑傲核心区，项目网签均价约11.2万元/平米，尤其是一期小户型产品体现了极佳的性价比。在三兄弟形成内卷的朝阳崔各庄板块，拥有20%政府产权份额、售价7.04万元/平米的建发望京养云，开盘去化6成，也对两个竞品项目形成极大压力。在去年四季度，很多预算在800万—1500万区间的改善人群，因为二手房信贷放宽周期延长而不能及时入市时，那些手持重金购买2000万—3000万高端改善产品的人群，却宛如迎来了春天，内城区绝佳地段的房子要么打折、要么售价受限，几个倒挂盘要多香有多香，此时不出手，更待何时。明眼人都看得出去年底买房的好时机，但是资金是否充足、资格是否腾出，是能否抄底的前提。说到底，买房这事，充分体现了金钱不是万能的、但没钱是万万不能的。10万+的房子不是普罗大众的菜，但若认为10万+的房价太高升值空间小，那就不懂投资的逻辑了，北京市场不乏像万柳书院、保利海德公园等项目，在开盘10万+之后走出50%以上甚至翻番的涨幅。购买天坛府的客户，不乏有心理价位在15万左右者，认为项目12万的售价如同捡漏。这种价格处于市场第一梯队的项目，其保值增值能力是高端买家最看重的。尽管迎来买方市场，但是刚需只能去五环外甚至六环外，中产家庭有改善需求，却受制于资格和资金的无奈，只能苦苦等待。03万泉寺项目将定价几何？就在首批集中供地公示后，万泉寺建工首开项目规划示意图出炉。图片从这张规划鸟瞰图可以看出，该项目地块并不规则，整个小区规划9栋高层住宅楼，其中1栋为东西朝向，社区地块东侧为铁路，入住后会有噪音影响。项目用地规模43632.255平米，规划地上总建筑规模101601平米，包括住宅85399平米、西北角配建幼儿园3520平米、北侧配建邮政所。项目需配建25700平米保障性租赁住房，占比社区规模30%，这将是个混居社区。项目北距地铁14号线菜户营站约500米，至丽泽金融商务区不到1公里，妥妥的是丽泽配套盘，同时，丽泽商务区的轨道交通、龙湖天街、规划引入的中关村三小丰台学校、北京十二中联合总校丽泽国际学校也将成为该项目的配套。可以说，万泉寺项目确实是北京二环、丽泽商务区难得的宝藏项目，由于土拍时并未涉及政府产权份额，因此项目11.2万元/平米的指导售价，开发商有完全的自主打折权。无论项目开盘售价是否主动打折，其与1公里距离的昆仑域14万元/平米价格，有约3万元的差价，这对资金充足且意欲在内城置业的买房人是个好机会。此外，周庄子懋源项目也亮出了效果图。图片该项目由6块地组成，4块为居住用地，其中06地块需建设共有产权房，售价4.3万元/平米，以其西三环的区位，邻地铁10号线泥洼站的优势，这个项目的共产房会很抢手。项目商品房指导价为10.6万/平米，同样未涉及政府共有产权，以商品住宅约5.88万元/平米的地价成本，开发商应有足够的利润空间，因此实际售价或有一定折扣。这个项目因地块分散，不存在混居的情况，每个组团规模都较小，可打造精品社区，有自建幼儿园配套。项目距离丽泽商务区约2公里，周边城市资源配套完善，也是丽泽入驻企业精英们理想的置业范围。综上所述，今年丽泽商务区范围、二环与三环的几宗地，在拥有稀缺地段优势，又因ZF指导价控制，凸显了地段叠加价格的性价比优势，或将与海淀北四环项目形成分庭抗礼之势。
2022年置业方向，就藏在2021年北京楼市成交排名中
各位粉丝，新年好。在新年的第一期，帮主将2021年北京楼市整体成交结果进行盘点分析，为买房人在2022年买房置业提供参考。据统计，2021全年，北京住宅（不含共有产权房）新增供应59399套，同比上涨9%；成交62800套，同比上涨29%；成交面积795.58万平米，同比上涨33%；成交均价52924元/平米，同比上涨3%；成交金额4210.54亿元，同比上涨38%；目前市场存量72898套，同比上涨3.6%。从整体数据看，2021年北京住宅成交套数、面积、金额等3项指标均达近5年高点，成交均价虽比2019年略低，但考虑到2021年五环外项目占比8成，且10万+项目价格审批被严控，因此2021年成交均价仍呈小幅上升趋势。2017—2021年，市场新增供应持续增长，2021年存量同比微涨。2017—2021年北京住宅市场成交状况01诞生3个百亿楼盘2021年，网签成交金额冠军为海淀幸福里，实现成交额达120.12亿元，成交均价约8万元/平米，成交1290套，成交面积15.93万平米。2020年10月首次开盘的海淀幸福里，在2020年最后一个季度完成了44套、3.85亿元的成交业绩，成交均价约7.7万元/平米，成交面积约5000平米，成交套均面积约114平米，去化以小户型产品为主。而在2021年，项目主推145、165、195平米大户型产品，且价格涨到8万+，能够摘得北京住宅销冠，一是证明了海淀市场高端改善向北部外溢且需求旺盛，二则说明项目产品力有足够支撑。在2021年海淀楼市，学府壹號院开盘认购超百亿、圆明天颂开盘去化9.5成，均体现了海淀市场是北京当之无愧的YYDS。亚军奥森ONE是2021年首个实现网签额过百亿的项目，事实上，该项目在2020年底就没什么房源了，只不过在2021年完成网签而已。该项目不到一年时间清盘，得益于承接了大量海淀外溢客群，其限竞房的价格优势，给了码农们极佳的上车机会。其兄弟项目奥海明月也以52.79亿元的成交额跻身年度前十（第9名）。2022年，海淀区供应主要在北沙滩、永丰，除了海淀幸福里大约还有不到3成存量外，中建壹号·学府公馆、中海滙德里、幸福里润园均是新盘，前者售价10.08万元/平米，后二者指导售价均为8.3万元/平米，好在中海滙德里有75平米小户型，买房人还有机会在600万的区间入住海淀。海淀北部更低门槛置业的区域主要在昌平北清路沿线、未来科学城区域，新盘供应充足，价格在5万—6万/平米的区间。（详见“明年，码农在海淀北部买房选择多多”）第三个百亿楼盘是恒大丽宫，中央别墅区天竺板块5000万+别墅项目。029个均价<5万项目跻身前50买房人最关心的是北京房价变化。如果看年度成交均价，2021年北京住宅价格呈小幅上升。但买房人具体考察不同区域板块的房价时，会发现有些板块房价涨幅明显，有些项目价格虽然高、但明显有倒挂优势。根据2021年北京住宅成交前50名排行榜，单价<5万元/平米的项目只有9个，其中5个在五环与六环之间，4个在六环外；有5个项目是限竞房；1个项目位于远郊区。2021年，单价<5万的项目共成交8759套、成交面积89.42万平米、成交金额321.13亿元，套均面积约102平米，说明刚改需求占比更大。从2021年土地供应情况看，在限竞房时代落幕后，北京单价<5万的商品房项目全部在六环外，顺义新城马坡与仁和、房山良乡官道是距离城四区相对近的区域，但最大短板是距离地铁较远。在北京新版地铁交通线路规划中，地铁可达区域房价均在5万+。这就给预算在300万以下的低总价置业人群出了难题，买得起的房子距离远、交通不便、配套欠缺。300万—400万区间的房子，有地铁配套，有但供应量很少，想买必须及时出手，如朝阳豆各庄的北京沁园、大兴旧宫的合生me 悦、门头沟永定镇的龙湖北辰揽境等，或许还能淘到低总价户型；新盘可关注北七家天时汤山御邸，以及今年将上市的昌平未来科学城几宗地块。2021年北京住宅成交前50名中<5万项目成交状况0310万+项目表现抢眼与单价<5万的项目数量相同，有9个单价在10万+的项目成交额赫然名列前50，这恰好是2019年与2020年前50名10万+项目的数量之和。这9个10万+项目共计成交1839套，成交面积32.08万平米，实现成交额350.37亿元，占比全年成交额超8%，套均面积约174平米。从以上数据可以看出，2021年北京高端改善需求旺盛，虽然市场一度手信贷收紧影响了成交，但是嗅觉敏锐的高端买家把握住了市场最佳时机。例如，在控房价的指导思想下，二环唯一新盘北京城建天坛府一期预售价格仅批约11.8万元/平米，这让高度认可核心区价值的买房人趋之若鹜，在二期取证均价提升至12.2万元/平米后，更是引发了冬日里排长队买房的情景。可以看到，在2021年成交均价最高的项目是海淀西三环西钓鱼台嘉园，11.6万元/平米，该项目一期建成年代是2005年，是一个拿地开发已近20年的老盘。相对而言，像天坛府、分钟寺三兄弟，以及11.5万元/平米的圆明天颂、8.96万元/平米的学府壹號院等高端改善项目，对于北京的豪宅买家来说，真可谓是性价比较高了。这就像投资股票，并非高价股升值空间就小，当初认为100元茅台贵的股民，怎么也不会想到未来有近20倍的涨幅。另一方面，从目前市场产品结构看，新拿地项目少有做180平米以上户型，因此200平米以上的大平层产品反而体现出稀缺性。值得一提的是，在9个10万+项目中，有3个金茂府，且东叁金茂府是10万+项目销冠，成交套数、面积、金额均傲视群雄。金茂府在高端改善群体中的品牌影响力可见一斑。图片2021年北京住宅成交前50名中10万+项目成交状况04奥森ONE勇夺成交套数桂冠2021年，成交套数冠军是奥森ONE，也是唯一成交在2000套以上的项目。当2021年昌平奥森春晓和北清云际两个新盘接力东小口双子星后，且价格都在6万+，奥森ONE和奥海明月的价值进一步被凸显。成交套数过千的项目共有7个，共计成交近万套，其中有3个限竞房项目。8万+项目只有海淀幸福里一个，成交1290套，在品质改善市场领域独占鳌头。5万—6万区间的项目只有奥森ONE一个。<5万的项目有5个，其中亦庄橡树湾和万科城市之光东望在通州双限影响下，能取得成交过千套的业绩实属不易。尤其亦庄橡树湾从2020年首次开盘时售价3.3万—3.6万/平米，到2021年售价达4.5万元/平米，其涨幅冠绝北京新盘。买到该项目一期的业主，恐怕是2021年最开心的买房人。2021年北京住宅成交前50名中成交套数过千项目成交状况05两新盘勇夺区年度销冠根据2021年各行政区成交排名，北京城建天坛府和东叁金茂府两个项目均在2021年首次取证开盘，便夺得区域销冠，且都为10万+项目。其它各区销冠项目均为老盘。东、西城区仅有北京城建天坛府一个商品房新盘，未来也不会再批新的建设用地，因此天坛府与未开盘的永定府将成核心区绝版。城四区中，海淀幸福里为北京市和海淀区双料冠军，实际上海淀区2021年开盘的学府壹號院、圆明天颂成交势头也不遑多让。朝阳区销冠被中海首开拾光里以49.25亿元、490套的业绩夺得，项目为叠拼产品，且在秋季后相邻两个6万+的政府共有产权项目入市的情况下，并未因高出约1万元/平米的价格而影响销量，从侧面印证了高端改善群体对于价格的敏感度并没有那么高。同时，朝阳区2021年新盘放量，但均在9月之后取证，销售时间短，也未能对拾光里造成威胁。东叁金茂府则成为北京10万+豪宅和丰台区双料销冠，据了解该项目成交客群年轻化居多，证明了90后正成为高端市场的生力军，这部分高收入年轻人对居住氛围和品质的要求较高。中海寰宇天下|天赋未能重现当年蝉联北京楼市双百亿销冠的辉煌，但仍以53.4亿元的业绩当仁不让地霸榜石景山区楼市。亦庄橡树湾成为北京<5万楼盘和通州区的双料冠军。据悉，台湖和马驹桥两个板块有望松绑通州双限政策，但亦庄橡树湾已接近清盘。平原新城几个区域，除昌平区和顺义区诞生百亿楼盘外，其它区域销冠项目均未达50亿元，亦庄中海京叁号院和大兴熙悦宸著均实现40亿+业绩，未达到爆款但也算合格。2021年北京住宅成交前50名中各行政区销冠项目成交状况从以上对2021年度北京楼市成交排名的分析，可以明确看出北京楼市两类项目最抢手，一是被高端买家盯上的拥有稀缺地段、稀缺产品的项目，二是区域发展有支撑、性价比优势明显的项目。2022年，北京楼市将稳中求进、稳步前行，买房人需看清大势，按照这两个方向，在市场中优选置业目标。
等了300多天，通州市场终于又上新了
当下北京最火热的，莫过于环球影城，即使在内测阶段票价不菲，也阻挡不住期盼已久的游客。相对环球影城的火爆，今年通州的土拍和楼市都波澜不惊。前8个月，通州区住宅销售冠军为亦庄橡树湾，网签成交1176套房，成交额为41.35亿元，在全北京市排名第七，业绩不俗。但是，在1—8月通州区住宅成交排行榜单上，没有一个新盘。截至目前，今年通州仅有石榴春和景明、阳光城国誉未来悦、金地北京壹街区三个新盘上市，距离上一个新盘亦庄橡树湾开盘已11个月有余。01通州区供地分散通州副中心在北京市地位独特，限购为全市最严，近几年在土地供给方面也很紧俏。2020年通州区出让三宗土地，分别是位于马驹桥的亦庄橡树湾、台湖的绿城明月听蘭和永顺镇的石榴春和景明。今年5月，通州区宋庄镇、梨园、文化旅游区三宗地块分别被金地、阳光城+北京城建、碧桂园拿下，除碧桂园项目还未有消息释放，阳光城国誉未来悦和金地北京壹街区已先后入市。第二批集中供地计划中，通州区将出让于家务、永乐店和张家湾三宗地块，这三块地均位于六环外，除张家湾距离通州副中心约10公里外，其它两宗地都处于通州区东南边缘，远离城区中心。从今年通州区出让的6宗地块分布看，呈位置分散、兼顾南北的特点，宋庄镇、张家湾、于家务、永乐店4个板块此前鲜有商品房开发。于家务和永乐店两宗地块，在拍卖时如触及地价上限，将由现场摇号方式确定竞得人，这也说明政府对这种边缘组团的地块，并不认为会吸引开发商竞相争抢。除于家务和永乐店两个地块更适合地缘客户外，其它4个地块的住宅项目，均可进入在通州区置业人群的视野。02产品供应多元化受双限政策影响，通州区在售的老项目去化均被制约。买房人在很多上市多年的老项目都有漏可捡。目前，通州区在售的新项目或老项目再推的新产品，从产品结构看，也十分多元化，能够满足市场各种需求。对小户型有需求的买房人，可重点关注新盘国誉未来悦，项目小户型产品有40/55平米一居，70平米两居，还有85/90平米三居，110/118平米四居，140平米五居。社区总共641套房，规划了8种户型。像40平米的开间产品在市场中已很少见了，既适合小两口首套过渡房，也适宜投资。该项目位于成熟的梨园商圈，距离地铁站约1.3公里，对预算有限的刚需族最解渴的，是有20%的政府产权份额，买房人以8折5.6万元/平米的价格即可入手。刚刚开放营销中心的金地北京壹街区，打造了纯洋房产品，居然有75平米的小户型，如果刚需买家可以接受宋庄镇的位置，以4万5的价格买套洋房，居住的舒适度会更好。该项目还有85/95/110平米三居、125/140/160/180平米四居，全部为精装修交付。这个项目位于宋庄艺术区，周边有教育和医疗配套，短板是没有地铁。碧桂园项目还未释放信息，这个项目为综合开发，配套较多，优势是临地铁7号线万盛西站，但周边现状仍不成熟。第二批供地计划中，买房人可关注的是张家湾地块。除两个刚刚入市的新盘外，距副中心行政区仅1700米的金融街武夷·融御项目刚刚推出二期西区产品，以99—101平米三居和138—176平米四居改善户型为主。追求高端产品的买家，可考虑永顺镇的石榴春和景明，运河CBD畔的大平层产品，只有155平米三居、180平米四居和220平米4+1居三种户型，且只有132套。喜欢亲近自然、享受低密墅区生活的人群，还可去考察格拉斯墅区的叠拼或合院产品，在那里拥有的不仅仅是一套别墅，更难得的是滨水的小镇田园风光。需要在距离中心城区更近区位购买别墅产品，可以选择东五环阳光城京悦府，有200—380平米的叠拼，总价1000万元起。通州市场各项目间基本不存在内卷的可能，位置相对分散，产品类型各异，买房人瞄准目标后，也无需面临不同项目的选择之苦。开发商和买房人，共同面对的难题都是资格问题。03房价稳中有升近几年，通州区新增供应较少，房价也在双限政策调控下趋于平稳。在房住不炒的指导方针下，通州贵为副中心，不仅执行双限标准，而且对预售价的审批也极其严格。无论是运河CBD中心的顶级公寓，还是副中心的高端平层，最高价格均被控制在7万+，这也是当下通州区房价的天花板。如与其它行政区比较，通州区的高端产品低于中心城六区，领先平原新城。但想想大兴区最高价已触及7万，通州房价的上限应仍有突破的空间。通州区中间层的房价普遍在6万+，项目多在老城区或副中心核心区周边。马驹桥、宋庄的4万+性价比较高。以亦庄橡树湾为例，该项目去年开盘价格仅在3.3万—3.6万/平米之间，被认为是北京性价比最高的新盘。不到一年时间，项目已接近清盘，在上半年而且二期开盘后，均价涨到了4.2万/平米，比一期涨幅超过10%，但买房人仍然乐意接受。融御项目去年一期开盘时，均价为6万元/平米，如今二期开盘均价将为6.6万—6.8万元/平米，也涨了10%。可见，随着通州副中心的规划建设推进，大IP环球影城的开业运营，通州区的发展在轨道上稳步前行，房价也呈现稳中有升的曲线。通州目前有三条地铁线：与1号线已实现跨线运营的八通线，东延至环球影城；贯穿朝阳北路和通州区北部的地铁6号线，途径北关、新华大街至潞城站；年底将开通的17号线南段，起点为亦庄站前区南站，将台湖区域与东三环快速连接，到十里河仅需7站地。同时，通州副中心交通枢纽将于3年后通车，这座亚洲最大的地下综合交通枢纽建成后，从通州副中心15分钟即可直达首都国际机场，35分钟直达大兴国际机场，1小时直达雄安新城，将完善通州南北方向的动脉路网，大大加强通州与平原新城和环京重要城市的联系。此外，育民小学、黄城根小学、北京第一实验学校等优质教育资源，安贞医院、儿研所等知名医疗机构，纷纷在通州区落地，使通州副中心的城市资源大大得到丰富。通州副中心的价值早已得到体现，美好的蓝图在一天天实现。拥有通州房票的买房人，正迎来又一次在通州置业的契机。
限竞房正式进入卖方市场
这段时间听到最多的两个消息，都和限竞房有关。其一，是位于海淀北安河的京投发展岚山，该项目2020年年底首次开盘，6个月的时间，1300多套房源，在“锁区”购买的情况下，于6月初告罄了。其二，是盘桓已久的天恒学院里终于明确会公开销售了，然而曙光乍现之后，买房人的机会依然渺茫。整个项目大概238套房源，刨去自持和回迁，可售房源不足140套。项目限均价8.5万/平米，旁边的老破小都10万以上了。从2017年拿地到现在每年都有动静，最后却都不了了之。两个楼盘直指北京限竞房两大现状：已经入市的限竞房正在偷偷的加速去化，而尚未入市的限竞房，不仅数量极少，而且很多都是抢不到的好项目。谁也想不到，限竞房的末班车来得如此之快。01市场的快速去化，猛推了一把限竞房的腰。6个月之前，限竞房的库存还在3万多套徘徊，然而截止今年5月底，限竞房库存数字骤然降低至：22365套，刷新了1年以来的新低。按照正常的销售均速计算，这个库存量仅需7.9个月便会被市场消化殆尽。这种快速去化，不仅仅反应在热销的限竞房中，以往滞销的限竞房也开始加速去化了。最典型的是曾经的亦庄河西区，曾经的限竞房红海，库存高，去化慢，折扣多。然而前几天一线粉丝发来的最新消息是：无房可买。再比如这两年一直低调的金辰府，因为进场慢半拍，赶上了昌平限竞房的高库存期，再加上不临铁，没有交通优势，所以，虽然与萬橡悦府、未来金茂府等项目同一批入市，去化速度却着实一般。在前两个项目已经售罄之后，金辰府依然苦苦挣扎的去化一线。但是，这几个月形式开始悄然变化。5月份，项目网签90套房，共计4.02亿元；4月份网签112套房，共计4.49亿元；3月份网签82套房，共计3.57亿元。三个月的时间，网签金额达到了12.08亿元。2020年全年，金辰府的网签数据也只有18个亿。造成这种现象的原因，与上半年新房供应减少以及地价上涨不无关系。供求决定价格，地价助推房价，对于失去等待耐心，同时焦虑地价上涨的买房人而言，不完美但性价比日益凸显的限竞房，成了此时最合适的选择。02库存减少之外，还有一个风向标，那就是尚未入市的限竞房地块也在减少。2017年至今，北京累计供应了110宗限竞房项目，其中已经入市的是103宗，约1200万平米。还未入市的限竞房项目：7宗地，41万方，约4500套房源。大约北京1个月新房的网签量。1、这7宗地块中，天恒学院里以及永定府可以忽略不计，先不说入市遥遥无期，即便开卖不出意外也是秒光，一般人基本抢不到。2、华樾国际·领尚预计7月份开盘，整体738套房源，主力户型是98-145平的三至四居，均价7.1万/平米。此外，这个项目还有100套75平米两居，也是属于抢不到的存在。5月份，华樾国际隔壁又推出了一块宅地，售价8万/平，被中冶拿下，纯商品房带有10000平公租房。这块地的出现，将华樾国际领尚的价格衬托的很是美丽。所以，一旦入市，这又是一个不愁卖的项目。3、中公教育沙河地块，也存在买不到的潜在风险，毕竟可售住宅只有4万平米，一般人，基本碰不到。最大的可能是成为企业员工的“福利房”。4、房山的众美地块，拿地至今已经快4个年头了，但是开发商似乎并不着急，丝毫没有入市的动作。仔细盘一下，也确实没有着急的必要。可售住宅部分只有4600来平米，满打满算40来套，远远无法解渴。5、至于门头沟迟迟未入市的项目，太过神秘，帮主也未了解到过多信息。这么一圈盘下来，还没入市的限竞房，我们可以期待的只剩下一个：华樾国际·领尚。限竞房短期同质同户型同价格同区域的井喷，形成市场开发商户型的定价踩踏，是过去北京房价能降低的最核心原因。但如今随着限竞房的去化，这种产物在抑制北京新房价格方面的作为已经越来越低。限竞房末班车这个口号，媒体已经喊了整整一年，如今，末班车真的来了。限竞房，从买房市场开始转为了卖方市场。
当听说卓越要退地之时 还有人依然看好金盏中海首开拾光里
2021年5月，当备受关注的北京首次集中土拍终于暂告一段落之时，那姗姗推迟的两天时间里，北京共出让30宗地块，房价之外在土拍现场全程见证50多家房企参与争夺，最终北京财政账户成功到账1110亿元。相比于北京开抢之前杭州、广州、重庆等城市的土拍，北京拍地的节奏和结果，堪称是全国房住不炒的引领者。但在那场土拍中，一直被业界寄予厚望的中海铩羽而归。众所周知，过去三年，中海一直是北京拿地权益金额的大哥。与此同时，在销售市场上，中海操盘的项目也遍布京城。其中中海寰宇天下连续两年销售破百亿，蝉联北京单盘销售冠军。然而当场最大黑马竟然是迄今为止还没有上市的深圳写字楼大王卓越。卓越在那两天，跑马圈地，风光无限，豪掷187亿元，成功圈下4宗地。随后便有市场传闻说，卓越的一掷千金让公司资金出现了问题，卓越要退地，引发房产圈比娱乐板块还要热闹的吃瓜不断。在那场土拍中，卓越一共拿了四宗地，其中一宗是朝阳金盏小店村3005-02地块，属于共产商品房。卓越以39.27亿元+13%政府持有拿下，楼面价52988元／平方米。据土地出让条件显示，该地块整体建筑规模74111平方米，容积率1.3，控高18米，房价上限7.6万/平方米，政府共产份额13%，最终售价6.6万/平方米。与此同时，另一宗朝阳金盏小店村3005-08地块被融创以26.83亿元+15%政府持有竞得。楼面价5.3亿元／平方米。地块整体建筑规模50639平方米，容积率1.3，控高18米，房价上限7.6万/平方米。也是共有商品房，最终售价6.46万/平方米，拿地成本略高。简言之，这两宗地身价上涨，苦了开发商，甜了购房者。接下来，卓越和融创如何操盘的事，大家都知道了。房价之外几乎每周都去踩盘那两宗地块旁边的中海首开拾光里。据说，土拍之后，中海很是高兴，因为中海首开拾光里依旧是朝阳近五年来唯一纯商品房了。中海首开拾光里位于朝阳金盏乡，项目全新售楼处在5月中旬开始启用，样板间正式对外开放的第一天，房价之外特意去做了现场报道。走进中海首开拾光里全新售楼处的朋友们都已发现，内部竟然是一个图书馆。全新的售楼处将会持续保留，最终成为日后业主们的专属图书馆，为业主群体提供美好的阅读公共空间。接下来，房价之外将详细跟大家说说楼盘。重点一：朝阳唯一纯改善商品房中海首开拾光里是2020年朝阳唯一的纯商品房改善项目，对准中产，结合市场最受欢迎的面积段和价格段，主打140-240平方米的叠拼产品，总价定在1000-1500万之间，2023年7月精装修交房，精装修标准可参考中海甲叁號院。整个项目共规划了30栋楼，726户，分两期开发，楼栋高度在4-6层，于2020年12月份首期开盘。当时一期开盘的时候，15分钟卖了188套，共计20亿元人民币，让人不得不感叹中海在北京市场的实力。目前项目一期基本已经售罄，二期也在2021年初开盘。上叠户型较少，是一期开盘销售情况里表现最好的，大概一分钟就卖完了。近期曝光的二期A户型是现在最大的户型，上、下各两层，总共四层，分两个房本。面积在220平方米到246平方米之间，赠送面积约100平米。实际使用面积在380平方米到400平方米，总价在1500万左右。在实地踩盘的过程中，房价之外将周边楼盘逐个盘点。附近的别墅豪宅有，远洋lavie、财富公馆、大湖山庄、九章别墅、晴翠园，基本都是1000-1500平方米以上、单套总价5000万到2亿的纯粹独栋别墅社区。王菲就住在隔壁晴翠园，章子怡和汪峰住在项目西边的九章别墅，赵薇住在项目北边的财富公馆。实话实说，住在高端别墅区里，和明星富人为邻，感觉有些奇妙。重点二：北京第二个三里屯中海首开拾光里位于朝阳区东北五环，从区域前景来看，随着北京自贸区的横空出世，身处国际商务服务片区核心区的金盏吸金无数，前途已有背书。南侧毗邻北京金盏自贸区，东侧紧邻温榆河原生老河湾，西联望京商务区，北通首都机场，就近东北部工作通勤经常的商务人士。周末休闲就近生态环境，随着金盏自贸区的发展计划，长期来看，日后有望带给周边天翻地覆的变化。加速第四使馆区的落地，是未来值得期待的价值。总而言之，相对今天，明天只会更好。金盏自贸区的规划中包括了探索打造退税、免税特色消费中心，建设进口商品免税商业区和特色产品的离境退税商业区，实现体验、消费、贸易等功能。能否打造成第二个三里屯，营造时尚、活力、具有国际化特色的高品质街区环境，时尚网红们又双叒叕的新打卡地，拭目以待吧。区域规划了两横两纵快速路和高速公路，将建设6条轨道交通，快速通达，畅连北京。从发展眼光来看，未来30分钟到达北京8大核心商圈；5分钟内开车到奥莱，随便买买买；15分钟到首都国际机场，出差倒是方便；20分钟到达北京副中心；25分钟内抵达望京、国贸、三里屯，适合年轻白领提升生活幸福指数。如果选择地铁出行的话，目前3号线，12号线正在建设中。距离最近的3号线4公里左右，对于习惯地铁通勤需求的朋友们来说，确实算个硬伤。重点三：国际化生活配套区域说完来看看周边的生活配套，艺术馆、博物馆，新派文化气息浓厚。项目周边还是北京唯一马术、高尔夫、赛车三大贵族竞技运动集聚地，精彩炫酷的生活方式近在咫尺。当然，离赛车道太近的噪音问题不容忽视，房姐实地亲测，飙车飘移偶尔体验倒也刺激，如果住着别墅日日感受的话，需要有颗强大的小心脏啊。教育配套方面，周边17所国际学校，北京70%的国际教育资源主要聚集于此，可以戏称为国际教育的“学区房”。17所学校分别是，北京京西学校、北京顺义国际学校（ISB）、北京蒙台梭利国际学校、青苗国际双语学校、北京德威英国国际学校、北京法国国际学校、澳际国际学校、北京哈罗英国学校、北京市鼎石学校等。医疗配套方面，地坛医院、空港医院、望京医院等。生态环境就不用多说了，原生态，假若您喜欢的话。除此之外，项目自身南地块将建设2500平米文化服务中心，9000平米商业，4000平米幼儿园，社区综合商业、健身设施、儿童游乐场、夜光跑道、拾光方所、泛会所等等。足不出户就能让业主享受品质服务，毕竟物业费也不算便宜。总之，朝阳那地界的国际化生活配套资源，就看是否符合您的需求与要求了。目前来看，项目周边的日常生活设施有待完善，比如房价之外脚步丈量深度采访了金盏乡小店村，拆不走，走不动，与时尚楼盘产生强烈视觉对冲，风土人情别有一番风貌。所以朋友们，房价之外对您说，踩盘还需结合自身实际情况权衡利弊慎重考虑再做选择。最后，房价之外祝大家都能买到符合自身理想预期的好房子。而什么叫心满意足的房子呢？未必十全十美，预算与需求匹配得上的，就是属于您的那套好房子。如果您在选房之路上有任何相关问题，或者想要针对某个楼盘客观评判科学分析，欢迎互动评论，房价之外带您看房评房选房收房全程陪同到底。在北京，买好房，房价之外帮您忙，让靠谱本地人协助您，保驾护航。
